Precio vivienda Cádiz: 2.554 €/m2 de oferta en octubre, +9% anual
La provincia de Cádiz cierra octubre en 2.554 €/m2 de oferta (+9,0% anual), con Barbate al alza (+16,8%), Rota casi plana (+0,5%) y la capital con un -0,2% mensual. Los precios de oferta suben, pero a ritmos muy distintos según el municipio.
Un piso de 80 metros cuesta hoy en la provincia de Cádiz unos 204.320 euros si se pide la media; en la capital, 269.920. Esa distancia de más de 65.000 euros entre la media provincial y la capital resume el mercado de octubre: los precios de oferta siguen subiendo, pero cada municipio va a un ritmo distinto.
Según el informe de precios de idealista (14 de noviembre de 2026), la provincia cierra octubre en 2.554 €/m2, con un +0,6% mensual, un +1,6% trimestral y un +9,0% interanual. Son precios de oferta, es decir, lo que piden los vendedores, no lo que se firma ante notario. La tesis de este análisis es sencilla: los precios de oferta siguen subiendo en la provincia, pero con ritmos muy distintos por municipio, de modo que la media provincial es una referencia limitada.
| Barbate | 16,8% |
|---|---|
| Chipiona | 11,6% |
| Cádiz capital | 10,6% |
| Sotogrande | 10,2% |
| Provincia de Cádiz | 9,0% |
| Tarifa | 5,0% |
| Rota | 0,5% |
Fuente: idealista, informe de precios (octubre de 2026)
Provincia: a un 9,1% de su máximo de 2006
Idealista sitúa el máximo histórico provincial en 2.809 €/m2, alcanzado en diciembre de 2006. Octubre queda un 9,1% por debajo. Es decir, en términos nominales los precios de oferta de la provincia aún no han recuperado ese máximo.
Conviene no mezclar fuentes: las cifras de idealista son precios de oferta y las de Tinsa son valores tasados, con otra metodología.
Mapa por municipios: de +16,8% a +0,5%
La dispersión anual es la gran noticia. Entre los municipios contrastados, Barbate lidera con un +16,8%, seguido de Chipiona (+11,6%) y la capital (+10,6%). Rota, en cambio, avanza apenas un +0,5%.
| Municipio | €/m2 (oct. 2026) | Variación mensual | Variación anual | Coste de 80 m2 |
|---|---|---|---|---|
| Provincia de Cádiz | 2.554 | +0,6% | +9,0% | 204.320 € |
| Barbate | 2.815 | +1,3% | +16,8% | 225.200 € |
| Chipiona | 2.973 | +0,3% | +11,6% | 237.840 € |
| Rota | 3.310 | +1,9% | +0,5% | 264.800 € |
| Cádiz capital | 3.374 | -0,2% | +10,6% | 269.920 € |
Fuente: idealista (octubre de 2026); la última columna es cálculo propio.
Barbate: el mayor repunte, con una advertencia
Barbate marca 2.815 €/m2, máximo de la serie de idealista, con +1,3% mensual y +6,5% trimestral. Aun así, sigue por debajo de los niveles de Rota o la capital.
Pero es un dato volátil. El propio histórico de idealista lo situaba en 2.501 €/m2 en junio, con un descenso del 4,3% en el mes, antes de volver a máximos. Además, el índice de Fotocasa de octubre da otra cara: 2.402 €/m2 y +25,2% anual para el municipio, con Barbate ciudad en 2.229, Los Caños de Meca en 3.808 y Zahara en 4.370. Los niveles de ambos portales no son comparables y las variaciones anuales también difieren (+16,8% en idealista, +25,2% en Fotocasa), así que la cifra depende de la fuente. Dentro del municipio, Fotocasa muestra precios muy distintos según la zona: 2.229 €/m2 en Barbate ciudad frente a 3.808 en Los Caños de Meca y 4.370 en Zahara.
Rota: máximos, pero sin recorrido anual
Rota alcanza 3.310 €/m2, máximo de la serie, con un +1,9% mensual pero solo un +0,5% anual. Que el precio esté en máximos y a la vez casi plano en un año significa que la subida ya se produjo antes: no es una corrección, es una meseta alta.
En zonas concretas como Costa Ballena, los anuncios de idealista se mueven en torno a 3.700-3.900 €/m2, por encima del conjunto del municipio, aunque la media varía según el filtro y debe tomarse como orden de magnitud. Para un comprador, conviene tener presente que el precio de oferta en Rota está en máximos de la serie de idealista y apenas ha variado en un año.
