Immobilie in Madrid kaufen aus der Schweiz: Ablauf, Steuern und Kosten
Kurz gefasst
Ja, mit Wohnsitz in der Schweiz können Sie in Madrid eine Wohnung kaufen, ohne in Spanien zu leben. Sie brauchen eine spanische Ausländernummer (NIE), eine notarielle Urkunde und ein Konto für die Zahlung in Euro. Ein Visum ist für den Kauf nicht nötig, und der Kauf gibt auch kein Aufenthaltsrecht: Die Golden Visa für Immobilienkäufer wurde 2025 abgeschafft.
Dieser Ratgeber fasst zusammen, was für Käufer in der Schweiz konkret gilt: das Doppelbesteuerungsabkommen, der Steuersatz für Nichtansässige, die Schweizer Steuererklärung, Vollmacht und Apostille, Direktflüge und Schule. Alle Zahlen stammen aus offiziellen Quellen mit Datum (Stand 16. Oktober 2026). Er ersetzt keine Steuerberatung.
Das Wesentliche: Zahlen und Regeln, jeweils mit Quelle
Alles, was dieser Ratgeber mit einer Zahl belegt, in einer Tabelle: die Angabe, ihre verlinkte Quelle und das Datum der Quelle. Beträge in Euro, sofern nicht anders angegeben.
| Thema | Angabe | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Steuern beim Kauf | ||
| Gebrauchte Wohnung: ITP statt MWST | Von der MWST befreit; es fällt die Steuer auf Vermögensübertragungen (ITP) anZweite und weitere Lieferungen von Gebäuden sind von der MWST befreit (Art. 20.Uno.22 des MWST-Gesetzes). Erstlieferung ist die des Bauträgers bei einem fertiggestellten Bau. Der Wiederverkauf unterliegt der ITP zum Satz der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft. | BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado |
| ITP in der Gemeinschaft Madrid | 6%Allgemeiner Satz für den Kauf von Immobilien (Art. 28.1 des Decreto Legislativo 1/2010, seit 2014 in Kraft). Madrid hat keine erhöhten Sätze eingeführt, der Satz ändert sich also weder mit der Staatsangehörigkeit noch mit dem Wohnsitz des Käufers. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| MWST auf Neubauwohnungen | 10%Ermässigter Satz für zum Wohnen geeignete Gebäude oder Gebäudeteile, mit höchstens zwei Garagenplätzen und den mitverkauften Nebenräumen (Art. 91.Uno.1.7 des MWST-Gesetzes). Geschäftslokale zählen nicht als Nebenräume. Zur Urkunde kommt die Stempelsteuer AJD der Autonomen Gemeinschaft hinzu. | BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91 |
| AJD in Madrid (Urkunden bei Neubaukäufen) | 0.75% allgemein; 0.4% oder 0.5% für Wohnungen natürlicher Personen bis 120’000 € bzw. 180’000 €Die AJD belastet die Urkunde, wenn der Kauf MWST-pflichtig ist. Über 180’000 € gilt der Satz von 0.75%. Für die Hauptwohnung bis 250’000 € gibt es eine Bonifikation von 10% (Art. 38 bis). Wird bei einem Zweitverkauf unter Unternehmern auf die MWST-Befreiung verzichtet, beträgt der Satz 1.5%. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| ITP und AJD in Andalusien (inkl. Provinz Cádiz) | ITP 7%; AJD 1.2%Allgemeiner ITP-Satz (Art. 41 des andalusischen Gesetzes 5/2021, seit dem 27. Oktober 2021). Die AJD auf Notarurkunden beträgt allgemein 1.2% (Art. 49). Die Sätze hängen nicht von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz des Käufers ab. Für die Hauptwohnung gelten tiefere Sätze. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| Notarhonorar | Gesetzlicher Tarif, degressiv nach WertSkala des Königlichen Dekrets 1426/1989 für Urkunden mit Wert: 90.15 € bis 6’010.12 €; danach 4.5‰ bis 30’050.61 €; 1.5‰ bis 60’101.21 €; 1‰ bis 150’253.03 €; 0.5‰ bis 601’012.10 € und 0.3‰ bis 6’010’121.04 €. Darüber ist das Honorar frei. Es gilt ein Abzug von 5%; Hypothekardarlehen haben eine Ermässigung von 25%. Zur Skala kommen Seiten und Kopien hinzu. | BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2 |
| Honorar des Grundbuchamts | Gesetzlicher Tarif, mindestens 24.04 € und höchstens 2’181.67 €Skala des Königlichen Dekrets 1427/1989 pro eingetragenes Grundstück: 24.04 € bis 6’010.12 €; danach 1.75‰ bis 30’050.61 €; 1.25‰ bis 60’101.21 €; 0.75‰ bis 150’253.03 €; 0.30‰ bis 601’012.10 € und 0.20‰ auf den Rest. Der Gesamttarif von Nummer 2 darf 2’181.67 € nicht übersteigen und 24.04 € nicht unterschreiten. Abzug von 5%. | BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2 |
| Wer trägt welche Kosten der Kaufurkunde | Verkäufer: Beurkundung. Käufer: erste Ausfertigung und alles WeitereOhne andere Vereinbarung trägt der Verkäufer die Kosten der Beurkundung, der Käufer die Kosten der ersten Ausfertigung und alle Kosten nach dem Verkauf (Art. 1455 des Código Civil). | BOE, Código Civil, art. 1455 |
| Kosten und Preise | ||
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Stadt Madrid | 6’458 €/m²September 2026, Angebotspreis. Veränderung gegenüber dem Vorjahr +2.4%; historisches Maximum von 6’619 €/m² im April 2026. | idealista, informe de precios de venta en Madrid |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Bezirk Salamanca | 10’865 €/m²September 2026, Angebotspreis. Veränderung gegenüber dem Vorjahr -1.2%. Es ist der teuerste Bezirk Madrids. | idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026 |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Chamberí | 9’159 €/m²September 2026, Angebotspreis. Veränderung gegenüber dem Vorjahr +2.6%; historisches Maximum von 9’359 €/m² im März 2026. | idealista, informe de precios de venta en Madrid (Chamberí) |
| Preisindex des INE für Wohnungskäufe | +12.9% in Madrid und +11.9% in Andalusien (zweites Quartal 2026)Der landesweite Durchschnitt betrug +12.2%: +7.4% bei Neubauwohnungen und +12.9% bei gebrauchten. Alle Gemeinschaften hatten positive Raten. Definitive Daten, veröffentlicht am 7. September 2026. | INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026 |
| Durchschnittliche Miete, Stadt Madrid | 23.4 €/m² pro MonatSeptember 2026, Angebotspreis. Veränderung gegenüber dem Vorjahr +4.8%. Im Bezirk Salamanca 28.5 €/m². | idealista, informe de precios de alquiler en Madrid |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, El Puerto de Santa María | 2’652 €/m²Juni 2026, Angebotspreis und historisches Maximum der Gemeinde. Veränderung gegenüber dem Vorjahr +17.8%. Vistahermosa-Fuentebravía 4’592 €/m²; Valdelagrana 3’466 €/m². | idealista, informe de precios de venta en El Puerto de Santa María |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Stadt und Provinz Cádiz | 3’382 €/m² in der Stadt Cádiz; 2’539 €/m² in der ProvinzSeptember 2026, Angebotspreis. Stadt Cádiz +11.7% und historisches Maximum; Provinz +9.9% gegenüber dem Vorjahr. | idealista, informe de precios de venta en la provincia de Cádiz |
| Steuer für Nichtansässige (IRNR) | ||
