Ratgeber · Deutschland
Immobilie in Madrid kaufen: Ratgeber für Käufer aus Deutschland
Kurz gefasst
Ja, wer in Deutschland lebt, kann in Madrid eine Wohnung kaufen: Spanien beschränkt den Erwerb nicht nach der Staatsangehörigkeit, und als EU-Bürger brauchen Sie kein Visum. Nötig sind eine NIE (spanische Ausländeridentifikationsnummer), ein Bankkonto und ein Notar. Bei einer gebrauchten Wohnung in der Autonomen Gemeinschaft Madrid zahlen Sie 6 % Verkehrsteuer (ITP); beim Neubau 10 % Mehrwertsteuer und in der Regel 0,75 % Stempelsteuer (AJD).
Bei Vermietung oder Verkauf besteuert Spanien Sie als Nichtansässigen, mit 19 %, weil Sie in der EU ansässig sind. Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen vermeidet die doppelte Besteuerung, indem Deutschland die in Spanien gezahlte Steuer auf Einkünfte aus der Immobilie anrechnet. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information, keine persönliche Steuerberatung: Lassen Sie sich vor der Unterschrift von einem Steuerberater beraten.
Das Wesentliche: Zahlen und Regeln, jeweils mit Quelle
Alles, was dieser Ratgeber mit einer Zahl belegt, in einer Tabelle: die Angabe, ihre verlinkte Quelle und das Datum der Quelle. Beträge in Euro, sofern nicht anders angegeben.
| Thema | Angabe | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Steuern beim Kauf | ||
| Gebrauchte Wohnung: Verkehrsteuer (ITP), keine Mehrwertsteuer | Von der Mehrwertsteuer befreit; unterliegt der Verkehrsteuer (ITP)Zweite und weitere Lieferungen von Gebäuden sind von der Mehrwertsteuer befreit (Art. 20.Uno.22 des Mehrwertsteuergesetzes). Die erste Lieferung ist die des Bauträgers nach Fertigstellung. Ein Weiterverkauf unterliegt der ITP zum Satz der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft. | BOE, Mehrwertsteuergesetz 37/1992, konsolidierter Text |
| Mehrwertsteuer (IVA) auf Neubauwohnungen | 10 %Ermäßigter Satz für Gebäude oder Gebäudeteile zu Wohnzwecken, mit bis zu zwei Stellplätzen und den mitverkauften Nebenräumen (Art. 91.Uno.1.7 des Mehrwertsteuergesetzes). Gewerbeflächen zählen nicht als Nebenräume. Zur Urkunde kommt die Stempelsteuer (AJD) der Autonomen Gemeinschaft hinzu. | BOE, Mehrwertsteuergesetz 37/1992, konsolidierter Text |
| ITP in der Autonomen Gemeinschaft Madrid | 6 %Allgemeiner Satz für Grundstücksübertragungen (Art. 28.1 des konsolidierten Textes, genehmigt durch das Gesetzesdekret 1/2010, in Kraft seit 2014). Madrid hat keine erhöhten Sätze festgelegt, der Satz hängt also nicht von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz des Käufers ab. | Finanzministerium, Regionalbesteuerung. Maßnahmen 2026, Kapitel IV |
| Stempelsteuer (AJD) in Madrid auf Urkunden über Neubaukäufe | 0,75 % allgemein; 0,4 % oder 0,5 % für Wohnungen von Privatpersonen bis 120.000 € oder 180.000 €Die AJD belastet die Urkunde, wenn der Kauf mehrwertsteuerpflichtig ist. Über 180.000 € gilt der Satz von 0,75 %. Für die Hauptwohnung bis 250.000 € gibt es eine Ermäßigung von 10 % (Art. 38 bis). Wird bei einem zweiten Verkauf zwischen Unternehmern auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet, beträgt der Satz 1,5 %. | Finanzministerium, Regionalbesteuerung. Maßnahmen 2026, Kapitel IV |
| ITP in Andalusien (einschließlich der Provinz Cádiz) | 7 %Allgemeiner Satz für Grundstücksübertragungen (Art. 41 des andalusischen Gesetzes 5/2021, fest seit dem 27. Oktober 2021). Andalusiens erhöhte Sätze betreffen nur bestimmte Fahrzeuge, Boote und Kunstgegenstände, nicht Wohnungen. Der Satz hängt nicht von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz des Käufers ab. | Finanzministerium, Regionalbesteuerung. Maßnahmen 2026, Kapitel IV |
| Kosten und Preise | ||
| Notargebühren | Gesetzlich festgelegt, mit einer mit dem Wert fallenden StaffelStaffel des Königlichen Dekrets 1426/1989 für Urkunden mit bestimmtem Wert: 90,15 € bis 6.010,12 €; danach 4,5 ‰ bis 30.050,61 €; 1,5 ‰ bis 60.101,21 €; 1 ‰ bis 150.253,03 €; 0,5 ‰ bis 601.012,10 € und 0,3 ‰ bis 6.010.121,04 €. Darüber ist das Honorar frei. Es gilt ein Nachlass von 5 %; Hypothekendarlehen erhalten eine Ermäßigung von 25 %. Seiten und Abschriften kommen hinzu. | BOE, Königliches Dekret 1426/1989, Notargebührenordnung, Nummer 2 |
| Gebühren des Grundbuchs | Gesetzlich festgelegt, mindestens 24,04 € und höchstens 2.181,67 €Staffel des Königlichen Dekrets 1427/1989 je eingetragenem Grundstück: 24,04 € bis 6.010,12 €; danach 1,75 ‰ bis 30.050,61 €; 1,25 ‰ bis 60.101,21 €; 0,75 ‰ bis 150.253,03 €; 0,30 ‰ bis 601.012,10 € und 0,20 ‰ auf den Mehrbetrag. Die Gesamtgebühr nach Nummer 2 darf 2.181,67 € nicht übersteigen und 24,04 € nicht unterschreiten. Nachlass von 5 %. | BOE, Königliches Dekret 1427/1989, Gebührenordnung der Grundbuchführer, Nummer 2 |
| Wer die Kosten der Kaufurkunde trägt | Verkäufer: Errichtung der Urkunde. Käufer: erste Ausfertigung und alles WeitereSofern nichts anderes vereinbart ist, trägt der Verkäufer die Kosten der Errichtung der Urkunde und der Käufer die der ersten Ausfertigung und alle Kosten nach dem Verkauf (Art. 1455 des Código Civil). | BOE, Código Civil, Art. 1455 |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Stadt Madrid | 6.458 €/m²September 2026, Angebotspreis. Jahresveränderung +2,4 %; Höchststand von 6.619 €/m² im April 2026. | idealista, Verkaufspreisbericht für Madrid |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Autonome Gemeinschaft Madrid | 5.065 €/m²September 2026, Angebotspreis. Jahresveränderung +6,9 %. | idealista, Verkaufspreisbericht für die Autonome Gemeinschaft Madrid |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Distrikt Salamanca | 10.865 €/m²September 2026, Angebotspreis. Veränderung zum Vorjahr -1,2 %. Es ist der teuerste Distrikt Madrids. | idealista news, Immobilienpreise in Madrid im September 2026 |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Chamberí | 9.159 €/m²September 2026, Angebotspreis. Veränderung zum Vorjahr +2,6 %; Höchststand von 9.359 €/m² im März 2026. | idealista, Verkaufspreisbericht für Madrid |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Retiro | 8.515 €/m²September 2026, Angebotspreis. Veränderung zum Vorjahr -0,7 %. Nach Salamanca und Chamberí der Distrikt mit den dritthöchsten Preisen. | idealista news, Immobilienpreise in Madrid im September 2026 |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Chamartín und El Viso | 8.127 €/m² in Chamartín; 9.402 €/m² in El VisoSeptember 2026, Angebotspreis. Chamartín +4,6 % im Jahr; El Viso +2,2 % im Jahr. | idealista, Verkaufspreisbericht für Chamartín |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Distrikt Centro | 7.771 €/m²September 2026, Angebotspreis. Jahresveränderung +3,7 %. Teuerstes Viertel: Chueca-Justicia, 9.827 €/m². | idealista, Verkaufspreisbericht für Centro |