La capital: ligera bajada mensual
Cádiz capital cotiza a 3.374 €/m2, un -0,2% mensual, tras tocar su máximo de 3.382 en septiembre. Sigue un +10,6% por encima de hace un año y un +1,9% sobre julio. Una variación de dos décimas no marca tendencia.
El matiz está en la brecha con la tasación. Tinsa valora la capital en 2.818 €/m2 en el tercer trimestre; la oferta de idealista en octubre es un 20% superior, unos 44.000 euros más en un piso de 80 metros (cálculo propio, con metodologías distintas). Esa distancia no equivale a un margen de negociación, porque las metodologías son distintas, pero ilustra el riesgo de que una tasación quede por debajo del precio pedido. Hay además mucha dispersión interna: un anuncio de 222 m2 en Calle Ancha pide 2.252 €/m2, muy por debajo de la media, un caso que ilustra cómo pesan el tamaño y la tipología.
En San Fernando, idealista registra 2.052 €/m2 (-0,4% mensual, +6,9% anual), un 5,8% por debajo de su máximo de 2008.
Demanda: hipotecas a la baja y acumulado anual en descenso
Según el INE (datos provisionales de agosto de 2026, recogidos por Cadiznoticias), en la provincia se inscribieron 1.174 compraventas (855 de vivienda usada y 319 de nueva). Las hipotecas sobre vivienda bajaron de 883 a 863, un 2,3% menos en términos interanuales, mientras a escala nacional crecían un 2,3%. Y el acumulado de enero a agosto, 11.718 compraventas frente a 12.053 en 2025, cae un 2,8% (cálculo propio).
Es decir: los precios de oferta suben mientras la actividad acumulada del año no crece. Tinsa situaba la tasa de esfuerzo de Cádiz en el 49,3% en el primer trimestre de 2026, de las más altas del país.
Escenarios para 2027
El consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, auguró en septiembre una desaceleración del crecimiento del crédito hipotecario en 2027 por precios y tipos más altos; no habló de caída de precios. RealAdvisor recoge previsiones de BBVA Research (+5,7%) y CaixaBank Research (+6,3%) para 2027, que no hemos podido contrastar en su origen. Según RealAdvisor, ambas contemplan subidas más suaves, no bajadas.
Entre los factores a vigilar están la evolución de los tipos de interés, que Gortázar cita como freno al crédito, las tasaciones por debajo del precio pedido y la volatilidad de municipios como Barbate, cuya serie en idealista ha oscilado con fuerza.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en la provincia de Cádiz en octubre de 2026?
Según idealista, 2.554 €/m2 de precio de oferta, un 9,0% más que hace un año y un 9,1% por debajo del máximo de 2006 (2.809 €/m2). Un piso de 80 m2 saldría por unos 204.320 euros.
¿Qué municipios de Cádiz suben más el precio de la vivienda?
Barbate (+16,8% anual), Chipiona (+11,6%), Cádiz capital (+10,6%) y Sotogrande (+10,2%), según idealista en octubre. Barbate es el más volátil: Fotocasa da otro nivel de precio.
¿Por qué se estanca el precio de la vivienda en Rota?
Rota está en máximos de la serie (3.310 €/m2) pero solo sube un 0,5% anual. Indica que el grueso de la subida ya se produjo antes, no que el precio caiga.
¿Va a bajar el precio de la vivienda en Cádiz en 2027?
Las previsiones que recoge RealAdvisor apuntan a subidas más suaves en España, del 5,7% al 6,3%, no a caídas, aunque no están verificadas en origen. CaixaBank prevé que se desacelere el crédito hipotecario.
Fuentes
- idealista, informe de precios Cádiz provincia · 2026-11-14
- idealista, informe de precios San Fernando · 2026-11
- idealista, histórico Barbate · 2026-06
- Fotocasa, índice de precios Barbate · 2026-10
- Cadiznoticias (datos INE agosto) · 2026-10
- Tinsa by Accumin, IMIE Mercados Locales 3T 2026 · 2026-09-30
- elEconomista (Gortázar, CaixaBank) · 2026-09
- RealAdvisor (previsiones 2027) · 2026-10
Datos revisados el 14/11/2026.