| Wann man in Spanien steuerlich ansässig ist | Mehr als 183 Tage im Jahr oder Mittelpunkt der wirtschaftlichen InteressenSteuerlich ansässig ist, wer sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien aufhält (sporadische Abwesenheiten zählen mit, ausser man weist die Ansässigkeit in einem anderen Staat nach) oder wer in Spanien den Schwerpunkt seiner Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen hat (Art. 9 des Einkommenssteuergesetzes IRPF). Wer nicht ansässig ist, zahlt als Nichtansässiger (IRNR). | BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9 |
| IRNR-Satz auf Einkünfte aus der Wohnung | 24% bei Wohnsitz in der Schweiz; 19% nur für EU/EWRDer Satz von 19% gilt für Ansässige eines anderen Staats der EU oder des EWR mit effektivem Austausch von Steuerinformationen; alle anderen zahlen 24% (Art. 25.1.a). Die spanische Steuerbehörde nennt die EU, Island, Norwegen und seit dem 11. Juli 2021 Liechtenstein. Die Schweiz gehört nicht dazu. | BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25 |
| Mieteinnahmen eines Nichtansässigen | Besteuert wird der Bruttobetrag; nur EU/EWR dürfen Kosten abziehenGrundsätzlich ist die Basis der Bruttobetrag ohne Kostenabzug, zu 24%. Ansässige der EU oder des EWR dürfen die Kosten nach dem IRPF-Gesetz abziehen, wenn sie den direkten Zusammenhang mit den Einkünften in Spanien nachweisen, und zahlen 19% (Art. 24.6 des IRNR-Gesetzes). | Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes) |
| Fiktives Einkommen bei nicht vermieteter Wohnung | 2% des Katasterwerts; 1.1%, wenn der Katasterwert revidiert wurdeSteht die Wohnung leer oder dient sie dem Eigengebrauch, versteuert der Nichtansässige jedes Jahr ein fiktives Einkommen im Verhältnis zu den Eigentumstagen (Art. 24.5 des IRNR-Gesetzes mit Verweis auf Art. 85 des IRPF-Gesetzes). Der Satz von 1.1% gilt, wenn die allgemeine Wertermittlung in diesem Jahr oder in den zehn Vorjahren in Kraft trat. Für 2023 bis 2026 dehnt die Zusatzbestimmung 55 in der Fassung des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026 die 1.1% auf seit dem 1. Januar 2012 revidierte Werte aus; dieses Dekret gilt seit dem 8. Oktober 2026 und hatte am 16. Oktober 2026 keine veröffentlichte Genehmigung durch das Parlament. Ohne Katasterwert werden 1.1% auf 50% des höheren Werts aus Preis und geprüftem Wert angewendet. Auf dieses Einkommen kommt der Satz von 19% oder 24%. | BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 85 y disposición adicional 55.ª (texto consolidado) |
| Gewinn beim Verkauf der Wohnung (Nichtansässige) | 19%Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Vermögenswerten werden für alle Nichtansässigen mit 19% besteuert, ob aus der EU oder nicht (Art. 25.1.f.3 des IRNR-Gesetzes). | BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25 |
| Einbehalt von 3% beim Verkauf durch einen Nichtansässigen | Der Käufer behält 3% des Preises ein und zahlt sie mit dem Modell 211 einDie Einzahlung erfolgt innert eines Monats seit der Übertragung. Wird sie nicht geleistet, haftet die Immobilie für den kleineren Betrag aus Einbehalt und Steuer des Verkäufers. Der Einbehalt ist eine Anzahlung auf die IRNR des Verkäufers (Art. 25.2 des IRNR-Gesetzes). | Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones |
| Modell 210: Einreichungsfristen | Fiktives Einkommen 2026: vom 1. April bis 31. Dezember 2027Fiktives Einkommen 2025 und früher: während des Folgejahres. Ab 2026: vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Mieteinnahmen mit jährlicher Zusammenfassung: vom 1. bis 20. April des Folgejahres, für ab 2026 entstandene Einkünfte. Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie: drei Monate, die beginnen, wenn seit dem Verkauf ein Monat vergangen ist. Die Änderungen stammen aus der Orden HAC/623/2026. | Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación |
| Doppelbesteuerungsabkommen | ||
| Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz–Spanien | Ja: Abkommen vom 26. April 1966 über Einkommen und VermögenDas Abkommen wurde am 26. April 1966 in Bern unterzeichnet; das BOE veröffentlichte den Ratifikationsakt am 3. März 1967. Es deckt die Steuern vom Einkommen und vom Vermögen. | BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España y la Confederación Suiza para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio |
| Änderungen des Abkommens | Protokoll vom 27. Juli 2011, in Kraft seit dem 24. August 2013Das Protokoll von Madrid (BOE vom 11. Juni 2013) ändert das Abkommen von 1966 und sein Protokoll, die bereits durch das Protokoll von Madrid vom 29. Juni 2006 geändert worden waren. Es ersetzt unter anderem Artikel 23 über die Vermeidung der Doppelbesteuerung. | BOE, Protocolo entre España y la Confederación Suiza que modifica el Convenio de 1966, hecho en Madrid el 27 de julio de 2011 |
| Immobilien im Abkommen | Einkünfte und Vermögen aus Immobilien dürfen im Belegenheitsstaat besteuert werdenNach Artikel 6 dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Vertragsstaat besteuert werden, in dem es liegt. Nach Artikel 22 gilt dasselbe für das Vermögen, das aus Immobilien besteht. Für eine Wohnung in Madrid hat also Spanien das Besteuerungsrecht. | BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España y la Confederación Suiza para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio |
| Wie die Schweiz die Doppelbesteuerung vermeidet | Freistellung mit ProgressionsvorbehaltNach Artikel 23 Absatz 2 Buchstabe a in der Fassung von 2011 befreit die Schweiz Einkünfte und Vermögen von der Besteuerung, die nach dem Abkommen in Spanien besteuert werden dürfen. Bei der Berechnung der Steuer auf dem übrigen Einkommen und Vermögen darf sie den Satz anwenden, der ohne die Befreiung gälte. Für Gewinne aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften gilt die Befreiung nur, wenn die effektive Besteuerung in Spanien nachgewiesen wird. | BOE, Protocolo entre España y la Confederación Suiza que modifica el Convenio de 1966, hecho en Madrid el 27 de julio de 2011 |
| Kauf über eine Gesellschaft | Spanien darf den Gewinn besteuern, wenn mehr als 50% des Werts aus spanischen Immobilien stammtArtikel 13 Absatz 3 in der Fassung von 2011: Gewinne aus der Veräusserung von Aktien, Anteilen oder ähnlichen Rechten, deren Wert direkt oder indirekt zu mehr als 50% aus Immobilien im anderen Staat stammt, dürfen in diesem anderen Staat besteuert werden. Ausnahmen gelten unter anderem für Aktien, die an einer schweizerischen oder spanischen Börse kotiert sind. | BOE, Protocolo entre España y la Confederación Suiza que modifica el Convenio de 1966, hecho en Madrid el 27 de julio de 2011 |
