Guide · France
Acheter un bien à Madrid depuis la France
En bref
Oui, un résident en France peut acheter un logement à Madrid : l'Espagne ne limite pas l'achat selon la nationalité, et un citoyen de l'UE n'a besoin d'aucun visa. Il faut un NIE (numéro d'identification d'étranger), un compte bancaire et un notaire. Pour un logement ancien dans la Communauté de Madrid, vous payez 6 % d'ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) ; pour un logement neuf, 10 % de TVA et, en général, 0,75 % de droit de timbre (AJD).
Si vous louez ou vendez, l'Espagne vous impose comme non-résident, à 19 % car vous résidez dans l'UE, et la convention franco-espagnole évite la double imposition. En France, il faut aussi déclarer un compte ouvert en Espagne (formulaire 3916) et, au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, l'IFI s'applique également à ce bien. Ce guide est une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé : consultez un conseiller avant de signer.
L'essentiel : chiffres et règles, chacun avec sa source
Tout ce que ce guide avance avec un chiffre, dans un seul tableau : la donnée, sa source en lien et la date de la source. Montants en euros sauf mention contraire.
| Sujet | Donnée | Source et date |
|---|---|---|
| Impôts à l'achat | ||
| Logement ancien : droit de mutation (ITP), pas de TVA | Exonéré de TVA ; soumis à l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP)Les deuxièmes ventes et les suivantes d'un bâtiment sont exonérées de TVA (art. 20.Uno.22 de la loi sur la TVA). La première vente est celle du promoteur pour un ouvrage achevé. Une revente est soumise à l'ITP au taux fixé par chaque communauté autonome. | BOE, loi 37/1992 sur la TVA, texte consolidé |
| TVA sur le logement neuf | 10 %Taux réduit pour les bâtiments ou parties de bâtiments destinés à l'habitation, avec au maximum deux places de garage et les annexes vendues avec eux (art. 91.Uno.1.7 de la loi sur la TVA). Les locaux commerciaux ne comptent pas comme annexes. S'ajoute à l'acte le droit de timbre (AJD) de la communauté autonome. | BOE, loi 37/1992 sur la TVA, texte consolidé |
| ITP dans la Communauté de Madrid | 6 %Taux général sur les transmissions d'immeubles (art. 28.1 du texte refondu approuvé par le décret législatif 1/2010, en vigueur depuis 2014). Madrid n'a pas fixé de taux majorés : le taux ne change pas selon la nationalité ou la résidence de l'acheteur. | Ministère des Finances, Fiscalité autonomique. Mesures 2026, chapitre IV |
| Droit de timbre (AJD) à Madrid, sur les actes d'achat de logement neuf | 0,75 % en général ; 0,4 % ou 0,5 % pour les logements de particuliers jusqu'à 120 000 € ou 180 000 €L'AJD frappe l'acte lorsque l'achat est soumis à la TVA. Au-delà de 180 000 €, le taux de 0,75 % s'applique. Une réduction de 10 % existe pour une résidence principale jusqu'à 250 000 € (art. 38 bis). Si, lors d'une seconde vente entre professionnels, on renonce à l'exonération de TVA, le taux est de 1,5 %. | Ministère des Finances, Fiscalité autonomique. Mesures 2026, chapitre IV |
| ITP en Andalousie (province de Cadix comprise) | 7 %Taux général sur les transmissions d'immeubles (art. 41 de la loi andalouse 5/2021, fixe depuis le 27 octobre 2021). Les taux majorés de l'Andalousie ne visent que certains véhicules, bateaux et objets d'art, pas le logement. Le taux ne change pas selon la nationalité ou la résidence de l'acheteur. | Ministère des Finances, Fiscalité autonomique. Mesures 2026, chapitre IV |
| Frais et prix | ||
| Honoraires du notaire | Fixés par la loi, selon un barème dégressif sur la valeurBarème du décret royal 1426/1989 pour les actes d'un montant déterminé : 90,15 € jusqu'à 6 010,12 € ; puis 4,5 ‰ jusqu'à 30 050,61 € ; 1,5 ‰ jusqu'à 60 101,21 € ; 1 ‰ jusqu'à 150 253,03 € ; 0,5 ‰ jusqu'à 601 012,10 € et 0,3 ‰ jusqu'à 6 010 121,04 €. Au-delà, honoraires libres. Une remise de 5 % s'applique ; les prêts hypothécaires bénéficient d'une réduction de 25 %. S'ajoutent les feuillets et les copies. | BOE, décret royal 1426/1989, tarif des notaires, numéro 2 |
