Convalidado el decreto de vivienda por 35-34: tope extraordinario del 2% en las rentas hasta 2027 y cambios en temporada y habitaciones
La Diputación Permanente convalidó por 35 votos a 34 el Real Decreto-ley 29/2026, que fija hasta el 31 de diciembre de 2027 un tope extraordinario de actualización de rentas (máximo del 2% sin nuevo pacto y 0% si la renta supera el índice de referencia) y regula con más exigencias el alquiler de temporada y el de habitaciones.
Un inquilino que paga 900 euros al mes y temía una subida ligada al IPC, hoy en el 4,9%, se enfrentaba a unos 44 euros más al mes. Con el decreto convalidado, su casero podrá pedirle, sin nuevo pacto, como máximo 18 euros más (un 2%), y solo si el contrato prevé actualización y la renta no supera el límite superior del índice de referencia del Ministerio. Es el cambio más visible del Real Decreto-ley 29/2026, pero no el único: también redefine el alquiler de temporada y el de habitaciones.
Qué cambia
Según la Resolución del Congreso de 12 de noviembre, publicada en el BOE del 13 de noviembre (BOE-A-2026-23755), la Diputación Permanente convalidó el decreto, que se publicó el 7 de octubre y entró en vigor el 8. El resultado fue de 35 votos a favor y 34 en contra. PP, Vox y Junts votaron en contra y el PNV fue decisivo; según Civio, el resto de apoyos fueron PSOE, Sumar, ERC, Bildu y Podemos.
El tope de renta conviene leerlo con precisión. Hasta el 31 de diciembre de 2027, según Housfy, Civio y Bufet Prieto, la actualización anual es como máximo del 2% si no hay nuevo pacto y la renta no supera el límite superior del índice de referencia del Ministerio. Si lo supera, la subida es del 0%. Y si el contrato no prevé actualización, no hay subida. No es, por tanto, un «2% salvo pacto» general.
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) actúa como techo de cualquier actualización desde el 8 de octubre, sin fecha de fin, según Civio y Bufet Prieto. En octubre se situó en el 2,57%, su máximo, según idealista/news (13 de noviembre). El tope extraordinario del 2% deja de aplicarse el 1 de enero de 2028.
El alquiler de temporada debe responder a una causa real y acreditable por escrito, durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, según Wolorent, Housfy y COPE. Si no se cumple, o si se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes y la misma vivienda, se considera vivienda habitual desde el primer contrato, no desde el tercero: 5 años de plazo mínimo, 7 si el arrendador es persona jurídica, según Ruiz Roldán y Wolorent.
A quién afecta
Afecta a los inquilinos de vivienda habitual con la renta en revisión, a los propietarios que actualizan precios y, sobre todo, a quienes alquilan por temporada o por habitaciones. También a plataformas, gestoras e inversores que basan su rentabilidad en contratos cortos.
El peso de esos segmentos es grande. Según el informe del Ministerio de Consumo (IFS-CSIC, Javier Gil, 9 de noviembre), con 381.997 anuncios de Idealista entre marzo y septiembre en 53 capitales de provincia, las habitaciones suponían el 47,7% y la temporada el 8,1%. El alquiler residencial tradicional quedaba en el 44,2%.
| Habitaciones | 47,7% |
|---|---|
| Residencial | 44,2% |
| Temporada | 8,1% |
Fuente: Informe Consumo/IFS-CSIC (Javier Gil), 9/11/2026, con anuncios de Idealista
Alquiler por habitaciones: una duda por resolver
Según COPE, Wolorent y Spotahome, las habitaciones entran en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la suma de lo cobrado por todas ellas no puede superar la renta de la vivienda completa. Hay un matiz: eldiario.es y Ruiz Roldán vinculan ese límite a las zonas tensionadas. No hemos podido cotejar el articulado del BOE, así que no está confirmado si el tope es general o solo opera en esos mercados.