| Auslandsimmobilie in der Schweizer Steuererklärung | Muss angegeben werden; wirkt nur auf den SteuersatzBeispiel Kanton Basel-Stadt (Stand 26. Mai 2026): Alle Grundstücke und Liegenschaften im In- und Ausland sind in der Steuererklärung anzugeben. Sie werden dem Staat zugeteilt, in dem sie liegen, und ausländische Grundstücke werden nur zur Berechnung des Steuersatzes berücksichtigt (Progressionsvorbehalt). Die Direkten Steuern sind kantonal geregelt; fragen Sie das Steueramt Ihres Wohnkantons. | Kanton Basel-Stadt, Steuererklärung natürliche Person: Fragen und Antworten |
| Vermögensteuer | ||
| Spanische Vermögenssteuer für Nichtansässige | Nur auf Vermögen in Spanien; Freibetrag 700’000 €Nichtansässige zahlen nur für Güter und Rechte in Spanien. Dazu zählen nicht kotierte Beteiligungen an Gesellschaften, deren Aktiven zu mindestens 50% direkt oder indirekt aus Immobilien in Spanien bestehen (Art. 5 des Gesetzes 19/1991). Die Steuer entsteht am 31. Dezember. Der staatliche Freibetrag von 700’000 € gilt auch für Nichtansässige (Art. 28). | BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5 |
| Bonifikation der Vermögenssteuer in Madrid | 100% der Quote, eingeschränkt, solange die Grossvermögenssteuer bestehtMadrid bonifiziert 100% der Quote. Solange die Vorübergehende Solidaritätssteuer auf grosse Vermögen gilt, wird die Bonifikation durch die Differenz zwischen der Quote der Vermögenssteuer und jener dieser Steuer ersetzt (Übergangsbestimmung 7 des Decreto Legislativo 1/2010). Ist die Quote der Grossvermögenssteuer null, deckt die Bonifikation die ganze Quote. Nichtansässige können sie anwenden, wenn der grösste Wert ihrer Güter in Spanien in Madrid liegt. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| Vorübergehende Solidaritätssteuer auf grosse Vermögen | Belastet das Nettovermögen über 3’000’000 €Staatliche Steuer, ergänzend zur Vermögenssteuer. Freibetrag von 700’000 €, der vor Anwendung des Tarifs abgezogen wird. Tarif: 0% bis 3’000’000 € steuerbarer Basis, 1.7% bis 5’347’998.03 €, 2.1% bis 10’695’996.06 € und 3.5% darüber. Sie entsteht am 31. Dezember; die bezahlte Vermögenssteuer wird abgezogen. Sie wird verlängert, solange die Besteuerung des Vermögens nicht im Rahmen der Reform der regionalen Finanzierung überprüft wird (Zusatzbestimmung 5.2 des Königlichen Gesetzesdekrets 8/2023). Gleiche Steuerpflichtige wie bei der Vermögenssteuer, auch Nichtansässige für ihre Güter in Spanien. | BOE, Ley 38/2022, art. 3 |
| Steuervertreter für die Grossvermögenssteuer | Pflicht für Nichtansässige ausserhalb der EUSteuerpflichtige, die nicht in einem Staat der EU ansässig sind, müssen vor Ablauf der Erklärungsfrist einen Vertreter mit Wohnsitz in Spanien benennen. Nicht verlangt wird dies von Ansässigen des EWR mit Amtshilferegelung für Information und Beitreibung (Art. 3.Sechs des Gesetzes 38/2022). Die Schweiz gehört weder zur EU noch zum EWR. | BOE, Ley 38/2022, art. 3.Seis |
| NIE, Vollmacht und Apostille | ||
| Was die NIE ist und wo man sie beantragt | Persönliche Ausländernummer; aus dem Ausland über das spanische KonsulatSie wird Ausländern zugeteilt, die wirtschaftliche, berufliche oder soziale Interessen in Spanien haben, etwa beim Wohnungskauf, und von der Generaldirektion der Polizei vergeben (Art. 205 der Ausländerverordnung, Königliches Dekret 1155/2024). Der Antrag wird persönlich gestellt; wer nicht in Spanien ist, stellt ihn über die spanischen Konsulate. Die Höchstfrist beträgt fünf Tage ab Eingang beim zuständigen Organ; ohne Antwort innert Frist gilt der Antrag als abgelehnt. | BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205 |
| Formular und Gebühr der NIE | Formular EX-15 und Gebühr 790 Code 012: 9.84 €Die Zuteilung der NIE auf Antrag kostet 9.84 € (Ziffer 5.12 des Anhangs der Orden PJC/617/2025). Bescheinigungen auf Antrag kosten 7.31 € (Ziffer 5.13). Der Antrag erfolgt mit dem Formular EX-15, die Gebühr mit dem Formular 790 Code 012. | BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo |
| NIE im Konsulat beantragen | Anwesenheit des Antragstellers oder seines Vertreters ist Pflicht; kein Nachweis des WohnsitzesDas spanische Generalkonsulat in Paris gibt an, dass die NIE in Spanien oder beim Konsulat des Wohnorts beantragt werden kann, dass die persönliche Anwesenheit des Antragstellers oder seines Vertreters immer nötig ist und dass die NIE weder zum Wohnen in Spanien berechtigt noch den Wohnsitz belegt. Dort wird sie im Schnitt in rund zwei Wochen ausgestellt. Jedes Konsulat legt Termin und Zahlungsweise selbst fest; die Dauer in den Konsulaten in der Schweiz haben wir nicht überprüft. | Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en París, NIE |
| Vollmacht für den Kauf aus der Ferne | Vor spanischem Konsul: ohne Apostille. Vor Notar im Ausland: mit Apostille und ggf. ÜbersetzungSpanische Vertretungen im Ausland sind spanische Verwaltung, ihre Dokumente werden daher nicht legalisiert: Eine vor dem Konsulat erteilte Vollmacht braucht keine Legalisierung. Ein im Ausland errichtetes öffentliches Dokument muss grundsätzlich legalisiert werden; bei Staaten des Haager Übereinkommens von 1961 ersetzt die Apostille die Legalisierung. Ist das Dokument nicht auf Spanisch, braucht es eine amtliche Übersetzung. Konsuln üben Notariatsfunktionen aus, wenn das Recht des Landes es erlaubt; Honorarkonsulate dürfen es nicht. | Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla |
| Haager Apostille-Übereinkommen | Schweiz seit dem 11. März 1973; Spanien seit dem 25. September 1978Laut der Statustabelle der Haager Konferenz (HCCH) trat das Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 für die Schweiz am 11. März 1973 in Kraft. Für Spanien trat es am 25. September 1978 in Kraft (Ratifikation am 27. Juli 1978). Zwischen beiden Staaten genügt daher die Apostille. | HCCH, Status table: Convention of 5 October 1961 abolishing the requirement of legalisation for foreign public documents (Apostille) |
| Wer in der Schweiz beglaubigt | Bundeskanzlei und kantonale BeglaubigungsbehördenDie Bundeskanzlei ist für die Beglaubigung von Originalunterschriften zuständig, darunter jener der kantonalen Staatskanzleien, und veröffentlicht eine Adressliste der für Beglaubigungen zuständigen kantonalen Behörden (Stand 4. August 2025). Für Haager Staaten ersetzt die Apostille die konsularische Beglaubigung. Welche Stelle für Ihre Urkunde zuständig ist, klären Sie vorab mit dem Notariat. | Bundeskanzlei (Suiza), Legalisationen |
| Hypothek | ||