| Honoraires du Registre de la propriété | Fixés par la loi, avec un minimum de 24,04 € et un maximum de 2 181,67 €Barème du décret royal 1427/1989 par bien inscrit : 24,04 € jusqu'à 6 010,12 € ; puis 1,75 ‰ jusqu'à 30 050,61 € ; 1,25 ‰ jusqu'à 60 101,21 € ; 0,75 ‰ jusqu'à 150 253,03 € ; 0,30 ‰ jusqu'à 601 012,10 € et 0,20 ‰ sur l'excédent. Le tarif global du numéro 2 ne peut dépasser 2 181,67 € ni être inférieur à 24,04 €. Remise de 5 %. | BOE, décret royal 1427/1989, tarif des registrateurs de la propriété, numéro 2 |
| Qui paie les frais de l'acte de vente | Vendeur : établissement de l'acte. Acheteur : première copie et suitesSauf accord contraire, les frais d'établissement de l'acte incombent au vendeur, ceux de la première copie et ceux postérieurs à la vente à l'acheteur (art. 1455 du Code civil). | BOE, Code civil, art. 1455 |
| Prix moyen de vente, ville de Madrid | 6 458 €/m²Septembre 2026, prix demandé. Variation annuelle de +2,4 % ; record historique de 6 619 €/m² en avril 2026. | idealista, rapport des prix de vente à Madrid |
| Prix moyen de vente, Communauté de Madrid | 5 065 €/m²Septembre 2026, prix demandé. Variation annuelle de +6,9 %. | idealista, rapport des prix de vente dans la Communauté de Madrid |
| Prix moyen de vente, district de Salamanca | 10 865 €/m²Septembre 2026, prix demandé. Variation sur un an de -1,2 %. C'est le district le plus cher de Madrid. | idealista news, prix du logement à Madrid en septembre 2026 |
| Prix moyen de vente, Chamberí | 9 159 €/m²Septembre 2026, prix demandé. Variation sur un an de +2,6 % ; record historique de 9 359 €/m² en mars 2026. | idealista, rapport des prix de vente à Madrid |
| Prix moyen de vente, Retiro | 8 515 €/m²Septembre 2026, prix demandé. Variation sur un an de -0,7 %. Troisième district le plus cher après Salamanca et Chamberí. | idealista news, prix du logement à Madrid en septembre 2026 |
| Prix moyen de vente, Chamartín et El Viso | 8 127 €/m² à Chamartín ; 9 402 €/m² à El VisoSeptembre 2026, prix demandé. Chamartín +4,6 % sur un an ; El Viso +2,2 % sur un an. | idealista, rapport des prix de vente à Chamartín |
| Prix moyen de vente, district Centro | 7 771 €/m²Septembre 2026, prix demandé. Variation annuelle de +3,7 %. Quartier le plus cher : Chueca-Justicia, 9 827 €/m². | idealista, rapport des prix de vente à Centro |
| Loyer moyen, ville de Madrid | 23,4 €/m² par moisSeptembre 2026, prix demandé. Variation annuelle de +4,8 %. Dans le district de Salamanca, 28,5 €/m². | idealista, rapport des loyers à Madrid |
| Indice des prix du logement de l'INE (prix de vente effectifs) | +12,9 % sur un an à Madrid et +11,9 % en Andalousie (deuxième trimestre 2026)La moyenne nationale a été de +12,2 % : +7,4 % pour le neuf et +12,9 % pour l'ancien. Toutes les communautés ont des taux positifs. Données définitives, publiées le 7 septembre 2026. | INE, indice des prix du logement (IPV), base 2025, deuxième trimestre 2026 |
| Prix moyen de vente, El Puerto de Santa María | 2 652 €/m²Juin 2026, prix demandé et record historique de la commune. Variation annuelle de +17,8 %. Vistahermosa-Fuentebravía, 4 592 €/m² ; Valdelagrana, 3 466 €/m². | idealista, rapport des prix de vente à El Puerto de Santa María |
| Prix moyen de vente, ville et province de Cadix | 3 382 €/m² à Cadix ; 2 539 €/m² dans la provinceSeptembre 2026, prix demandé. Cadix ville +11,7 % sur un an et record historique ; province +9,9 % sur un an. | idealista, rapport des prix de vente dans la province de Cadix |
| Impôt des non-résidents (IRNR) | ||