Plazos y fechas clave
| Fecha | Qué ocurre |
|---|---|
| 8 de octubre de 2026 | Entrada en vigor del decreto; el IRAV pasa a ser techo |
| 12 de noviembre de 2026 | Convalidación por 35-34 |
| 31 de diciembre de 2027 | Fin del tope extraordinario del 2% |
| 31 de diciembre de 2028 | Los contratos cuya prórroga termine antes de esta fecha pueden pedir la prórroga extraordinaria (hasta 2 años adicionales) |
La prórroga extraordinaria la puede pedir el inquilino de vivienda habitual con contrato vigente el 8 de octubre, cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028, según COPE, Housfy y Civio. Se concede por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, según la disposición final quinta (BOE-A-2026-20823, citada por Diario de Avisos, Xataka Home y Cronista). El propietario puede oponerse si acredita necesidad propia o de un familiar de primer grado, según COPE y Housfy.
No debe confundirse con el 31 de diciembre de 2030, que según EFE es el plazo de protección frente a desahucios de vulnerables y de la limitación de compras a grandes tenedores.
El otro decreto, el RDL 28/2026, no se convalidó (34 votos a favor y 35 en contra) y decae. Infobae lo describe como una prórroga automática de contratos; Wolorent, como una indemnización al inquilino si no se renueva. Con elecciones el 29 de noviembre y las Cortes disueltas, el panorama posterior es incierto.
Qué pasa en Cádiz y en Madrid
Según Invisor y Taxdown, ninguno de los 317 municipios con zona tensionada está en la Comunidad de Madrid, e Invisor añade que tampoco en Andalucía. No hemos contrastado esa ausencia con la lista oficial vigente. De confirmarse, los topes ligados a la declaración de zona tensionada no se aplicarían hoy en Madrid ni en Cádiz, aunque sí el resto del decreto: el tope extraordinario, la temporada y la prórroga.
El informe de Consumo sitúa a Cádiz como la segunda capital con más temporada sobre residencial: 107,1%, solo por detrás de San Sebastián (147,1%). En Madrid se contaron 7.397 anuncios de temporada; con Barcelona (6.708), concentran el 45,5% de la oferta de temporada de las capitales analizadas.
Cómo actuar
Para el inquilino: revise la cláusula de actualización de su contrato. Si no existe, no hay subida; si existe, el aumento máximo es del 2% sin nuevo pacto, y del 0% si su renta supera el límite superior del índice de referencia. Si su contrato estaba vigente el 8 de octubre y su prórroga termina antes del 31 de diciembre de 2028, valore pedir la prórroga extraordinaria por escrito y esté al corriente de pago.
Para el propietario de temporada: documente la causa por escrito y ajuste la duración a entre 32 días y 12 meses. Evite encadenar más de dos contratos con la misma persona en la misma vivienda. Para quien alquila habitaciones: calcule si la suma supera lo que pediría por el piso entero y consulte el texto del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el alquiler hasta 2027 con el decreto?
Como máximo un 2% sin nuevo pacto, si la renta no supera el límite superior del índice de referencia. Si lo supera, la subida es del 0%, y si el contrato no prevé actualización, no hay subida.
¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?
Más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, con causa real acreditable por escrito. Si no se cumple, pasa a ser vivienda habitual, con 5 años de plazo mínimo, o 7 si el arrendador es persona jurídica.
¿Puedo alquilar por habitaciones por más que el piso completo?
Según COPE y Wolorent, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la de la vivienda completa. Algunas fuentes lo vinculan a zonas tensionadas, algo que debe confirmarse en el articulado del BOE.
¿Hasta cuándo se puede prorrogar un alquiler con el decreto?
El inquilino puede pedir hasta 2 años adicionales, por anualidades, si su prórroga termina antes del 31 de diciembre de 2028. El propietario puede oponerse si acredita necesidad propia o de un familiar de primer grado.
Fuentes
- BOE – Resolución del Congreso de 12/11/2026 (BOE-A-2026-23755) · 13/11/2026
- BOE – Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) · 13/11/2026
- COPE · 12/11/2026
- Civio · 12/11/2026
- Housfy · nov. 2026
- Wolorent · nov. 2026
- idealista/news – informe de Consumo · 09/11/2026
- Invisor · oct. 2026
- EFE (vía Unitel) · 12/11/2026
Datos revisados el 14/11/2026.