| Durchschnittsmiete, Stadt Madrid | 23,4 €/m² im MonatSeptember 2026, Angebotspreis. Jahresveränderung +4,8 %. Im Distrikt Salamanca 28,5 €/m². | idealista, Mietpreisbericht für Madrid |
| Immobilienpreisindex des INE (tatsächliche Kaufpreise) | +12,9 % im Jahr in Madrid und +11,9 % in Andalusien (zweites Quartal 2026)Der Landesdurchschnitt lag bei +12,2 %: +7,4 % bei Neubauwohnungen und +12,9 % bei Gebrauchtwohnungen. Alle Autonomen Gemeinschaften hatten positive Raten. Endgültige Daten, veröffentlicht am 7. September 2026. | INE, Immobilienpreisindex (IPV), Basis 2025, zweites Quartal 2026 |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, El Puerto de Santa María | 2.652 €/m²Juni 2026, Angebotspreis und Höchststand der Gemeinde. Jahresveränderung +17,8 %. Vistahermosa-Fuentebravía 4.592 €/m²; Valdelagrana 3.466 €/m². | idealista, Verkaufspreisbericht für El Puerto de Santa María |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis, Stadt und Provinz Cádiz | 3.382 €/m² in Cádiz-Stadt; 2.539 €/m² in der ProvinzSeptember 2026, Angebotspreis. Cádiz-Stadt +11,7 % im Jahr und Höchststand; Provinz +9,9 % im Jahr. | idealista, Verkaufspreisbericht für die Provinz Cádiz |
| Steuer für Nichtansässige (IRNR) | ||
| Wann man in Spanien steuerlich ansässig ist | Mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien oder der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen hierSteuerlich ansässig ist, wer sich mehr als 183 Tage des Kalenderjahres in Spanien aufhält (gelegentliche Abwesenheiten zählen mit, außer man weist die steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land nach) oder wer in Spanien den Schwerpunkt seiner Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen hat (Art. 9 des Einkommensteuergesetzes IRPF). Wer das nicht ist, wird als Nichtansässiger besteuert (IRNR). | BOE, Einkommensteuergesetz 35/2006 (IRPF), Art. 9, Art. 85 und Zusatzbestimmung 55 (konsolidierter Text) |
| Satz der IRNR auf Einkünfte aus der Wohnung | 24 % allgemein; 19 % für Ansässige in der EU oder im EWRDer Satz von 19 % gilt für Ansässige in einem anderen EU- oder EWR-Staat mit tatsächlichem Steuerinformationsaustausch; alle anderen zahlen 24 % (Art. 25.1.a des IRNR-Gesetzes). Die Steuerbehörde nennt die EU, Island, Norwegen und seit dem 11. Juli 2021 Liechtenstein. | BOE, Königliches Gesetzesdekret 5/2004 (konsolidierter Text des IRNR-Gesetzes), Art. 25 |
| Fiktive Einkünfte bei nicht vermieteter Wohnung | 2 % des Katasterwerts; 1,1 %, wenn der Katasterwert überprüft wurdeSteht die Wohnung leer oder wird sie selbst genutzt, versteuert der Nichtansässige jedes Jahr fiktive Einkünfte im Verhältnis zu den Tagen des Eigentums (Art. 24.5 des IRNR-Gesetzes, der auf Art. 85 des Einkommensteuergesetzes verweist). Der Satz von 1,1 % gilt, wenn das allgemeine Wertgutachten in diesem Jahr oder in den zehn Jahren davor in Kraft trat. Für 2023 bis 2026 dehnt die Zusatzbestimmung 55 des Einkommensteuergesetzes in der Fassung des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026 die 1,1 % auf seit dem 1. Januar 2012 überprüfte Werte aus; dieses Dekret, in Kraft seit dem 8. Oktober 2026, war am 16. Oktober vom Kongress noch nicht bestätigt. Ohne Katasterwert gilt 1,1 % auf 50 % des höheren Betrags aus Preis und geprüftem Wert. Auf diese Einkünfte wird dann der Satz von 19 % oder 24 % angewandt. | BOE, Einkommensteuergesetz 35/2006 (IRPF), Art. 9, Art. 85 und Zusatzbestimmung 55 (konsolidierter Text) |
| Mieteinnahmen eines Nichtansässigen | Besteuerung der Bruttoeinnahmen; nur Ansässige in der EU und im EWR können Ausgaben abziehenIn der Regel ist die Bemessungsgrundlage der Bruttobetrag ohne Abzug von Ausgaben, zu 24 %. Ansässige in der EU oder im EWR können die nach dem Einkommensteuergesetz zulässigen Ausgaben abziehen, wenn sie den unmittelbaren Zusammenhang mit den in Spanien erzielten Einkünften nachweisen, und zahlen 19 % (Art. 24.6 des IRNR-Gesetzes). | Steuerbehörde (AEAT), Einkünfte aus vermieteten Immobilien (Nichtansässige) |
| Gewinn beim Verkauf der Wohnung (Nichtansässiger) | 19 %Veräußerungsgewinne werden bei allen Nichtansässigen, ob EU oder nicht, mit 19 % besteuert (Art. 25.1.f.3 des IRNR-Gesetzes). | BOE, Königliches Gesetzesdekret 5/2004 (konsolidierter Text des IRNR-Gesetzes), Art. 25 |
| 3 % Einbehalt, wenn ein Nichtansässiger verkauft | Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie mit dem Formular 211 abDie Zahlung ist innerhalb eines Monats nach der Übertragung fällig. Wird sie nicht abgeführt, haftet die Immobilie für den niedrigeren Betrag aus Einbehalt und Steuer des Verkäufers. Es ist eine Vorauszahlung auf die IRNR des Verkäufers (Art. 25.2 des IRNR-Gesetzes). | Steuerbehörde (AEAT), Formular 211, Anleitung |
| Formular 210: Abgabefristen | Fiktive Einkünfte 2026: 1. April bis 31. Dezember 2027Fiktive Einkünfte für 2025 und früher: im folgenden Kalenderjahr. Ab 2026 vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Mieteinnahmen mit jährlicher Zusammenfassung und zu zahlender Steuer: 1. bis 20. April des Folgejahres, für ab 2026 entstandene Einkünfte. Veräußerungsgewinn einer Immobilie: drei Monate, beginnend einen Monat nach dem Verkauf. Die Änderungen stammen aus der Verordnung HAC/623/2026. | Steuerbehörde (AEAT), Handbuch zur Besteuerung Nichtansässiger (Oktober 2026), Formular und Abgabefrist |