| Hypothek für Nichtansässige | Es gibt Banken mit Spezialprodukt; der Maximalanteil ist nicht öffentlichDie Banco Santander bewirbt zum Beispiel eine Hypothek für den Kauf eines Zweitwohnsitzes in Spanien durch Personen mit Wohnsitz im Ausland; die Finanzierung braucht die Genehmigung der Bank, ein Finanzierungsanteil wird nicht veröffentlicht. Es gibt keine offizielle Quelle zum üblichen Anteil für Nichtansässige. | Banco Santander, Hipoteca para No Residentes |
| Wer die Kosten der Hypothek trägt | Bank: Notar, Grundbuch und Gestoría. Käufer: SchätzungDas Gesetz 5/2019 verteilt so: Schätzung zulasten des Kreditnehmers; Gestoría, Notarhonorar der Darlehensurkunde und Eintragung der Hypothek im Grundbuch zulasten des Kreditgebers (Art. 14.1.e). Kopien bezahlt, wer sie verlangt. | BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14 |
| AJD auf die Hypothekarurkunde | Zahlt die BankBei Darlehensurkunden mit hypothekarischer Sicherheit ist der Kreditgeber Steuerschuldner der AJD (Art. 29 des Textes zur ITPAJD, Fassung des Königlichen Gesetzesdekrets 17/2018). | BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29 |
| Frist und Notarakt vor der Hypothek | Unterlagen mindestens 10 Kalendertage vorher; kostenloser NotaraktDie Bank muss das Merkblatt FEIN, die standardisierten Warnhinweise und den Vertragsentwurf mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung übergeben (Art. 14). Der Notar errichtet einen Transparenzakt, der dem Kreditnehmer kein Honorar verursacht (Art. 15.8). | BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 14 y 15 |
| Währung und Überweisungen | ||
| Bargeld bei Ein- und Ausreise | Vorherige Erklärung (Modell S1) ab 10’000 €Die Ein- oder Ausfuhr von Zahlungsmitteln ab 10’000 € ist vorab zu erklären, Bewegungen innerhalb Spaniens ab 100’000 € (Art. 34 des Gesetzes 10/2010). Als Zahlungsmittel gelten Bargeld, Schecks und Inhaberpapiere, nicht namentliche Prepaid-Karten und Rohstoffe wie Gold. Die Erklärung erfolgt mit dem Modell S1 (Orden EHA/1439/2006) bei der Steuerbehörde. Eine Banküberweisung ist kein Zahlungsmittel in diesem Sinn. | BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34 |
| Meldung ausländischer Investitionen in Immobilien | Käufe von Nichtansässigen über 500’000 €Der Kauf von Immobilien in Spanien durch Nichtansässige über 500’000 € wird nachträglich dem Investitionsregister des Ministeriums für Industrie, Handel und Tourismus gemeldet. Wirkt ein spanischer Notar mit und erhält er vom Käufer alle Daten, meldet er den Kauf und der Käufer ist entlastet. Stammt die Investition aus einem nicht kooperativen Gebiet (Steuerparadies), ist die Meldung vorab (Art. 4.h und 5 des Königlichen Dekrets 571/2023). | BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores |
| Zahlungen in Euro aus der Schweiz | Die Schweiz gehört zum geografischen Geltungsbereich der SEPA-VerfahrenDie Liste des Europäischen Zahlungsverkehrsausschusses (Version 8.0 vom 24. Dezember 2025) führt die Schweiz unter den Nicht-EWR-Ländern, auf welche die SEPA-Verfahren ausgedehnt wurden. Die Währung der Schweiz ist der Franken. Ob eine Bank die Euro-Überweisung annimmt, klären Sie mit ihr. | European Payments Council, EPC409-09, List of Countries in the SEPA Schemes' Geographical Scope, versión 8.0 |
| Aufenthalt und Visa | ||
| Aufenthalt für Schweizer in Spanien | Freizügigkeit; Eintragung, wenn Sie länger als drei Monate bleibenAngehörige der EU, des EWR und der Schweiz dürfen länger als drei Monate bleiben, wenn sie arbeiten oder über ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung verfügen. Die Eintragung im Zentralregister für Ausländer beantragen sie persönlich beim Ausländerbüro oder auf dem Polizeiposten innert drei Monaten nach der Einreise; die Bescheinigung wird sofort ausgestellt (Art. 7 des Königlichen Dekrets 240/2007). Schweizer werden aufgrund des Freizügigkeitsabkommens mit der EU gleich behandelt. | BOE, Real Decreto 240/2007, art. 7 |
| Golden Visa | ||
| Golden Visa für Immobilienkäufer | Seit dem 3. April 2025 abgeschafftDas Organgesetz 1/2025 (BOE vom 3. Januar 2025) hat die Artikel 63 bis 67 des Gesetzes 14/2013 aufgehoben, die Visum und Aufenthaltsbewilligung für Investoren regelten, auch beim Kauf von Immobilien. Dieser Teil trat drei Monate nach der Veröffentlichung in Kraft. Heute gibt der Kauf einer Wohnung in Spanien kein Aufenthaltsrecht. | BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava |
| Flüge | ||
| Direktverbindungen in die Schweiz ab Madrid | Zürich: Air Europa, Iberia, Swiss. Genf: Air Europa, easyJet Europe, Iberia. Basel/Mulhouse: easyJet EuropeAufstellung der Aena für den Flughafen Madrid-Barajas (ohne Datumsangabe, abgerufen am 16. Oktober 2026). Die Fahrpläne wechseln mit den Saisons: Prüfen Sie Frequenzen und Zeiten vor der Buchung bei den Fluggesellschaften. | Aena, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas: aerolíneas y destinos |
| Flughafen Adolfo Suárez Madrid-Barajas | 68’179’054 Passagiere im Jahr 2025 (+3%)Es war der Flughafen des Aena-Netzes mit den meisten Passagieren im Jahr 2025. Das Aena-Netz in Spanien zählte 321’587’316 Passagiere (+3.9%). | Aena, nota de prensa de cierre de 2025 |
| Gemeinschaft in Madrid | ||
| Schweizer in der Stadt Madrid | 1’030 Personen mit Schweizer StaatsangehörigkeitEingetragene Einwohner der Stadt Madrid am 1. Januar 2026 laut Gemeindeverzeichnis (Padrón): 1’030 mit Schweizer Nationalität, bei insgesamt 3’497’277 Einwohnern. Es sind eingetragene Personen: Besitzer einer Zweitwohnung ohne Wohnsitz in Madrid sind nicht erfasst. | Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal de Habitantes: población por distrito y sexo según continente y país de nacionalidad, 1 de enero de 2026 |
| Schulen | ||
| Schweizer Schule in Madrid | Swiss International School Madrid (früher Colegio Suizo de Madrid), AlcobendasCampus an der Carretera de Burgos, km 14, in Alcobendas. Stufen: Pre-Kindergarten (2 bis 3 Jahre) bis Bachillerato und IB-Diplom (17 bis 18 Jahre). Zwei zweisprachige Wege: Spanisch–Englisch und Spanisch–Deutsch. Die Website des Colegio Suizo de Madrid leitet heute auf Swiss International School weiter. | Swiss International School, campus de Madrid (antes Colegio Suizo de Madrid) |
Kaufen ohne Visum: Was für Schweizer in Spanien gilt
Spanien verlangt für den Kauf einer Wohnung keinen bestimmten Aufenthaltsstatus. Als Schweizer Staatsangehörige profitieren Sie zudem vom Freizügigkeitsabkommen mit der EU: Wer länger als drei Monate in Spanien bleibt, lässt sich innert drei Monaten nach der Einreise persönlich im Zentralregister für Ausländer eintragen, und die Bescheinigung wird sofort ausgestellt. Voraussetzung ist, dass Sie arbeiten oder über ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung verfügen.
