Rentabilidad bruta del alquiler: Algeciras 7,8% y Cádiz 4,4%
Algeciras (7,8%), Sanlúcar (7,4%), Chipiona (7,2%) y Jerez (7,0%) rinden de forma bruta mucho más que Cádiz capital (4,4%), según Rentas Pasivas con datos de oferta de Indomio de agosto de 2026. Con los datos de Idealista de septiembre, el cálculo propio sitúa Algeciras en torno al 7,4%. La brecha, de entre 2,6 y 3,4 puntos, es bruta y teórica, no neta.
Un piso de 70 metros en Algeciras cuesta, a precios de oferta de agosto, unos 96.900 euros y se anuncia por unos 632 euros al mes. En Cádiz capital, el mismo piso supera los 230.000 euros y se alquila por unos 855 euros. Pagas menos de la mitad y cobras casi tres cuartos de la renta. Esa es la aritmética detrás de la brecha, pero conviene leerla con lupa.
La brecha: del 4,4% de Cádiz al 7,8% de Algeciras
Según Rentas Pasivas con datos de oferta de Indomio (agosto de 2026, publicado en octubre), la rentabilidad bruta teórica es del 7,8% en Algeciras, del 7,4% en Sanlúcar de Barrameda, del 7,2% en Chipiona, del 7,0% en Jerez de la Frontera y del 4,4% en Cádiz capital. La fórmula es simple: alquiler mensual por 12, dividido entre el precio de compra.
| Algeciras | 7,8% |
|---|---|
| Sanlúcar de Barrameda | 7,4% |
| Chipiona | 7,2% |
| Jerez de la Frontera | 7,0% |
| Cádiz capital | 4,4% |
Fuente: Rentas Pasivas con datos de oferta de Indomio, agosto 2026
La brecha no llega a duplicar el rendimiento: Algeciras rinde 1,8 veces lo que Cádiz y Jerez, 1,6 veces. Aun así, la diferencia es de entre 2,6 y 3,4 puntos porcentuales, enorme en inversión.
| Municipio | Venta (€/m2) | Alquiler (€/m2 al mes) | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Algeciras | 1.384 | 9,03 | 7,8% |
| Jerez de la Frontera | 1.875 | 10,97 | 7,0% |
| Cádiz capital | 3.297 | 12,22 | 4,4% |
Fuente: Rentas Pasivas con datos de Indomio, agosto de 2026. De Sanlúcar y Chipiona solo consta la rentabilidad.
Paso 1: contrasta con una segunda fuente
Con Idealista (septiembre de 2026), Algeciras se vende a 1.519 €/m2 y se alquila a 9,4 €/m2. El cálculo propio da ≈7,4%, no 7,8%. En Cádiz capital, con 3.382 €/m2 y 12,4 €/m2, sale ≈4,4%. En Jerez, con alquiler de 10,6 €/m2 (+9,1% anual) y venta de 1.965 €/m2 en agosto, el resultado ronda el 6,5%, mezclando meses distintos.
Conclusión práctica: tome el dato como una horquilla (Algeciras, entre 7,4% y 7,8%), no como una cifra exacta. Además, Idealista sitúa Chipiona en 2.963 €/m2 de venta, muy por encima de Algeciras o Jerez, lo que cuadra mal con un 7,2% bruto. Antes de comprar allí conviene comprobar el precio y la renta reales de la zona.
Paso 2: pasa de bruta a neta
La rentabilidad bruta ignora casi todo lo que le cuesta dinero al propietario. Esta es la lista de comprobación:
1. Gastos de compra: impuestos (transmisiones o IVA y actos jurídicos), notaría, registro y gestoría.
2. Reformas o puesta a punto antes de alquilar.
3. IBI y, si hay, comunidad de propietarios.
4. Seguro del hogar y, si procede, seguro de impago.
5. Meses vacíos entre inquilinos.
6. Riesgo de impago y costes de recuperar la vivienda.
7. Mantenimiento y averías.
8. IRPF sobre el rendimiento del alquiler.
Ejemplo ilustrativo, un supuesto y no un dato de mercado: si gastos y vacíos se llevaran el 25% de la renta, el 7,8% bruto quedaría en torno al 5,9% y el 4,4% de Cádiz, en torno al 3,3%, antes de impuestos sobre la renta. La ventaja relativa se mantiene, pero el colchón es menor de lo que parece.