| Doppelbesteuerungsabkommen | ||
| Doppelbesteuerungsabkommen und Immobilien | Spanien darf Einkünfte aus in Spanien gelegenen Immobilien besteuernNach Angaben der Steuerbehörde räumen die von Spanien geschlossenen Abkommen das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus Immobilien dem Staat ein, in dem die Immobilie liegt. | Steuerbehörde (AEAT), Einkünfte aus vermieteten Immobilien (Nichtansässige) |
| Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland | In Kraft seit dem 18. Oktober 2012 (unterzeichnet in Madrid am 3. Februar 2011)Veröffentlicht im BOE Nr. 181 vom 30. Juli 2012. Die konsolidierte BOE-Fassung ist nur informativ und kann durch das Multilaterale Übereinkommen (MLI) geändert sein. | BOE, Abkommen zwischen Spanien und Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und Protokoll |
| Was das Abkommen zu Immobilieneinkünften und -gewinnen sagt | Spanien darf Einkünfte und Gewinne aus Immobilien in Spanien besteuern; Deutschland rechnet die spanische Steuer anArt. 6 Abs. 1: Einkünfte, die eine in einem Staat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen im anderen Staat bezieht, können in diesem anderen Staat besteuert werden. Art. 13 Abs. 1: dasselbe gilt für Gewinne aus der Veräußerung dieses Vermögens. Art. 22 Abs. 2 Buchst. b: Für in Deutschland Ansässige wird die in Spanien gezahlte Steuer auf Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, einschließlich der Veräußerungsgewinne, nach den deutschen Vorschriften zur Anrechnung ausländischer Steuern auf die deutsche Steuer angerechnet. | Finanzministerium, Textfassung des Abkommens und des Multilateralen Übereinkommens (Deutschland) |
| Vermögensteuer | ||
| Vermögensteuer für Nichtansässige | Nur auf in Spanien gelegenes VermögenDer Nichtansässige wird für Vermögenswerte und Rechte besteuert, die in Spanien liegen. Dazu zählen nicht börsennotierte Beteiligungen an Gesellschaften, deren Aktiva direkt oder indirekt zu mindestens 50 % aus Immobilien in Spanien bestehen (Art. 5 des Gesetzes 19/1991). Die Steuer entsteht am 31. Dezember. | BOE, Vermögensteuergesetz 19/1991, Art. 5, 28 und 37 sowie Zusatzbestimmung 4 |
| Freibetrag der Vermögensteuer | 700.000 €Es ist der staatliche Mindestfreibetrag, der auch für Nichtansässige gilt (Art. 28 des Gesetzes 19/1991). Die Autonome Gemeinschaft Madrid setzt ebenfalls 700.000 € an (Art. 19 des Gesetzesdekrets 1/2010). | BOE, Vermögensteuergesetz 19/1991, Art. 5, 28 und 37 sowie Zusatzbestimmung 4 |
| Wann eine Vermögensteuererklärung nötig ist | Wenn Steuer anfällt oder das Vermögen mehr als 2.000.000 € wert istErklärungspflichtig ist, wer nach Abzügen und Ermäßigungen Steuer zu zahlen hat, und auch ohne Steuerschuld, wer Vermögenswerte und Rechte von mehr als 2.000.000 € besitzt (Art. 37 des Gesetzes 19/1991). | BOE, Vermögensteuergesetz 19/1991, Art. 5, 28 und 37 sowie Zusatzbestimmung 4 |
| Nichtansässige und regionale Vermögensteuerregeln | Sie können die Regeln der Gemeinschaft anwenden, in der der größte Teil ihres Vermögens liegtNichtansässige können die Vorschriften der Autonomen Gemeinschaft anwenden, in der der größte Wert ihres Vermögens in Spanien liegt (Zusatzbestimmung 4 des Gesetzes 19/1991). Gilt für Ansässige in jedem Land. | BOE, Vermögensteuergesetz 19/1991, Art. 5, 28 und 37 sowie Zusatzbestimmung 4 |
| Ermäßigung der Vermögensteuer in Madrid | 100 % der Steuer, begrenzt, solange die Großvermögensteuer bestehtMadrid erlässt 100 % der Steuer. Solange die Befristete Solidaritätssteuer auf Großvermögen gilt, wird die Ermäßigung durch die Differenz zwischen Vermögensteuer und dieser Steuer ersetzt (Übergangsbestimmung 7 des Gesetzesdekrets 1/2010). Ist die Großvermögensteuer null, deckt die Ermäßigung also die gesamte Vermögensteuer. Nichtansässige können sie anwenden, wenn der größte Wert ihres Vermögens in Spanien in Madrid liegt. | Finanzministerium, Regionalbesteuerung. Maßnahmen 2026, Kapitel IV |
| Befristete Solidaritätssteuer auf Großvermögen | Besteuert Nettovermögen über 3.000.000 €Staatliche Steuer als Ergänzung zur Vermögensteuer. Freibetrag von 700.000 €, der vor Anwendung der Staffel abgezogen wird. Staffel: 0 % bis 3.000.000 € Bemessungsgrundlage, 1,7 % bis 5.347.998,03 €, 2,1 % bis 10.695.996,06 € und 3,5 % darüber. Sie entsteht am 31. Dezember; die gezahlte Vermögensteuer wird abgezogen. Sie bleibt verlängert, bis die Vermögensbesteuerung in der Reform der Regionalfinanzierung überprüft wird (Zusatzbestimmung 5.2 des Königlichen Gesetzesdekrets 8/2023). Dieselben Steuerpflichtigen wie bei der Vermögensteuer, auch Nichtansässige für ihr Vermögen in Spanien. | BOE, Gesetz 38/2022, Art. 3 |
| NIE, Vollmacht und Apostille | ||
| Was die NIE ist | Persönliche, einmalige Nummer für AusländerAusländer, die aus wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Gründen mit Spanien zu tun haben, etwa beim Kauf einer Wohnung, haben eine. Sie steht auf allen für sie ausgestellten Dokumenten. Vergeben wird sie von der Generaldirektion der Polizei (Art. 205 der Ausländerverordnung, Königliches Dekret 1155/2024). | BOE, Königliches Dekret 1155/2024, Verordnung zum Organgesetz 4/2000, Art. 205 |
| Wo man die NIE beantragt und wie lange es dauert | In Spanien beim Ausländeramt oder auf der Polizeiwache; im Ausland beim spanischen KonsulatSie wird persönlich bei der Polizei beantragt, direkt oder über die Ausländerämter oder Polizeiwachen. Hält sich der Ausländer nicht in Spanien auf, stellt er den Antrag über die spanischen Konsularämter. Die Höchstfrist für die Entscheidung beträgt fünf Tage ab Eingang im Register der zuständigen Stelle; ohne fristgerechte Antwort gilt der Antrag als abgelehnt (Art. 205.4 des Königlichen Dekrets 1155/2024). | BOE, Königliches Dekret 1155/2024, Verordnung zum Organgesetz 4/2000, Art. 205 |