Ein Kauf verschafft dagegen kein Aufenthaltsrecht: Die Golden Visa für Investoren, auch für Immobilien, ist seit dem 3. April 2025 abgeschafft. Für Schweizer war sie ohnehin nicht der Weg. Wichtiger ist die Frage des Steuerwohnsitzes: Wer sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhält oder dort den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Interessen hat, wird dort steuerlich ansässig und fällt aus dem Regime der Nichtansässigen.
Der Kauf in Madrid in sechs Schritten
- Suche und Besichtigungen: Sie legen Budget, Stadtteile und Eigenschaften fest und besichtigen eine Auswahl, vor Ort oder per Video.
- NIE beantragen: Ohne die Ausländernummer NIE können Sie weder beurkunden noch Steuern bezahlen. Aus der Schweiz beantragen Sie sie über das spanische Konsulat.
- Reservierung und Anzahlungsvertrag: Im privatschriftlichen Vertrag regeln Käufer und Verkäufer Preis, Fristen und die Folgen eines Rücktritts.
- Prüfung der Wohnung: Vor der Beurkundung werden Grundbuchauszug, Lasten, Gemeinschaftsabrechnungen und offene Steuern geprüft.
- Beurkundung beim Notar: Käufer (oder Bevollmächtigter) und Verkäufer unterzeichnen die Urkunde, und der Preis wird bezahlt.
- Steuern und Grundbuch: Die Steuer (ITP oder MWST mit AJD) wird abgerechnet, die Urkunde im Grundbuch eingetragen und die Versorgerverträge auf Ihren Namen umgeschrieben.
NIE, Vollmacht und Apostille: Kaufen aus der Ferne
Die NIE ist eine persönliche, einzige Nummer für Ausländer mit wirtschaftlichen Interessen in Spanien. Aus der Schweiz beantragen Sie sie über das spanische Konsulat, mit dem Formular EX-15 und der Gebühr 790 Code 012 von 9.84 €. Der Antragsteller oder sein Vertreter muss immer persönlich erscheinen, und die NIE belegt keinen Wohnsitz. Die gesetzliche Höchstfrist beträgt fünf Tage ab Eingang des Antrags; wie lange es im Konsulat in der Praxis dauert, hängt vom Konsulat ab.
Wenn Sie nicht zur Beurkundung nach Madrid reisen möchten, erteilen Sie eine Vollmacht. Unterzeichnen Sie sie vor einem spanischen Konsul, braucht sie weder Legalisierung noch Apostille. Vor einem Schweizer Notar braucht sie eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen (für die Schweiz seit dem 11. März 1973 in Kraft, für Spanien seit dem 25. September 1978) und, wenn sie nicht auf Spanisch abgefasst ist, eine amtliche Übersetzung. Die Bundeskanzlei veröffentlicht die Liste der kantonalen Beglaubigungsbehörden; Ihr Notariat sagt Ihnen, welche Stelle zuständig ist. Legen Sie in der Vollmacht genau fest, was der Bevollmächtigte tun darf: Preis, Hypothek, Steuern und Unterzeichnung.
Kaufnebenkosten: Steuern, Notar und Grundbuch in Madrid
Bei einer gebrauchten Wohnung fällt keine MWST an, sondern die Steuer auf Vermögensübertragungen (ITP): in der Gemeinschaft Madrid 6%, unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnsitz. Kaufen Sie eine Neubauwohnung vom Bauträger, kommen 10% MWST hinzu und die Stempelsteuer AJD, die in Madrid allgemein 0.75% beträgt.
Notar und Grundbuchamt rechnen nach gesetzlichen, degressiven Tarifen ab, die sich nach dem Wert richten; dazu kommen Seiten, Kopien und die Gestoría, falls Sie eine beauftragen. Ohne andere Vereinbarung trägt der Verkäufer die Kosten der Beurkundung, der Käufer die der ersten Ausfertigung und alles Weitere. Einen Pauschalsatz für die Gesamtkosten nennen wir bewusst nicht, weil er vom Preis, von der Art der Wohnung und von einer allfälligen Hypothek abhängt.
Finanzierung und Geldtransfer aus der Schweiz
Es gibt spanische Banken mit Hypotheken für Käufer mit Wohnsitz im Ausland; die Banco Santander etwa bewirbt ein Produkt für Zweitwohnungen, ohne einen Finanzierungsanteil zu veröffentlichen. Auch zum üblichen Anteil gibt es keine offizielle Quelle, deshalb nennen wir keinen Richtwert. Wichtig zu wissen: Die Bank übergibt Ihnen die Unterlagen mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung, und der Notar errichtet vorher einen kostenlosen Transparenzakt. Die Schätzung bezahlen Sie; Notar, Grundbuch und Gestoría der Hypothek zahlt die Bank, ebenso die AJD auf die Hypothekarurkunde.
Der Kaufpreis wird in Euro bezahlt. Die Schweiz gehört zum geografischen Geltungsbereich der SEPA-Verfahren, doch der Franken-Euro-Kurs, den Ihre Bank anwendet, ist ein Kostenfaktor: Vergleichen Sie ihn mit dem Referenzkurs der EZB und fragen Sie nach den Spesen, bevor Sie einen grossen Betrag wechseln. Die Ein- oder Ausfuhr von Bargeld und ähnlichen Zahlungsmitteln ab 10’000 € muss vorab mit dem Modell S1 erklärt werden; eine Banküberweisung zählt nicht dazu. Käufe von Nichtansässigen über 500’000 € werden nachträglich dem Investitionsregister gemeldet, was der Notar übernimmt, wenn er alle Daten erhält.
Steuern nach dem Kauf: Spanien, Schweiz und das Abkommen
Abkommen. Die Schweiz und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen über Einkommen und Vermögen (Bern, 26. April 1966), das 2006 und 2011 geändert wurde; das Protokoll von 2011 gilt seit dem 24. August 2013. Einkünfte und Vermögen aus einer Immobilie dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem sie liegt, also in Spanien. Die Schweiz stellt sie von der Steuer frei, darf sie aber zur Bestimmung des Satzes auf Ihrem übrigen Einkommen und Vermögen heranziehen. Kaufen Sie über eine Gesellschaft, kann Spanien den Gewinn aus dem Verkauf der Anteile besteuern, wenn mehr als 50% ihres Werts aus spanischen Immobilien stammt.
