Licencias residenciales en máximo anual
El número de licencias solicitadas para iniciar obras residenciales en Madrid durante 2026 asciende a 8.205 unidades, según Brains Real Estate News (12 de junio de 2026). La cifra refleja el dinamismo sostenido del sector constructor madrileño, donde la demanda de suelo urbanizable y la estrategia de los promotores mantienen una actividad intensa a pesar de las tensiones en financiación y costes de construcción que caracterizan el contexto actual.
Obra nueva a 6.794 €/m²
El precio medio de la vivienda de obra nueva en la capital madrileña se sitúa en 6.794 €/m² en el primer trimestre de 2026, exigiendo un ticket de compra medio de 872.087 euros, según Brains Real Estate. La cifra evidencia que, aunque Madrid sigue siendo territorio de acceso complicado para el comprador medio, la obra nueva aún presenta un diferencial respecto a la segunda mano más pronunciado de lo que parecería lógico en un mercado eficiente.
Esta valoración responde a varios factores: la obra nueva incorpora estándares de eficiencia energética más rigurosos, garantía decenal y acabados que el propietario no debe asumir, elementos que en teoría justifican una prima. Sin embargo, el dato invierte la lógica tradicional del mercado inmobiliario madrileño, donde históricamente la vivienda de segunda mano bien localizada ha mandado sobre el precio.
Segunda mano dispara el prix y marca máximos
La brecha más relevante emerge en el segmento de segunda mano: la vivienda usada cotiza un 9% por encima de la nueva construcción, alcanzando los 7.420 €/m² en el primer trimestre de 2026 (Brains Real Estate). La inversión en refurbishing y la calidad de ubicaciones consolidadas en distritos como Recoletos, Salamanca o Chamberí explican en parte esta prima, pero también evidencia una preferencia creciente del inversor por activos que no requieren espera constructiva ni riesgo de retrasos en obra.
Lecturas para tres actores del mercado
Para el comprador particular: La obra nueva presenta un descuento relativo de casi 630 €/m² respecto a la segunda mano. Aunque el ticket final de 872.000 euros sigue siendo elevado, representa una oportunidad para quien pueda permitirse financiación de largo plazo y no necesite ocupación inmediata. Los plazos de construcción (24-36 meses típicos) ceden ventaja a quien compra usado y quiere entrega inmediata.
Para el profesional y gestor de activos: El dato de 8.205 licencias anuales proyecta oferta sostenida en los próximos 3-4 años. La inversión residencial en Madrid seguirá siendo atractiva por volumen, pero la presión bajista en precios de obra nueva podría intensificarse si el ritmo de licencias no se convierte en ventas efectivas. La brecha entre obra nueva y segunda mano es territorio de oportunidad arbitral para desarrolladores que busquen repositorio de activos.
Para el curioso: Madrid está en pleno rebalanceo de su geografía de demanda. Mientras la capital histórica mantiene máximos (datos anteriores situaban distritos céntricos en 5.984 €/m² de media), el perímetro de expansión (Majadahonda, Pozuelo, Torrejón) crece con menores precios base pero con mayor liquidez. La orden de 8.205 licencias refleja apuesta por este eje de expansión hacia norte y noroeste.
Qué vigilar en los próximos trimestres
La inversión se jugará en si esas licencias solicitadas se traducen en inicios de obra efectivos o quedan como opción en cartera. También en si la brecha de 9% entre obra nueva y segunda mano se comprime (lo lógico) o se amplía (lo que indicaría inseguridad del comprador sobre nuevos proyectos). Madrid sigue siendo motor del desarrollo inmobiliario español, pero 2026 marca un inflexión donde el promotor debe elegir entre volumen o margen.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas licencias de vivienda nueva hay en Madrid en 2026?
Madrid solicitó **8.205 licencias** para iniciar obras residenciales en 2026, según Brains Real Estate News (12 de junio).
¿Cuál es el precio de la vivienda de obra nueva en Madrid?
La obra nueva se cotiza en **6.794 €/m²** con un ticket medio de **872.087 euros** en el primer trimestre de 2026.
¿Por qué la segunda mano es más cara que la obra nueva en Madrid?
La vivienda usada alcanza **7.420 €/m²**, un 9% superior, por la preferencia de inversores por activos sin riesgo constructivo y ubicaciones consolidadas en distritos céntricos.
Fuentes: Brains Real Estate News (12 de junio de 2026)