| NIE: Formular und Gebühr | Formular EX-15 und Gebühr 790 Code 012: 9,84 €Die Vergabe der NIE auf Antrag kostet 9,84 € (Nummer 5.12 des Anhangs der Verordnung PJC/617/2025). Bescheinigungen oder Berichte auf Antrag kosten 7,31 € (Nummer 5.13). Der Antrag erfolgt mit dem Formular EX-15 und die Gebühr mit dem Formular 790 Code 012, wie zum Beispiel das Generalkonsulat in Paris angibt. | BOE, Verordnung PJC/617/2025, Ausländergebühren, Anhang |
| Vollmacht vor einem spanischen Konsulat | Braucht für die Verwendung in Spanien weder Legalisation noch ApostilleSpaniens Vertretungen im Ausland sind spanische Verwaltung, ihre Dokumente werden daher nicht legalisiert. Das Generalkonsulat in Buenos Aires wendet das auf Vollmachten an: im Konsulat erteilt, brauchen sie keine Legalisation und haben in Spanien dieselbe Wirkung wie eine vor einem örtlichen Notar unterzeichnete und apostillierte. Laut dem Generalkonsulat in Los Angeles üben Konsuln notarielle Aufgaben aus, wenn das Recht des Gastlandes es erlaubt; Honorarkonsulate dürfen das nicht. | Außenministerium, Legalisation und Apostille |
| Vollmacht vor einem örtlichen Notar | Braucht eine Haager Apostille (oder Legalisation) und gegebenenfalls eine ÜbersetzungIn der Regel muss eine ausländische öffentliche Urkunde legalisiert werden, um in Spanien zu wirken. Staaten des Haager Übereinkommens von 1961 ersetzen die Legalisation durch die Apostille ihrer eigenen Behörde. In anderen Staaten legalisiert zuerst das Außenministerium des Landes und danach die spanische diplomatische Vertretung. Ist sie nicht auf Spanisch, braucht sie eine amtliche Übersetzung. | Außenministerium, Legalisation und Apostille |
| Haager Apostille-Übereinkommen | Spanien wendet es seit 1978 anDas Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 schafft die Legalisation ausländischer öffentlicher Urkunden zwischen den Vertragsstaaten ab und ersetzt sie durch die Apostille, die Unterschrift, Eigenschaft des Unterzeichners und Siegel bestätigt. Spanien veröffentlichte seine Ratifikation im BOE vom 25. September 1978. | BOE, Ratifikationsurkunde zum Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 |
| Urkunden aus einem anderen EU-Land ohne Apostille | Urkunden zu Personenstand, Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit sind befreit; Vollmachten nichtDie Verordnung (EU) 2016/1191, anwendbar seit dem 16. Februar 2019, befreit öffentliche Urkunden eines anderen EU-Staats über Geburt, Ehe, Personenstand, Abstammung, Wohnsitz oder Aufenthalt, Staatsangehörigkeit und weitere Tatsachen ihres Art. 2 von Legalisation und Apostille. Notarielle Vollmachten sind nicht erfasst und brauchen weiterhin eine Apostille. | EUR-Lex, Verordnung (EU) 2016/1191, Art. 2, 4 und 27 |
| Deutschland und das Haager Apostille-Übereinkommen | Vertragsstaat seit dem 13. Februar 1966Deutschland ratifizierte das Übereinkommen am 15. Dezember 1965, es trat am 13. Februar 1966 in Kraft; für Spanien gilt es seit dem 25. September 1978 (Statustabelle der HCCH, abgerufen am 16. Oktober 2026). Eine vor einem deutschen Notar unterzeichnete Vollmacht braucht daher eine deutsche Apostille. | HCCH, Statustabelle des Apostille-Übereinkommens von 1961 |
| Hypothek | ||
| Hypothek für Nichtansässige | Manche Banken haben ein eigenes Produkt; der Höchstsatz ist nicht öffentlichBanco Santander wirbt zum Beispiel mit einer Hypothek für den Kauf einer Zweitwohnung in Spanien durch Personen, die im Ausland leben, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank, ohne den Finanzierungsanteil zu nennen. Es gibt keine amtliche Quelle zum üblichen Anteil bei Nichtansässigen. | Banco Santander, Hypothek für Nichtansässige |
| Wer die Hypothekenkosten trägt | Die Bank zahlt Notar, Grundbuch und Gestoría (Verwaltungsdienstleister); der Käufer die BewertungDas Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge verteilt die Kosten so: Bewertung, der Darlehensnehmer; Gestoría, der Darlehensgeber; Notarkosten der Darlehensurkunde, der Darlehensgeber (Abschriften: wer sie verlangt); Eintragung der Hypothek im Grundbuch, der Darlehensgeber (Art. 14.1.e). | BOE, Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge, Art. 14 und 15 |
| Unterlagen und notarielle Niederschrift vor der Hypothekenunterzeichnung | Unterlagen mindestens 10 Kalendertage vorher; kostenlose notarielle NiederschriftDie Bank muss das Europäische Standardisierte Merkblatt (FEIN), das Merkblatt mit standardisierten Warnhinweisen und den Vertragsentwurf mindestens zehn Kalendertage vorher aushändigen (Art. 14). Der Notar errichtet eine Transparenzniederschrift, die für den Darlehensnehmer kostenfrei ist (Art. 15.8). | BOE, Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge, Art. 14 und 15 |
| Währung und Überweisungen | ||
| Einreise nach oder Ausreise aus Spanien mit Bargeld | Vorherige Anmeldung (Formular S1) ab 10.000 €Ein- oder Ausfuhr von Zahlungsmitteln ab 10.000 € muss vorher angemeldet werden, ebenso Bewegungen innerhalb Spaniens ab 100.000 € (Art. 34 des Gesetzes 10/2010). Als Zahlungsmittel gelten Bargeld, Schecks und Inhaberpapiere, nicht namentliche Prepaid-Karten und Rohstoffe wie Gold. Die Anmeldung erfolgt mit dem Formular S1 (Verordnung EHA/1439/2006) bei der Steuerbehörde. Eine Banküberweisung ist in diesem Sinn kein Zahlungsmittel. | BOE, Geldwäschegesetz 10/2010, Art. 34 |
| Meldung ausländischer Investitionen in Immobilien | Käufe von Nichtansässigen über 500.000 €Käufe von Immobilien in Spanien durch Nichtansässige für mehr als 500.000 € werden nachträglich beim Investitionsregister des Ministeriums für Industrie, Handel und Tourismus gemeldet. Wirkt ein spanischer Notar mit und gibt der Käufer ihm alle Daten, meldet der Notar es und der Käufer ist entlastet. Stammen die Mittel aus einem nicht kooperativen Gebiet (Steueroase), erfolgt die Meldung vorab (Art. 4.h und 5 des Königlichen Dekrets 571/2023). | BOE, Königliches Dekret 571/2023 über Auslandsinvestitionen |
| Aufenthalt und Visa | ||