| Quand on est résident fiscal en Espagne | Plus de 183 jours par an en Espagne ou centre des intérêts économiques en EspagneEst résident fiscal celui qui reste plus de 183 jours de l'année civile en Espagne (les absences ponctuelles comptent, sauf preuve de résidence fiscale dans un autre pays) ou celui dont le centre des activités ou des intérêts économiques est en Espagne (art. 9 de la loi sur l'IRPF). Les autres sont imposés comme non-résidents (IRNR). | BOE, loi 35/2006 sur l'IRPF, art. 9, art. 85 et disposition additionnelle 55 (texte consolidé) |
| Taux de l'IRNR sur les revenus du logement | 24 % en général ; 19 % pour les résidents de l'UE ou de l'EEELe taux de 19 % s'applique aux résidents d'un autre État de l'UE ou de l'EEE avec échange effectif de renseignements fiscaux ; les autres paient 24 % (art. 25.1.a de la loi sur l'IRNR). L'Agence fiscale précise : UE, Islande, Norvège et, depuis le 11 juillet 2021, Liechtenstein. | BOE, décret législatif royal 5/2004 (texte refondu de la loi sur l'IRNR), art. 25 |
| Revenu imputé pour un logement non loué | 2 % de la valeur cadastrale ; 1,1 % si la valeur cadastrale a été réviséeSi le logement est vide ou à usage personnel, le non-résident est imposé chaque année sur un revenu imputé, au prorata des jours de détention (art. 24.5 de la loi sur l'IRNR, qui renvoie à l'art. 85 de la loi sur l'IRPF). Le taux de 1,1 % vaut si le rapport général de valeurs est entré en vigueur cette année-là ou dans les dix années précédentes. Pour 2023 à 2026, la disposition additionnelle 55 de la loi sur l'IRPF, dans la rédaction du décret-loi royal 29/2026, étend le 1,1 % aux valeurs révisées depuis le 1er janvier 2012 ; ce décret-loi, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, n'avait pas été validé par le Congrès au 16 octobre. Sans valeur cadastrale, 1,1 % s'applique sur 50 % du plus élevé du prix et de la valeur vérifiée. On applique ensuite à ce revenu le taux de 19 % ou de 24 %. | BOE, loi 35/2006 sur l'IRPF, art. 9, art. 85 et disposition additionnelle 55 (texte consolidé) |
| Loyers perçus par un non-résident | Imposés sur le montant brut ; seuls les résidents de l'UE et de l'EEE déduisent leurs fraisEn règle générale, la base est le montant brut, sans déduction des frais, au taux de 24 %. Les résidents de l'UE ou de l'EEE peuvent déduire les frais prévus par la loi sur l'IRPF s'ils prouvent leur lien direct avec les revenus obtenus en Espagne, et paient 19 % (art. 24.6 de la loi sur l'IRNR). | Agence fiscale, Revenus d'immeubles loués (non-résidents) |
| Plus-value à la vente du logement (non-résident) | 19 %Les plus-values de cession d'éléments patrimoniaux sont imposées à 19 % pour tous les non-résidents, de l'UE ou non (art. 25.1.f.3 de la loi sur l'IRNR). | BOE, décret législatif royal 5/2004 (texte refondu de la loi sur l'IRNR), art. 25 |
| Retenue de 3 % quand un non-résident vend | L'acheteur retient 3 % du prix et le verse avec le modèle 211Le versement se fait dans le mois suivant la transmission. À défaut, le bien reste affecté au paiement du plus faible montant entre la retenue et l'impôt du vendeur. C'est un acompte sur l'IRNR du vendeur (art. 25.2 de la loi sur l'IRNR). | Agence fiscale, modèle 211, instructions |
| Modèle 210 : délais de dépôt | Revenu imputé de 2026 : du 1er avril au 31 décembre 2027Revenu imputé de 2025 et antérieurs : pendant l'année civile suivante. À partir de 2026, du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante. Loyers avec regroupement annuel et impôt à payer : du 1er au 20 avril de l'année suivante, pour les revenus perçus à partir de 2026. Plus-value de vente d'un bien : trois mois, à compter d'un mois après la vente. Ces changements viennent de l'ordre HAC/623/2026. | Agence fiscale, Manuel de fiscalité des non-résidents (octobre 2026), Modèle et délai de dépôt |
| Convention fiscale | ||
| Conventions de double imposition et immobilier | L'Espagne peut imposer les revenus d'un immeuble situé en EspagneSelon l'Agence fiscale, les conventions signées par l'Espagne donnent à l'État où se trouve l'immeuble le droit d'imposer les revenus qu'il produit. | Agence fiscale, Revenus d'immeubles loués (non-résidents) |