Einkommenssteuer für Nichtansässige (IRNR). Mit Wohnsitz in der Schweiz gilt für Sie der Satz von 24%, nicht der Satz von 19% für Ansässige der EU oder des EWR. Vermieten Sie, wird der Bruttobetrag ohne Kostenabzug besteuert. Vermieten Sie nicht, versteuern Sie jedes Jahr ein fiktives Einkommen von 2% des Katasterwerts (1.1%, wenn der Katasterwert revidiert wurde), auf das der Satz angewendet wird; die Regel für 2023 bis 2026 hängt von einem Königlichen Gesetzesdekret ab, dessen Genehmigung am 16. Oktober 2026 noch nicht veröffentlicht war. Sie deklarieren mit dem Modell 210; für das fiktive Einkommen 2026 vom 1. April bis 31. Dezember 2027. Beim Verkauf beträgt die Steuer auf den Gewinn 19%, und der Käufer behält 3% des Preises ein und zahlt sie mit dem Modell 211 ein.
Vermögenssteuer. Nichtansässige zahlen die spanische Vermögenssteuer nur für ihre Güter in Spanien; der Freibetrag beträgt 700’000 €. Madrid bonifiziert die Quote zu 100%, allerdings eingeschränkt, solange die Solidaritätssteuer auf grosse Vermögen besteht; diese greift ab einem Nettovermögen von 3’000’000 €. Als Ansässiger der Schweiz müssten Sie für diese Steuer, falls sie Sie trifft, einen Vertreter in Spanien benennen.
In der Schweiz. Die Immobilie gehört in die Steuererklärung, auch wenn Spanien sie besteuert; der Kanton Basel-Stadt etwa verlangt alle Liegenschaften im In- und Ausland und berücksichtigt ausländische nur zur Satzbestimmung. Die Regeln sind kantonal. Das ist keine persönliche Steuerberatung: Lassen Sie Ihre Situation von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Madrid im Alltag: Flüge, Gemeinschaft, Schule und Preise
Flüge. Nach der Aena-Liste verbinden Air Europa, Iberia und Swiss Zürich mit Madrid, Air Europa, easyJet Europe und Iberia Genf, und easyJet Europe Basel/Mulhouse. Madrid-Barajas zählte 2025 68’179’054 Passagiere. Frequenzen und Zeiten ändern sich mit den Saisonfahrplänen.
Gemeinschaft und Schule. Am 1. Januar 2026 waren 1’030 Personen mit Schweizer Nationalität im Gemeindeverzeichnis der Stadt Madrid eingetragen. Die Swiss International School Madrid (früher Colegio Suizo de Madrid) in Alcobendas führt von der Vorschule bis zum Bachillerato und IB-Diplom, mit zweisprachigen Wegen Spanisch–Englisch und Spanisch–Deutsch.
Preise. Der durchschnittliche Angebotspreis in der Stadt Madrid lag im September 2026 bei 6’458 €/m², in Salamanca bei 10’865 €/m² und in Chamberí bei 9’159 €/m². Der Preisindex des INE für abgeschlossene Käufe stieg im zweiten Quartal 2026 in Madrid um 12.9% gegenüber dem Vorjahr, und die durchschnittliche Angebotsmiete betrug 23.4 €/m² pro Monat. Angebotspreise sind keine abgeschlossenen Verkäufe.
Preise in Madrid, Gebiet für Gebiet
Marktdaten aus den Gebietsseiten von Aurovas für Madrid, so wie sie dort stehen, jeweils mit Quelle und Datum. Angebotspreise und Bewertungen sind keine Preise abgeschlossener Verkäufe.
Madrid
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Kaufpreis, Madrid Stadt | 6.458 €/m²-0,2 % im Monatsvergleich; -1,8 % im Quartalsvergleich≈ 5.950 CHF/m² · 7.240 USD/m² | idealista (Preisbericht)September 2026 |
| Jährliche Veränderung der Kaufpreise | +2,4 %Historischer Höchststand: 6.619 €/m² im April 2026 | idealistaSeptember 2026 |
| Barrio de Salamanca, Kauf | 10.865 €/m²-1,2 % im Jahresvergleich; Chamberí 9.159; Retiro 8.515≈ 10.000 CHF/m² · 12.200 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Günstigster Distrikt, Villaverde | 3.365 €/m²+23,7 % im Jahresvergleich≈ 3.100 CHF/m² · 3.770 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Durchschnittsmiete, Madrid Stadt | 23,4 €/m² pro Monat+4,8 % im Jahresvergleich; Salamanca 28,5 €/m²≈ 21,6 CHF/m² im Monat · 26,2 USD/m² im Monat | idealistaSeptember 2026 |
| Miete, Comunidad de Madrid | 21,45 €/m² pro Monat-2,3 % im dritten Quartal; +0,3 % im Jahresvergleich≈ 19,8 CHF/m² im Monat · 24 USD/m² im Monat | Fotocasa (via MadridActual)September 2026 |
| Kauf, Comunidad de Madrid | 5.065 €/m²+6,9 % im Jahresvergleich≈ 4.670 CHF/m² · 5.680 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
Barrio de Salamanca
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Angebotspreis, Verkauf | 10.865 €/m²Durchschnittlicher Angebotspreis des Distrikts; Stadt Madrid: 6.458 €/m².≈ 10.000 CHF/m² · 12.200 USD/m² | idealista (Preisbericht, zitiert von rentaspasivas.com)September 2026 |
| Durchschnittsmiete | 28,5 €/m² pro MonatJährliche Veränderung +5,0 %; historischer Höchststand.≈ 26,3 CHF/m² im Monat · 31,9 USD/m² im Monat | idealista, Entwicklung des MietpreisesSeptember 2026 |
| Schätzwert | 7.883 €/m² (+17,43 % jährlich)Fertiggestellte Wohnungen, Neubau und Bestand; Wohnung mit 90 m² zu 709.501 €.≈ 7.260 CHF/m² · 8.830 USD/m² | Tinsa2. Quartal 2026 |
| Jährliche Veränderung im Verkauf | +10,3 %Durchschnitt von 10.001 €/m² zu diesem Zeitpunkt. | Funciohouse, mit Daten von idealista und IndomioAnfang 2026 |
| Bevölkerung und Wohnungsbestand | 146.148 Einwohner; 83.575 WohnungenDie Mehrheit der Wohnungen stammt aus der Zeit vor 1960. | Ayuntamiento de Madrid, zitiert von Funciohouse2026 |
Chamberí
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Verkaufspreis | 9.159 €/m²+2,6 % im Jahresvergleich; Höchststand 9.359 €/m² im März 2026≈ 8.440 CHF/m² · 10.300 USD/m² | idealista (Preisbericht, Chamberí)September 2026 |
| Durchschnittlicher Mietpreis | 26,0 €/m² pro Monat+3,5 % im Jahresvergleich; historischer Höchststand≈ 23,9 CHF/m² im Monat · 29,1 USD/m² im Monat | idealista (Mietbericht, Madrid)September 2026 |
| Durchschnittspreis Stadt Madrid | 6.458 €/m²+2,4 % im Jahresvergleich; Chamberí, zweitteuerster Distrikt nach Salamanca (10.865 €/m²)≈ 5.950 CHF/m² · 7.240 USD/m² | idealista newsSeptember 2026 |
| Angebotspreis (andere Quelle) | 9.332 €/m² Verkauf; 27,09 €/m² MieteVerkauf +0,54 % und Miete -1,67 % im Jahresvergleich | IndomioSeptember 2026 |