| Bürger der EU, des EWR und der Schweiz | Freizügigkeit; Eintragung bei Aufenthalt über drei MonateSie können sich länger als drei Monate aufhalten, wenn sie arbeiten oder ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung haben, unter anderem. Sie müssen die Eintragung im Zentralen Ausländerregister binnen drei Monaten nach der Einreise persönlich beim Ausländeramt oder auf der Polizeiwache beantragen; die Bescheinigung wird sofort ausgestellt (Art. 7 des Königlichen Dekrets 240/2007). Schweizer werden aufgrund des Freizügigkeitsabkommens mit der EU gleich behandelt. | BOE, Königliches Dekret 240/2007, Art. 7 |
| Golden Visa | ||
| Aufenthaltsvisum für Investoren (Golden Visa) | Seit dem 3. April 2025 abgeschafftDas Organgesetz 1/2025 (BOE vom 3. Januar 2025) hat die Artikel 63 bis 67 des Gesetzes 14/2013 gegenstandslos gemacht, die Visum und Aufenthaltsgenehmigung für Investoren regelten, auch bei Immobilienkäufen. Dieser Teil trat drei Monate nach der Veröffentlichung in Kraft. Heute begründet der Kauf einer Wohnung kein Aufenthaltsrecht in Spanien. | BOE, Organgesetz 1/2025, Schlussbestimmungen 21 und 38 |
| Flüge | ||
| Flughafen Adolfo Suárez Madrid-Barajas | 68.179.054 Passagiere im Jahr 2025 (+3 %)Er war 2025 der Flughafen im Aena-Netz mit den meisten Passagieren. Das Aena-Netz in Spanien kam auf 321.587.316 Passagiere (+3,9 %). | Aena, Pressemitteilung zum Jahresabschluss 2025 |
| Direktflüge nach Madrid aus Deutschland | 5 deutsche Flughäfen: Frankfurt, München, Berlin, Düsseldorf und HamburgDie Zielseite von Madrid-Barajas bei Aena nennt Frankfurt (Air Europa, Iberia, Lufthansa), München (Air Europa, Lufthansa City Airlines, Lufthansa, Iberia, Privilege Style), Berlin-Brandenburg (Ryanair, Iberia, LOT Polish), Düsseldorf (Iberia, Eurowings) und Hamburg (Iberia). Die Seite nennt weder Datum noch Flugfrequenzen. | Aena, Ziele des Flughafens Madrid-Barajas |
| Gemeinschaft in Madrid | ||
| Deutsche im Melderegister der Stadt Madrid | 5.506 am 1. Januar 2022Melderegister der Stadt Madrid (vorläufige Daten): 5.506 Deutsche, gegenüber 5.280 ein Jahr zuvor (+4,28 %). Es ist das jüngste Bulletin nach Staatsangehörigkeit, das wir einsehen konnten. | Stadtverwaltung Madrid, Ausländische Bevölkerung in der Stadt Madrid (Register zum 1. Januar 2022) |
| Schulen | ||
| Deutsche Schule Madrid (Colegio Alemán) | Montecarmelo: vom Kindergarten (3 bis 6 Jahre) bis zum AbiturCalle Monasterio de Guadalupe 7, 28049 Madrid. Deutsches Curriculum mit Abitur, dessen Abschluss vom spanischen Bildungsministerium homologiert ist. Der Unterricht ist mehrsprachig in Deutsch und Spanisch, mit Englisch und Französisch als Fremdsprachen; es gibt ein Einstiegsprogramm für Kinder ohne Deutschkenntnisse. | Deutsche Schule Madrid, offizielle Website |
Was sich für Käufer aus Deutschland ändert und was nicht
- Kein Visum, keine Aufenthaltsgenehmigung. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz haben in Spanien Freizügigkeit. Bleiben sie länger als drei Monate, beantragen sie die Eintragung persönlich binnen drei Monaten nach der Einreise; die Bescheinigung wird sofort ausgestellt.
- IRNR mit 19 %. Als in der EU Ansässiger zahlen Sie 19 % statt 24 %, und bei Mieteinnahmen können Sie die nach dem Einkommensteuergesetz zulässigen Ausgaben abziehen, wenn sie in unmittelbarem Zusammenhang mit den in Spanien erzielten Einkünften stehen.
- Doppelbesteuerungsabkommen. Es gilt seit dem 18. Oktober 2012 und vermeidet die doppelte Besteuerung von Immobilieneinkünften und -gewinnen.
- Kauf begründet kein Aufenthaltsrecht. Das Golden Visa ist seit dem 3. April 2025 abgeschafft, betrifft Sie als EU-Bürger aber nicht: Sie brauchen kein Visum.
Steuern und Kosten beim Kauf in Madrid
Die Steuer hängt von der Art der Wohnung ab, nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit oder Ihrem Wohnsitz.
- Gebrauchte Wohnung: von der Mehrwertsteuer befreit, aber der Verkehrsteuer (ITP) unterworfen, die in der Autonomen Gemeinschaft Madrid 6 % beträgt.
- Neubau: Mehrwertsteuer von 10 % plus Stempelsteuer (AJD) von in der Regel 0,75 %, oder 0,4 % oder 0,5 % für Wohnungen von Privatpersonen bis 120.000 € oder 180.000 €.
- Notar und Grundbuch: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, mit einer Staffel, die mit dem Wert fällt. Die Grundbuchgebühr liegt zwischen 24,04 € und 2.181,67 € je Grundstück.
- Kosten der Urkunde: Sofern nichts anderes vereinbart ist, trägt der Verkäufer die Errichtung der Urkunde, und Sie tragen die erste Ausfertigung und alles Weitere nach dem Verkauf.
Lassen Sie sich vor der Unterschrift des Reservierungsvertrags alle Kosten schriftlich aufstellen. Die Kosten einer Hypothek folgen weiter unten.
Was Madrid pro Quadratmeter kostet
Im September 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis bei 6.458 €/m² in der Stadt Madrid und bei 5.065 €/m² in der Autonomen Gemeinschaft Madrid. Nach Distrikten:
- Salamanca: 10.865 €/m²
- Chamberí: 9.159 €/m²
- Retiro: 8.515 €/m²
- Chamartín: 8.127 €/m² (El Viso: 9.402 €/m²)
- Centro: 7.771 €/m²
Die durchschnittliche Angebotsmiete in der Stadt Madrid betrug 23,4 €/m² im Monat. Das sind Preise aus Inseraten, keine abgeschlossenen Verkäufe. Der Index des INE, der abgeschlossene Verkäufe misst, stieg in Madrid im Jahr bis zum zweiten Quartal 2026 um 12,9 %.
NIE, Vollmacht und Apostille
Zum Kauf brauchen Sie eine NIE. Sie wird persönlich bei der Polizei beantragt, in Spanien beim Ausländeramt oder auf der Polizeiwache und aus dem Ausland über die spanischen Konsularämter, mit dem Formular EX-15 und der Gebühr 790 Code 012 (9,84 €).
Können Sie zur Unterzeichnung der Urkunde nicht anreisen, können Sie eine Vollmacht erteilen:
- Vor einem spanischen Konsulat: Sie braucht für die Verwendung in Spanien weder Legalisation noch Apostille. Konsuln üben notarielle Aufgaben nur aus, wenn das Recht des Gastlandes es erlaubt.
- Vor einem deutschen Notar: Sie braucht die Haager Apostille, denn Deutschland ist seit dem 13. Februar 1966 Vertragsstaat, und eine amtliche Übersetzung, wenn sie nicht auf Spanisch ist.
