Cuánto pagas realmente al vender: los tramos del IRPF en 2026
Cuando vendes una vivienda, la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF con una estructura escalonada. En 2026, estos tramos son 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000 euros, 23% hasta 200.000 euros y un nuevo máximo de 30% para ganancias que superen los 300.000 euros, según los datos fiscales vigentes. Esta escalera es más progresiva que años anteriores, pero sigue siendo significativa para cualquier vivienda en zonas cotizadas.
La plusvalía municipal, el gravamen que paga el vendedor al ayuntamiento, se ha disparado hasta un 650% en las principales ciudades españolas desde la pandemia, publica Idealista (15/6/2026). Este incremento responde a la revalorización de los inmuebles, aunque la tributación final depende de los años que hayas sido propietario y la normativa local.
Exenciones que pueden ahorrarte toda la declaración
El Congreso de los Diputados tumbó en enero de 2026 el decreto ómnibus que habría incrementado los coeficientes hasta el 40%, una decisión que beneficia directamente a vendedores con menos de 15 años de tenencia. Si la venta genera pérdidas, la jurisprudencia del Tribunal Constitucional garantiza que no tendrás que abonar la plusvalía municipal.
Para contribuyentes mayores de 65 años, la ley es radical: disfrutáis de una exención total en el IRPF al vender vuestra vivienda habitual, sin límite de cantidad. Si transmitís una segunda residencia, podéis eximir hasta 240.000 euros si reinvertís el dinero en una renta vitalicia en máximo seis meses, según Cinco Días (11/4/2026).
El resto de propietarios puede optar a exención si reinvierten la ganancia íntegra en la compra de otra residencia principal en un plazo de dos años. Es la salida más eficaz para quien se replantea su portafolio inmobiliario sin perder dinero en impuestos.
Herencias entre hermanos: tributación por partes
Si hereda una vivienda entre varios hermanos y luego la vendéis, cada uno debe tributar en el IRPF 2026 por su parte proporcional de la ganancia patrimonial, aplicando los tramos escalonados según corresponda. No existe deducción grupal; cada heredero es un contribuyente independiente ante la Agencia Tributaria.
Los costes reales de vender: del 5% al 15% antes de impuestos
Antes de contabilizar el IRPF, los gastos previos a la formalización (notaría, certificado energético, gestoría) suponen entre un 5% y un 15% del precio final, cálculo que históricamente los expertos mantienen desde 2023. En una vivienda de 500.000 euros, hablamos de 25.000 a 75.000 euros en gastos operacionales.
Si la vivienda requiere mejoras energéticas antes de vender, puedes deducir entre el 20% y el 60% de esas obras en el IRPF; estas deducciones han sido prorrogadas hasta finales de 2026, lo que convierte a las rehabilitaciones en estrategia fiscal inteligente.
Comprar usada o nueva: diferencia de carga fiscal
Si tras vender optas por comprar vivienda usada, la carga varía según la comunidad. Cantabria ha rebajado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 7% para residencias habituales de hasta 300.000 euros. La Comunidad Valenciana redujo su ITP del 10% al 9% a partir de junio de 2026, lo que abarata la operación de compraventa en el segundo mercado.
Si inviertes en obra nueva en cambio, más del 26% del precio son impuestos, lo que supone 78.000 euros de sobrecoste para un piso de 300.000 euros, según un informe de EY para Asprima (22/6/2026). El ahorro en ITP en usada no compensa esta diferencia estructural en obra nueva.
La alternativa: alquilar con incentivos 2026
Para quien duda entre vender o seguir alquilando, el Gobierno anunció en enero de 2026 una bonificación del 100% en el IRPF para arrendadores que renueven contratos congelando rentas. Es un incentivo relevante si tu rentabilidad pasiva te importa más que liquidez inmediata.
El contexto: España paga el triple que Europa
La carga fiscal general que soporta la vivienda en España supera el 30%, cifra muy superior a la media de la Unión Europea que ronda el 6,5%, advierte Cinco Días (6/5/2026). Este desequilibrio estructural explica por qué muchos vendedores, especialmente mayores, optan por la reinversión o la exención antes que pagar la totalidad del gravamen.
Qué esperar en la segunda mitad de 2026
La arquitectura fiscal para la vivienda en 2026 se mantiene estable tras el fracaso del decreto ómnibus. No hay indicios de nuevas reformas tributarias antes de final de año, aunque la presión redistributiva sobre plusvalías seguirá siendo argumento de debate político. Los mayores de 65 años siguen siendo la población más protegida por la ley; el resto debe planificar la reinversión o asumir una carga del 19% al 30% según el volumen de ganancia.
La decisión entre vender o alquilar dependerá de tu horizonte temporal y tu edad: si tienes más de 65 años y necesitas liquidez, la venta de habitual es prácticamente libre de impuestos. Si eres más joven, calcula si la deducción por reinversión o el alquiler con bonificación del 100% en IRPF compensa mejor tu situación patrimonial.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal por vender un piso en 2026?
La plusvalía municipal no tiene una cantidad fija nacional; varía por ayuntamiento. Según Idealista (15/6/2026), ha subido un 650% desde la pandemia en grandes ciudades. Si la venta genera pérdidas, el Tribunal Constitucional garantiza la exención de este impuesto.
¿Qué gastos puedo deducir en el IRPF al vender mi casa?
Las mejoras energéticas antes de vender permiten deducciones entre el 20% y 60% en el IRPF (prorrogadas hasta finales de 2026). Los gastos operacionales como notaría y certificado energético (5%-15% del precio) no se deducen del IRPF, pero sí se restan del precio de venta para calcular la ganancia.
¿Cómo tributa la venta de una vivienda heredada entre hermanos?
Cada heredero tributa en el IRPF 2026 por su parte proporcional de la ganancia patrimonial, aplicando los tramos escalonados (19% hasta 6.000€, 21% hasta 50.000€, 23% hasta 200.000€, 30% sobre 300.000€). No hay deducción grupal; cada uno es contribuyente independiente.
¿Cuáles son los nuevos tramos del ahorro en el IRPF 2026?
En 2026, los tramos son 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000 euros, 23% hasta 200.000 euros y un nuevo máximo del 30% para ganancias que superen los 300.000 euros. Este sistema escalonado se aplica a las ganancias patrimoniales de vivienda.
Fuentes: Idealista (15/6/2026) · Cinco Días (11/4/2026) · Cinco Días (6/5/2026) · EY / Asprima (22/6/2026) · Congreso de los Diputados (enero de 2026) · Tribunal Constitucional