| Fotocasa-Preis und durchschnittlicher Kaufpreis | 9.425 €/m²; 1.162.679 € durchschnittlicher Kaufpreis | Fotocasa, zitiert von The Avenue Real EstateMai 2026 |
| Teuerstes und günstigstes Viertel | Almagro 10.503 €/m²; Vallehermoso 7.921 €/m² | idealista, zitiert von The Avenue Real EstateApril 2026 |
| Einwohnerzahl des Distrikts | 140.866 EinwohnerSechs Viertel; Fläche von rund 4,7 km² | Ayuntamiento de Madrid, Einwohnerregister (Distrikt 07)2020 |
Retiro
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Verkaufspreis (idealista) | 8.444 €/m²-0,5 % im Jahresvergleich; historischer Höchstwert von 8.579 €/m² im September 2025≈ 7.780 CHF/m² · 9.460 USD/m² | idealista, Preisbericht für Wohnungen zum Verkauf in RetiroAugust 2026 |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis (Fotocasa) | 8.704 €/m²Drittteuerster Bezirk Madrids nach Salamanca und Chamberí≈ 8.020 CHF/m² · 9.750 USD/m² | Fotocasa Life, Entwicklung der Wohnungspreise in MadridOktober 2026 |
| Verkaufsbewertung (idealista) | 7.671 €/m²≈ 7.070 CHF/m² · 8.600 USD/m² | idealista, Immobilienbewertung in MadridSeptember 2026 |
| Durchschnittsmiete (idealista) | 24,0 €/m² pro Monat+2,5 % im Jahresvergleich; Höchstwert der Reihe≈ 22,1 CHF/m² im Monat · 26,9 USD/m² im Monat | idealista, Mietpreisbericht für RetiroSeptember 2026 |
| Durchschnittsmiete (Fotocasa) | 22,66 €/m² pro Monat≈ 20,9 CHF/m² im Monat · 25,4 USD/m² im Monat | Fotocasa LifeOktober 2026 |
| Bevölkerung des Bezirks | 119.757 Einwohner auf 5,48 km² | Hallamadrid (kommunale Daten)2026 |
| Alter des Wohnungsbestands | Mehrheit vor 1960 gebaut | idealista Maps2026 |
Chamartín
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Verkaufspreis in Chamartín | 8.127 €/m²Jahresveränderung +4,6 %; monatlich -1,2 %; Höchststand 8.343 €/m² im Mai 2026.≈ 7.490 CHF/m² · 9.110 USD/m² | idealista, VerkaufspreisberichtSeptember 2026 |
| Preis in El Viso | 9.402 €/m²Jahresveränderung +2,2 %.≈ 8.660 CHF/m² · 10.500 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Preis in Bernabéu-Hispanoamérica | 8.719 €/m²Jahresveränderung +12,1 %.≈ 8.030 CHF/m² · 9.770 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Preis in Prosperidad | 7.127 €/m²Das günstigste Viertel des Distrikts.≈ 6.560 CHF/m² · 7.990 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Durchschnittsmiete in Chamartín (letzter überprüfter Wert) | 22,8 €/m² pro MonatJahresveränderung +11,5 %.≈ 21 CHF/m² im Monat · 25,5 USD/m² im Monat | idealista, MietpreisberichtAugust 2025 |
| Einwohnerzahl des Distrikts | rund 145.000 EinwohnerUngefährer Wert. | DFlat Madrid (Blog)2025 |
| Madrid Nuevo Norte | fast 10.500 Wohnungen38 % in städtischer Verwaltung; Erschließung von Las Tablas Oeste am 29. Januar 2026 genehmigt. | MadridiarioMärz 2026 |
La Moraleja
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Kauf, Durchschnitt La Moraleja | 7.574 €/m² (+12,8 % jährlich)Historischer Höchstwert von 7.715 €/m² im April 2026.≈ 6.980 CHF/m² · 8.490 USD/m² | idealista (über precioviviendamadrid.es)Juni 2026 |
| Durchschnittlicher Kaufpreis | 2,15 Mio. EuroBei 7.158 €/m². Die typischen Häuser sind größer als 300 m². | Diza, verbreitet von idealista (Merca2)September 2026 |
| Rückgang der Verkäufe | -46,3 % seit Dezember 2025 | Diza (Merca2)September 2026 |
| Kauf nach Teilgebiet | Urbanisation 7.715 €/m²; El Soto 6.806 €/m²; Encinar de los Reyes 6.377 €/m² | idealista (über The Avenue Real Estate)April 2026 |
| Entwicklung insgesamt | Von 5.466 auf 6.760 €/m² (+23,7 %)≈ 6.230 CHF/m² · 7.570 USD/m² | idealista (über The Avenue Real Estate)April 2024 bis April 2026 |
| Durchschnittsmiete | 31,8 €/m² pro Monat (+7,0 % jährlich)Die idealista-Seite der Zone zeigt 19 €/m². Das hängt vom Immobilientyp ab.≈ 29,3 CHF/m² im Monat · 35,6 USD/m² im Monat | idealista (über precioviviendamadrid.es)Juni 2026 |
| Durchschnittliches Bruttoeinkommen, PLZ 28109 | 196.429 € pro SteuerzahlerDer Durchschnitt von Alcobendas beträgt 60.576 €.≈ 181.000 CHF · 220.000 USD | Agencia Tributaria (über lamoraleja.com)Daten von 2023 |
| Wohnungsbestand | 9.994 Wohnungen und Häuser; die meisten mit über 240 m², gebaut 1980-1989 | idealista2026 |
Pozuelo de Alarcón
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Verkaufspreis | 5.015 €/m²Jüngster Höchstwert von 5.078 €/m² im Mai 2026≈ 4.620 CHF/m² · 5.620 USD/m² | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Jährliche Veränderung des Verkaufspreises | +2,6 %Gegenüber August 2025; im Mai 2026 lag der Jahresanstieg bei 12,3 % | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Durchschnittlicher Mietpreis | 16,6 €/m² pro MonatJährliche Veränderung von +9,5 %≈ 15,3 CHF/m² im Monat · 18,6 USD/m² im Monat | idealista (Preisbericht)April 2026 |
| Zona Avenida de Europa | 5.612 €/m²Jährliche Veränderung von -3,9 %≈ 5.170 CHF/m² · 6.290 USD/m² | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Somosaguas | 5.039 €/m²Jährliche Veränderung von +22,2 %≈ 4.640 CHF/m² · 5.650 USD/m² | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Zona Pueblo | 4.319 €/m²Jährliche Veränderung von -0,4 %≈ 3.980 CHF/m² · 4.840 USD/m² | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Preisspanne nach Zonen | 4.100 bis 5.656 €/m²Durchschnitt der Gemeinde von 4.951 €/m²; Minimum in Monte Claro, Maximum in Prado de Somosaguas≈ 5.210 CHF/m² · 6.340 USD/m² | IndomioJuli 2026 |
| Bevölkerung und Einkommen | 89.770 Einwohner; durchschnittliches Nettoeinkommen von 30.524 € pro EinwohnerEinkommensdaten des Jahres 2023≈ 28.100 CHF · 34.200 USD | The Avenue (zitiert INE, Atlas de Renta 2023)2026 |
Beträge mit „≈“ sind eine ungefähre Umrechnung in CHF und USD nach dem EZB-Referenzkurs vom 22. Oktober 2026. Der tatsächliche Betrag hängt vom Wechselkurs am Zahltag ab.