Die Verordnung (EU) 2016/1191 befreit Urkunden aus einem anderen EU-Staat zu Geburt, Ehe, Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit von der Apostille, nicht aber notarielle Vollmachten. Legen Sie die Befugnisse genau fest: die Immobilie, die Preisspanne und die Handlungen, die der Bevollmächtigte vornehmen darf.
Hypothek, Überweisung und Bargeld
Manche spanische Banken bieten Nichtansässigen eine Hypothek an. Eine amtliche Quelle zum üblichen Finanzierungsanteil gibt es nicht: Banco Santander wirbt zum Beispiel mit einem Produkt für den Kauf einer Zweitwohnung in Spanien durch Personen, die im Ausland leben, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank, ohne den Anteil zu nennen. Die Bank muss Ihnen das Europäische Standardisierte Merkblatt (FEIN) mindestens 10 Kalendertage vor der Unterzeichnung aushändigen, und der Notar errichtet eine für Sie kostenfreie Transparenzniederschrift. Bei der Darlehensurkunde zahlt die Bank Notar, Grundbuch und Gestoría (Verwaltungsdienstleister); Sie zahlen die Bewertung.
- Bargeld: Die Einreise nach Spanien mit 10.000 € oder mehr in Zahlungsmitteln erfordert eine vorherige Anmeldung (Formular S1). Eine Banküberweisung gilt in diesem Sinn nicht als Zahlungsmittel.
- Große Käufe: Käufe von Nichtansässigen über 500.000 € werden nachträglich beim Investitionsregister gemeldet. Der spanische Notar übernimmt das, wenn Sie ihm alle Daten geben.
Steuern nach dem Kauf: Spanien und Deutschland
- Mieteinnahmen: 19 % in Spanien, nach Abzug der unmittelbar mit den Einkünften verbundenen Ausgaben.
- Nicht vermietete Wohnung: fiktive Einkünfte von 2 % des Katasterwerts oder 1,1 %, wenn der Katasterwert überprüft wurde, besteuert mit 19 %. Welcher Satz für Ihre Wohnung gilt, klärt Ihr Berater. Für 2026 wird das Formular 210 vom 1. April bis 31. Dezember 2027 abgegeben.
- Verkauf: Der Gewinn wird mit 19 % besteuert, und der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie mit dem Formular 211 ab.
- Abkommen: Spanien darf Einkünfte und Gewinne aus Immobilien in Spanien besteuern (Art. 6 und 13), und Deutschland rechnet die in Spanien gezahlte Steuer an (Art. 22).
- Spanische Vermögensteuer: Nichtansässige zahlen sie nur auf ihr Vermögen in Spanien, mit einem Freibetrag von 700.000 €. Eine Erklärung ist nötig, wenn Steuer anfällt oder das Vermögen 2.000.000 € übersteigt. Madrid erlässt 100 % der Steuer, begrenzt, solange die Großvermögensteuer besteht.
Das sind allgemeine Regeln, keine Beratung zu Ihrer persönlichen Lage.
Flüge, Deutsche in Madrid und die Deutsche Schule
Der Flughafen Madrid-Barajas zählte 2025 68.179.054 Passagiere. Aena nennt Direktverbindungen aus 5 deutschen Flughäfen: Frankfurt (Air Europa, Iberia, Lufthansa), München (Air Europa, Lufthansa City Airlines, Lufthansa, Iberia, Privilege Style), Berlin-Brandenburg (Ryanair, Iberia, LOT Polish), Düsseldorf (Iberia, Eurowings) und Hamburg (Iberia).
Am 1. Januar 2022, im jüngsten Bulletin nach Staatsangehörigkeit, das wir einsehen konnten, waren 5.506 Deutsche im Melderegister der Stadt Madrid eingetragen. Die Deutsche Schule Madrid in Montecarmelo reicht vom Kindergarten (3 bis 6 Jahre) bis zum Abitur und unterrichtet mehrsprachig in Deutsch und Spanisch.
Preise in Madrid, Gebiet für Gebiet
Marktdaten aus den Gebietsseiten von Aurovas für Madrid, so wie sie dort stehen, jeweils mit Quelle und Datum. Angebotspreise und Bewertungen sind keine Preise abgeschlossener Verkäufe.
Madrid
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Kaufpreis, Madrid Stadt | 6.458 €/m²-0,2 % im Monatsvergleich; -1,8 % im Quartalsvergleich≈ 7.240 USD/m² | idealista (Preisbericht)September 2026 |
| Jährliche Veränderung der Kaufpreise | +2,4 %Historischer Höchststand: 6.619 €/m² im April 2026 | idealistaSeptember 2026 |
| Barrio de Salamanca, Kauf | 10.865 €/m²-1,2 % im Jahresvergleich; Chamberí 9.159; Retiro 8.515≈ 12.200 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Günstigster Distrikt, Villaverde | 3.365 €/m²+23,7 % im Jahresvergleich≈ 3.770 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Durchschnittsmiete, Madrid Stadt | 23,4 €/m² pro Monat+4,8 % im Jahresvergleich; Salamanca 28,5 €/m²≈ 26,2 USD/m² im Monat | idealistaSeptember 2026 |
| Miete, Comunidad de Madrid | 21,45 €/m² pro Monat-2,3 % im dritten Quartal; +0,3 % im Jahresvergleich≈ 24 USD/m² im Monat | Fotocasa (via MadridActual)September 2026 |
| Kauf, Comunidad de Madrid | 5.065 €/m²+6,9 % im Jahresvergleich≈ 5.680 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
Barrio de Salamanca
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Angebotspreis, Verkauf | 10.865 €/m²Durchschnittlicher Angebotspreis des Distrikts; Stadt Madrid: 6.458 €/m².≈ 12.200 USD/m² | idealista (Preisbericht, zitiert von rentaspasivas.com)September 2026 |
| Durchschnittsmiete | 28,5 €/m² pro MonatJährliche Veränderung +5,0 %; historischer Höchststand.≈ 31,9 USD/m² im Monat | idealista, Entwicklung des MietpreisesSeptember 2026 |
| Schätzwert | 7.883 €/m² (+17,43 % jährlich)Fertiggestellte Wohnungen, Neubau und Bestand; Wohnung mit 90 m² zu 709.501 €.≈ 8.830 USD/m² | Tinsa2. Quartal 2026 |
| Jährliche Veränderung im Verkauf | +10,3 %Durchschnitt von 10.001 €/m² zu diesem Zeitpunkt. | Funciohouse, mit Daten von idealista und IndomioAnfang 2026 |
| Bevölkerung und Wohnungsbestand | 146.148 Einwohner; 83.575 WohnungenDie Mehrheit der Wohnungen stammt aus der Zeit vor 1960. | Ayuntamiento de Madrid, zitiert von Funciohouse2026 |
Chamberí
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Verkaufspreis | 9.159 €/m²+2,6 % im Jahresvergleich; Höchststand 9.359 €/m² im März 2026≈ 10.300 USD/m² | idealista (Preisbericht, Chamberí)September 2026 |
| Durchschnittlicher Mietpreis | 26,0 €/m² pro Monat+3,5 % im Jahresvergleich; historischer Höchststand≈ 29,1 USD/m² im Monat | idealista (Mietbericht, Madrid)September 2026 |