Paso 3: desconfía del alquiler turístico
El propio análisis de Rentas Pasivas avisa de que, en mercados turísticos, los alquileres anunciados pueden estar distorsionados por la estacionalidad, y sus datos son precisamente de agosto. En Sanlúcar, Chipiona o Cádiz, una renta de verano no equivale a una renta de doce meses. Pregunte cuánto se paga en alquiler de larga duración en octubre o febrero, no en agosto.
Paso 4: calcula el precio de entrada, que ya no es el de agosto
Algeciras subió un 17,2% en un año hasta 1.519 €/m2 en septiembre, según Idealista, con +2,4% solo en el último mes. Aun así, sigue un 16,0% por debajo del récord de octubre de 2008 (1.807 €/m2). Si el precio sube más rápido que la renta, la rentabilidad bruta se comprime para quien compra hoy. Cádiz capital, con 3.382 €/m2 (+11,7% anual), está en máximo histórico.
Qué pasa en Cádiz y en Madrid
En Cádiz capital, las cifras varían según la fuente y el barrio. Fotocasa sitúa la venta en 3.312 €/m2 en septiembre, con 4.100 €/m2 en Paseo Marítimo-San José-La Laguna (zona Playa de la Victoria) y 3.041 €/m2 en el Centro Histórico. Tinsa tasa en 2.811 €/m2 en el segundo trimestre. [[foto2]]
En Madrid capital, Idealista (septiembre de 2026) da 6.458 €/m2 de venta y 23,4 €/m2 de alquiler. Nuestro cálculo da una rentabilidad bruta implícita de ≈4,3%: Cádiz capital rinde prácticamente lo mismo que Madrid (4,4% frente a ≈4,3%), con un tique de entrada de unos 230.000 euros frente a unos 452.000 euros para 70 metros. La comparación es relevante para el pequeño ahorrador: en Cádiz capital el precio de compra es alto en relación con la renta que se obtiene.
Jerez, Algeciras y sus matices
En Jerez, Idealista fija el centro en 2.000 €/m2 de venta (agosto) y en 11,9 €/m2 de alquiler (septiembre). Otros indicadores bajan: Tinsa daba 1.757 €/m2 en el primer trimestre. [[foto3]]
En Algeciras, la demanda de alquiler es alta, según el informe de Idealista citado por Andalucía Información (16 de septiembre). Pero no hay cifra fiable por distritos, así que no la damos: pida datos de calle por calle antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Dónde es más rentable invertir en pisos en la provincia de Cádiz?
Según Rentas Pasivas con datos de Indomio (agosto de 2026), Algeciras lidera con un 7,8% bruto, seguida de Sanlúcar (7,4%), Chipiona (7,2%) y Jerez (7,0%). Cádiz capital queda en el 4,4%.
¿Duplica Algeciras la rentabilidad de Cádiz capital?
No exactamente. Algeciras rinde unas 1,8 veces la de Cádiz y Jerez unas 1,6 veces. La diferencia es de entre 2,6 y 3,4 puntos porcentuales.
¿Es neta la rentabilidad del 7,8%?
No, es bruta y teórica: alquiler anual dividido entre precio de oferta. No descuenta impuestos, IBI, comunidad, seguros, vacíos ni impagos. Con un supuesto ilustrativo del 25% de gastos, quedaría en torno al 5,9%.
¿Por qué cambia la rentabilidad según la fuente?
Porque los precios y los meses difieren. Con Idealista (septiembre, 9,4 €/m2 y 1.519 €/m2), Algeciras sale en torno al 7,4%, frente al 7,8% de Indomio de agosto.
Fuentes
- Rentas Pasivas (datos de oferta de Indomio, agosto de 2026) · 2026-10-14
- Idealista, informe de precios de venta en la provincia de Cádiz · 2026-10-01
- Andalucía Información (informe de Idealista sobre alquiler) · 2026-09-16
- Idealista, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026 · 2026-10-02
- Idealista, informe de precios de Jerez de la Frontera · 2026-09
Datos revisados el 21/10/2026.