Zum Vergleich: die Küste von Cádiz
Wer in Spanien kauft, sollte neben Madrid auch die Küste von Cádiz ansehen: Sotogrande, Vistahermosa in El Puerto de Santa María, Sancti Petri, Tarifa und Zahara de los Atunes sind Zonen, in denen viele ihre Zweitwohnung suchen. Aurovas hat sein Büro in El Puerto de Santa María. In der Provinz Cádiz gilt andalusisches Recht: ITP 7% statt 6% in Madrid und AJD 1.2% beim Neubau. Beim Preis lag das durchschnittliche Angebot in El Puerto im Juni 2026 bei 2’652 €/m² (Vistahermosa-Fuentebravía 4’592 €/m²) und in der Provinz Cádiz im September 2026 bei 2’539 €/m², gegenüber 6’458 €/m² in der Stadt Madrid.
Gebietsseiten: El Puerto de Santa María · Vistahermosa · Sotogrande · Sancti Petri und La Barrosa · Tarifa · Zahara de los Atunes
Wie Aurovas Sie begleitet
Aurovas ist eine Boutique-Immobilienagentur mit Büro in El Puerto de Santa María und einem Team in Madrid. Wir übernehmen die Suche, organisieren die Besichtigungen, verhandeln mit den Verkäufern und begleiten Sie bis zur Beurkundung beim Notar. Wir betreuen auf Spanisch, Englisch und Französisch; für Steuer- und Rechtsfragen empfehlen wir Ihnen eine Beraterin oder einen Berater in der Schweiz und in Spanien. Schreiben Sie uns über die Website, und wir besprechen Ihr Vorhaben unverbindlich.
Häufige Fragen
Brauche ich als Schweizer ein Visum, um in Madrid eine Wohnung zu kaufen?
Nein. Für den Kauf braucht es keine Aufenthaltsbewilligung. Wer länger als drei Monate in Spanien bleibt, trägt sich als Schweizer aufgrund des Freizügigkeitsabkommens mit der EU im Zentralregister für Ausländer ein, wenn er arbeitet oder über ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung verfügt. Die Golden Visa für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 abgeschafft.
Welche Steuern und Nebenkosten fallen beim Kauf in Madrid an?
Bei einer gebrauchten Wohnung zahlen Sie in der Gemeinschaft Madrid 6% ITP. Beim Neubau fallen 10% MWST und die Stempelsteuer AJD an, in Madrid allgemein 0.75%. Dazu kommen Notar- und Grundbuchhonorare nach gesetzlichem Tarif sowie Gestoría und allenfalls Hypothekarkosten. Eine Pauschale nennen wir nicht, weil sie von Preis und Fall abhängt.
Wie werde ich besteuert, wenn ich in der Schweiz wohne und eine Wohnung in Madrid habe?
Spanien besteuert als Nichtansässigen-Steuer (IRNR) Mieteinnahmen, ein fiktives Einkommen bei Eigengebrauch und den Verkaufsgewinn (19%). Mit Wohnsitz in der Schweiz gilt für Einkünfte der Satz von 24%. Die Schweiz stellt die spanischen Einkünfte frei, behält aber den Progressionsvorbehalt, und Sie geben die Immobilie in der Steuererklärung an. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen.
Kann ich den Kauf abwickeln, ohne nach Madrid zu reisen?
Ja, mit einer Vollmacht. Vor einem spanischen Konsul unterzeichnet, braucht sie weder Legalisierung noch Apostille. Vor einem Schweizer Notar braucht sie eine Apostille und, falls nicht auf Spanisch, eine amtliche Übersetzung. Die NIE können Sie über das spanische Konsulat beantragen; der Antragsteller oder sein Vertreter muss persönlich erscheinen.
Wie bezahle ich den Kaufpreis aus der Schweiz?
In Euro, per Banküberweisung; die Schweiz gehört zum Geltungsbereich der SEPA-Verfahren. Vergleichen Sie den Wechselkurs Ihrer Bank mit dem Referenzkurs der EZB. Bargeld ab 10’000 € ist bei der Ein- oder Ausreise mit dem Modell S1 vorab zu erklären. Käufe von Nichtansässigen über 500’000 € werden nachträglich dem Investitionsregister gemeldet.
Gibt es Direktflüge von der Schweiz nach Madrid und eine Schweizer Schule?
Ja. Laut Aena verbinden Air Europa, Iberia und Swiss Zürich mit Madrid, Air Europa, easyJet Europe und Iberia Genf, easyJet Europe Basel/Mulhouse. In Alcobendas liegt die Swiss International School Madrid, früher Colegio Suizo de Madrid, mit zweisprachigen Wegen Spanisch–Englisch und Spanisch–Deutsch.
Quellen
Gesetze, Statistiken sowie amtliche und Marktseiten, auf die sich dieser Ratgeber stützt. Sie öffnen sich in einem neuen Tab.
- BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava
- BOE, Real Decreto 240/2007, art. 7
- BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado
- Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
- BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2
- BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2
- BOE, Código Civil, art. 1455
- Banco Santander, Hipoteca para No Residentes
- BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14
- BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29
- BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9
- BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25
- Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes)
- Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones
- Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación
- BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España y la Confederación Suiza para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio
- BOE, Protocolo entre España y la Confederación Suiza que modifica el Convenio de 1966, hecho en Madrid el 27 de julio de 2011
- Kanton Basel-Stadt, Steuererklärung natürliche Person: Fragen und Antworten
- BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5
- BOE, Ley 38/2022, art. 3
- BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205
- BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo
- Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en París, NIE
- Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla
- HCCH, Status table: Convention of 5 October 1961 abolishing the requirement of legalisation for foreign public documents (Apostille)
- Bundeskanzlei (Suiza), Legalisationen
- BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34
- BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores
- European Payments Council, EPC409-09, List of Countries in the SEPA Schemes' Geographical Scope, versión 8.0
- Aena, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas: aerolíneas y destinos
- Aena, nota de prensa de cierre de 2025
- Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal de Habitantes: población por distrito y sexo según continente y país de nacionalidad, 1 de enero de 2026
- Swiss International School, campus de Madrid (antes Colegio Suizo de Madrid)
- idealista, informe de precios de venta en Madrid
- idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026
- INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026
- idealista, informe de precios de alquiler en Madrid
- idealista, informe de precios de venta en El Puerto de Santa María
- idealista, informe de precios de venta en la provincia de Cádiz
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