| Durchschnittspreis Stadt Madrid | 6.458 €/m²+2,4 % im Jahresvergleich; Chamberí, zweitteuerster Distrikt nach Salamanca (10.865 €/m²)≈ 7.240 USD/m² | idealista newsSeptember 2026 |
| Angebotspreis (andere Quelle) | 9.332 €/m² Verkauf; 27,09 €/m² MieteVerkauf +0,54 % und Miete -1,67 % im Jahresvergleich | IndomioSeptember 2026 |
| Fotocasa-Preis und durchschnittlicher Kaufpreis | 9.425 €/m²; 1.162.679 € durchschnittlicher Kaufpreis | Fotocasa, zitiert von The Avenue Real EstateMai 2026 |
| Teuerstes und günstigstes Viertel | Almagro 10.503 €/m²; Vallehermoso 7.921 €/m² | idealista, zitiert von The Avenue Real EstateApril 2026 |
| Einwohnerzahl des Distrikts | 140.866 EinwohnerSechs Viertel; Fläche von rund 4,7 km² | Ayuntamiento de Madrid, Einwohnerregister (Distrikt 07)2020 |
Retiro
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Verkaufspreis (idealista) | 8.444 €/m²-0,5 % im Jahresvergleich; historischer Höchstwert von 8.579 €/m² im September 2025≈ 9.460 USD/m² | idealista, Preisbericht für Wohnungen zum Verkauf in RetiroAugust 2026 |
| Durchschnittlicher Verkaufspreis (Fotocasa) | 8.704 €/m²Drittteuerster Bezirk Madrids nach Salamanca und Chamberí≈ 9.750 USD/m² | Fotocasa Life, Entwicklung der Wohnungspreise in MadridOktober 2026 |
| Verkaufsbewertung (idealista) | 7.671 €/m²≈ 8.600 USD/m² | idealista, Immobilienbewertung in MadridSeptember 2026 |
| Durchschnittsmiete (idealista) | 24,0 €/m² pro Monat+2,5 % im Jahresvergleich; Höchstwert der Reihe≈ 26,9 USD/m² im Monat | idealista, Mietpreisbericht für RetiroSeptember 2026 |
| Durchschnittsmiete (Fotocasa) | 22,66 €/m² pro Monat≈ 25,4 USD/m² im Monat | Fotocasa LifeOktober 2026 |
| Bevölkerung des Bezirks | 119.757 Einwohner auf 5,48 km² | Hallamadrid (kommunale Daten)2026 |
| Alter des Wohnungsbestands | Mehrheit vor 1960 gebaut | idealista Maps2026 |
Chamartín
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Verkaufspreis in Chamartín | 8.127 €/m²Jahresveränderung +4,6 %; monatlich -1,2 %; Höchststand 8.343 €/m² im Mai 2026.≈ 9.110 USD/m² | idealista, VerkaufspreisberichtSeptember 2026 |
| Preis in El Viso | 9.402 €/m²Jahresveränderung +2,2 %.≈ 10.500 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Preis in Bernabéu-Hispanoamérica | 8.719 €/m²Jahresveränderung +12,1 %.≈ 9.770 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Preis in Prosperidad | 7.127 €/m²Das günstigste Viertel des Distrikts.≈ 7.990 USD/m² | idealistaSeptember 2026 |
| Durchschnittsmiete in Chamartín (letzter überprüfter Wert) | 22,8 €/m² pro MonatJahresveränderung +11,5 %.≈ 25,5 USD/m² im Monat | idealista, MietpreisberichtAugust 2025 |
| Einwohnerzahl des Distrikts | rund 145.000 EinwohnerUngefährer Wert. | DFlat Madrid (Blog)2025 |
| Madrid Nuevo Norte | fast 10.500 Wohnungen38 % in städtischer Verwaltung; Erschließung von Las Tablas Oeste am 29. Januar 2026 genehmigt. | MadridiarioMärz 2026 |
La Moraleja
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Kauf, Durchschnitt La Moraleja | 7.574 €/m² (+12,8 % jährlich)Historischer Höchstwert von 7.715 €/m² im April 2026.≈ 8.490 USD/m² | idealista (über precioviviendamadrid.es)Juni 2026 |
| Durchschnittlicher Kaufpreis | 2,15 Mio. EuroBei 7.158 €/m². Die typischen Häuser sind größer als 300 m². | Diza, verbreitet von idealista (Merca2)September 2026 |
| Rückgang der Verkäufe | -46,3 % seit Dezember 2025 | Diza (Merca2)September 2026 |
| Kauf nach Teilgebiet | Urbanisation 7.715 €/m²; El Soto 6.806 €/m²; Encinar de los Reyes 6.377 €/m² | idealista (über The Avenue Real Estate)April 2026 |
| Entwicklung insgesamt | Von 5.466 auf 6.760 €/m² (+23,7 %)≈ 7.570 USD/m² | idealista (über The Avenue Real Estate)April 2024 bis April 2026 |
| Durchschnittsmiete | 31,8 €/m² pro Monat (+7,0 % jährlich)Die idealista-Seite der Zone zeigt 19 €/m². Das hängt vom Immobilientyp ab.≈ 35,6 USD/m² im Monat | idealista (über precioviviendamadrid.es)Juni 2026 |
| Durchschnittliches Bruttoeinkommen, PLZ 28109 | 196.429 € pro SteuerzahlerDer Durchschnitt von Alcobendas beträgt 60.576 €.≈ 220.000 USD | Agencia Tributaria (über lamoraleja.com)Daten von 2023 |
| Wohnungsbestand | 9.994 Wohnungen und Häuser; die meisten mit über 240 m², gebaut 1980-1989 | idealista2026 |
Pozuelo de Alarcón
| Thema | Wert | Quelle und Datum |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Verkaufspreis | 5.015 €/m²Jüngster Höchstwert von 5.078 €/m² im Mai 2026≈ 5.620 USD/m² | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Jährliche Veränderung des Verkaufspreises | +2,6 %Gegenüber August 2025; im Mai 2026 lag der Jahresanstieg bei 12,3 % | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Durchschnittlicher Mietpreis | 16,6 €/m² pro MonatJährliche Veränderung von +9,5 %≈ 18,6 USD/m² im Monat | idealista (Preisbericht)April 2026 |
| Zona Avenida de Europa | 5.612 €/m²Jährliche Veränderung von -3,9 %≈ 6.290 USD/m² | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Somosaguas | 5.039 €/m²Jährliche Veränderung von +22,2 %≈ 5.650 USD/m² | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Zona Pueblo | 4.319 €/m²Jährliche Veränderung von -0,4 %≈ 4.840 USD/m² | idealista (Preisbericht)August 2026 |
| Preisspanne nach Zonen | 4.100 bis 5.656 €/m²Durchschnitt der Gemeinde von 4.951 €/m²; Minimum in Monte Claro, Maximum in Prado de Somosaguas≈ 6.340 USD/m² | IndomioJuli 2026 |
| Bevölkerung und Einkommen | 89.770 Einwohner; durchschnittliches Nettoeinkommen von 30.524 € pro EinwohnerEinkommensdaten des Jahres 2023≈ 34.200 USD | The Avenue (zitiert INE, Atlas de Renta 2023)2026 |
Beträge mit „≈“ sind eine ungefähre Umrechnung in USD nach dem EZB-Referenzkurs vom 22. Oktober 2026. Der tatsächliche Betrag hängt vom Wechselkurs am Zahltag ab.
Zum Vergleich: die Küste von Cádiz
Viele Käufer schauen zusätzlich an die Küste von Cádiz: Sotogrande, Vistahermosa in El Puerto de Santa María, Sancti Petri sowie Tarifa und Zahara. Es gelten dieselben NIE- und Nichtansässigen-Steuerregeln, doch die ITP beträgt in Andalusien 7 % gegenüber 6 % in Madrid.
Die Angebotspreise sind niedriger: 2.652 €/m² in El Puerto de Santa María im Juni 2026 (Vistahermosa-Fuentebravía: 4.592 €/m²) und durchschnittlich 2.539 €/m² in der Provinz Cádiz im September 2026, gegenüber 6.458 €/m² in der Stadt Madrid. Es sind Inseratspreise aus unterschiedlichen Monaten. Der Index des INE stieg in Andalusien im Jahr bis zum zweiten Quartal 2026 um 11,9 %.
Gebietsseiten: El Puerto de Santa María · Vistahermosa · Sotogrande · Sancti Petri und La Barrosa · Tarifa · Zahara de los Atunes
So unterstützt Sie Aurovas
Aurovas ist eine Boutique-Immobilienagentur mit Büro in El Puerto de Santa María (Cádiz) und einem Team in Madrid. Wir suchen Wohnungen, die zu Ihrem Anforderungsprofil passen, organisieren die Besichtigungen, verhandeln mit dem Verkäufer und begleiten Sie bis zum Notar. Unser Team berät auf Spanisch, Englisch und Französisch, nicht auf Deutsch.
Wir sind keine Steuerberater: Für Ihre Situation in Spanien und in Deutschland lassen Sie sich vor der Unterschrift von einem qualifizierten Berater beraten.
Häufige Fragen
Kann ich als Deutscher eine Wohnung in Madrid kaufen?
Ja. Spanien beschränkt den Erwerb nicht nach der Staatsangehörigkeit. Sie brauchen eine NIE, ein spanisches Bankkonto für die Zahlungen und einen Notar für die Urkunde. Können Sie nicht anreisen, braucht eine vor einem spanischen Konsulat unterzeichnete Vollmacht weder Legalisation noch Apostille.
Brauche ich ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung?
Nein. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz haben in Spanien Freizügigkeit. Bleiben sie länger als drei Monate, beantragen sie die Eintragung im Zentralen Ausländerregister persönlich binnen drei Monaten nach der Einreise.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf?
Bei einer gebrauchten Wohnung in der Autonomen Gemeinschaft Madrid 6 % ITP und keine Mehrwertsteuer. Beim Neubau 10 % Mehrwertsteuer plus in der Regel 0,75 % Stempelsteuer (AJD). Dazu kommen die gesetzlich festgelegten Notar- und Grundbuchgebühren.
Wie werden meine spanischen Mieteinnahmen besteuert?
In Spanien mit 19 %, weil Sie in der EU ansässig sind, nach Abzug der unmittelbar mit den Einkünften verbundenen Ausgaben, mit dem Formular 210. Das Abkommen erlaubt Spanien, Mieteinnahmen aus Immobilien in Spanien zu besteuern, und Deutschland rechnet die spanische Steuer an.
Was passiert, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Der Gewinn wird in Spanien mit 19 % besteuert. Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie mit dem Formular 211 ab, als Vorauszahlung auf Ihre Steuer. Die deutsche Seite klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Worauf muss ich bei einer spanischen Hypothek achten?
Lassen Sie sich das Europäische Standardisierte Merkblatt (FEIN) mindestens 10 Kalendertage vor der Unterzeichnung aushändigen. Die Bank zahlt Notar, Grundbuch und Gestoría der Hypothekenurkunde, Sie zahlen die Bewertung. Wie hoch der Finanzierungsanteil für Nichtansässige ist, veröffentlichen die Banken nicht.
Quellen
Gesetze, Statistiken sowie amtliche und Marktseiten, auf die sich dieser Ratgeber stützt. Sie öffnen sich in einem neuen Tab.
- Steuerbehörde (AEAT), Einkünfte aus vermieteten Immobilien (Nichtansässige)
- BOE, Abkommen zwischen Spanien und Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und Protokoll
- Finanzministerium, Textfassung des Abkommens und des Multilateralen Übereinkommens (Deutschland)
- BOE, Einkommensteuergesetz 35/2006 (IRPF), Art. 9, Art. 85 und Zusatzbestimmung 55 (konsolidierter Text)
- BOE, Königliches Gesetzesdekret 5/2004 (konsolidierter Text des IRNR-Gesetzes), Art. 25
- Steuerbehörde (AEAT), Formular 211, Anleitung
- Steuerbehörde (AEAT), Handbuch zur Besteuerung Nichtansässiger (Oktober 2026), Formular und Abgabefrist
- BOE, Mehrwertsteuergesetz 37/1992, konsolidierter Text
- Finanzministerium, Regionalbesteuerung. Maßnahmen 2026, Kapitel IV
- BOE, Königliches Dekret 1155/2024, Verordnung zum Organgesetz 4/2000, Art. 205
- BOE, Verordnung PJC/617/2025, Ausländergebühren, Anhang
- Außenministerium, Legalisation und Apostille
- BOE, Ratifikationsurkunde zum Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961
- EUR-Lex, Verordnung (EU) 2016/1191, Art. 2, 4 und 27
- HCCH, Statustabelle des Apostille-Übereinkommens von 1961
- Banco Santander, Hypothek für Nichtansässige
- BOE, Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge, Art. 14 und 15
- BOE, Geldwäschegesetz 10/2010, Art. 34
- BOE, Königliches Dekret 571/2023 über Auslandsinvestitionen
- Aena, Pressemitteilung zum Jahresabschluss 2025
- Aena, Ziele des Flughafens Madrid-Barajas
- Stadtverwaltung Madrid, Ausländische Bevölkerung in der Stadt Madrid (Register zum 1. Januar 2022)
- Deutsche Schule Madrid, offizielle Website
- BOE, Königliches Dekret 240/2007, Art. 7
- BOE, Organgesetz 1/2025, Schlussbestimmungen 21 und 38
- BOE, Vermögensteuergesetz 19/1991, Art. 5, 28 und 37 sowie Zusatzbestimmung 4
- BOE, Gesetz 38/2022, Art. 3
- BOE, Königliches Dekret 1426/1989, Notargebührenordnung, Nummer 2
- BOE, Königliches Dekret 1427/1989, Gebührenordnung der Grundbuchführer, Nummer 2
- BOE, Código Civil, Art. 1455
- idealista, Verkaufspreisbericht für Madrid
- idealista, Verkaufspreisbericht für die Autonome Gemeinschaft Madrid
- idealista news, Immobilienpreise in Madrid im September 2026
- idealista, Verkaufspreisbericht für Chamartín
- idealista, Verkaufspreisbericht für Centro
- idealista, Mietpreisbericht für Madrid
- INE, Immobilienpreisindex (IPV), Basis 2025, zweites Quartal 2026
- idealista, Verkaufspreisbericht für El Puerto de Santa María
- idealista, Verkaufspreisbericht für die Provinz Cádiz
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