| Convention fiscale entre l'Espagne et la France | En vigueur depuis le 1er juillet 1997 (signée à Madrid le 10 octobre 1995)Publiée au BOE n° 140 du 12 juin 1997. Le texte consolidé du BOE est donné à titre informatif et peut être modifié par la convention multilatérale (MLI) de 2016. | BOE, Convention entre l'Espagne et la France pour éviter la double imposition |
| Ce que dit la convention sur les revenus et plus-values immobiliers | L'Espagne peut imposer les revenus et plus-values d'un immeuble situé en Espagne ; la France accorde un crédit d'impôtArt. 6.1 : les revenus qu'un résident d'un État tire d'immeubles situés dans l'autre État sont imposables dans cet autre État. Art. 13.1 : de même pour les plus-values de cession de ces immeubles. Art. 24.1 : en France, pour les loyers, le crédit d'impôt est égal à l'impôt français correspondant à ces revenus ; pour les plus-values immobilières, il est égal à l'impôt payé en Espagne, dans la limite de l'impôt français correspondant. Pour le patrimoine imposable en Espagne, un crédit égal à l'impôt espagnol payé est déduit de l'impôt français. | Ministère des Finances, texte synthétique de la convention et de la convention multilatérale (France) |
| Impôt sur la fortune | ||
| Impôt sur le patrimoine pour les non-résidents | Uniquement sur les biens situés en EspagneLe non-résident est imposé sur les biens et droits situés en Espagne. Cela inclut les participations non cotées dans des entités dont l'actif est, directement ou indirectement, composé à au moins 50 % d'immeubles situés en Espagne (art. 5 de la loi 19/1991). L'impôt est dû au 31 décembre. | BOE, loi 19/1991 sur l'impôt sur le patrimoine, art. 5, 28 et 37 et disposition additionnelle 4 |
| Abattement de l'impôt sur le patrimoine | 700 000 €C'est le minimum d'État, qui s'applique aussi aux non-résidents (art. 28 de la loi 19/1991). La Communauté de Madrid fixe elle aussi 700 000 € (art. 19 du décret législatif 1/2010). | BOE, loi 19/1991 sur l'impôt sur le patrimoine, art. 5, 28 et 37 et disposition additionnelle 4 |
| Quand déclarer l'impôt sur le patrimoine | Si un impôt est dû ou si les biens valent plus de 2 000 000 €Doivent déclarer ceux qui ont un impôt à payer après déductions et réductions et, même sans impôt à payer, ceux dont les biens et droits valent plus de 2 000 000 € (art. 37 de la loi 19/1991). | BOE, loi 19/1991 sur l'impôt sur le patrimoine, art. 5, 28 et 37 et disposition additionnelle 4 |
| Non-résidents et règles régionales du patrimoine | Ils peuvent appliquer celles de la communauté où se trouve la plus grande valeur de leurs biensLes non-résidents peuvent appliquer la réglementation de la communauté autonome où se trouve la plus grande valeur de leurs biens en Espagne (disposition additionnelle 4 de la loi 19/1991). Valable pour les résidents de tout pays. | BOE, loi 19/1991 sur l'impôt sur le patrimoine, art. 5, 28 et 37 et disposition additionnelle 4 |
| Réduction de l'impôt sur le patrimoine à Madrid | 100 % de l'impôt, limité tant que l'impôt sur les grandes fortunes existeMadrid réduit l'impôt de 100 %. Tant que l'impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes est en vigueur, la réduction est remplacée par la différence entre l'impôt sur le patrimoine et cet impôt (disposition transitoire 7 du décret législatif 1/2010). Si l'impôt sur les grandes fortunes est nul, la réduction couvre donc tout l'impôt sur le patrimoine. Les non-résidents peuvent l'appliquer si la plus grande valeur de leurs biens en Espagne est à Madrid. | Ministère des Finances, Fiscalité autonomique. Mesures 2026, chapitre IV |
| Impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes | Taxe le patrimoine net supérieur à 3 000 000 €Impôt d'État complémentaire de l'impôt sur le patrimoine. Abattement de 700 000 €, déduit avant d'appliquer le barème. Barème : 0 % jusqu'à 3 000 000 € de base imposable, 1,7 % jusqu'à 5 347 998,03 €, 2,1 % jusqu'à 10 695 996,06 € et 3,5 % au-delà. Il est dû au 31 décembre et l'impôt sur le patrimoine payé est déduit. Il reste prorogé tant que la fiscalité du patrimoine n'est pas revue dans la réforme du financement régional (disposition additionnelle 5.2 du décret-loi royal 8/2023). Mêmes contribuables que l'impôt sur le patrimoine, non-résidents compris pour leurs biens en Espagne. | BOE, loi 38/2022, art. 3 |
| IFI (impôt sur la fortune immobilière) | Dû si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvierLes résidents fiscaux français sont imposés sur leurs biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens situés en France. La résidence fiscale s'apprécie au 1er janvier. | impots.gouv.fr, Personnes imposables à l'IFI |
| NIE, procuration et apostille | ||
| Qu'est-ce que le NIE | Numéro personnel, unique et exclusif pour les étrangersLes étrangers qui ont des liens économiques, professionnels ou sociaux avec l'Espagne, comme l'achat d'un logement, en ont un. Il figure sur tous les documents qui leur sont délivrés. Il est attribué par la Direction générale de la Police (art. 205 du règlement des étrangers, décret royal 1155/2024). | BOE, décret royal 1155/2024, règlement de la loi organique 4/2000, art. 205 |
| Où demander le NIE et en combien de temps | En Espagne, au Bureau des étrangers ou au commissariat ; à l'étranger, au consulat d'EspagneIl se demande en personne auprès de la Police, directement ou par les Bureaux des étrangers ou les commissariats. Si l'étranger n'est pas en Espagne, il le demande par les bureaux consulaires espagnols. Le délai maximal de résolution est de cinq jours à compter de l'entrée au registre de l'organe compétent ; sans réponse dans ce délai, la demande est réputée rejetée (art. 205.4 du décret royal 1155/2024). | BOE, décret royal 1155/2024, règlement de la loi organique 4/2000, art. 205 |
| Formulaire et taxe du NIE | Formulaire EX-15 et taxe 790 code 012 : 9,84 €L'attribution du NIE à la demande de l'intéressé coûte 9,84 € (rubrique 5.12 de l'annexe de l'ordre PJC/617/2025). Les certificats ou rapports à sa demande coûtent 7,31 € (rubrique 5.13). La demande se fait avec le formulaire EX-15 et la taxe avec le formulaire 790 code 012, comme l'indique par exemple le Consulat général à Paris. | BOE, ordre PJC/617/2025, taxes d'étrangers, annexe |
| NIE demandé dans un consulat | Présence obligatoire du demandeur ou de son représentant ; il ne prouve pas la résidenceLe Consulat général d'Espagne à Paris indique que le NIE peut être demandé en Espagne ou au bureau consulaire du lieu de résidence, que la présence physique du demandeur ou de son représentant est toujours obligatoire et que le NIE ne sert pas à résider et ne prouve pas la résidence en Espagne. Il y est délivré en moyenne en deux semaines environ. Chaque consulat fixe son rendez-vous et son mode de paiement. | Ministère des Affaires étrangères, Consulat général d'Espagne à Paris, NIE |
| Procuration signée devant un consulat d'Espagne | Aucune légalisation ni apostille n'est nécessaire pour l'utiliser en EspagneLes représentations espagnoles à l'étranger sont l'administration espagnole : leurs documents ne sont pas légalisés. Le Consulat général à Buenos Aires l'applique à la procuration : passée au consulat, elle n'exige pas de légalisation et a en Espagne le même effet qu'une procuration signée devant un notaire local et apostillée. Selon le Consulat général à Los Angeles, les consuls exercent des fonctions notariales si la loi du pays d'accueil le permet, et les consulats honoraires ne le peuvent pas. | Ministère des Affaires étrangères, Légalisation et apostille |
| Procuration signée devant un notaire local | Elle exige l'apostille de La Haye (ou une légalisation) et, le cas échéant, une traductionEn règle générale, un document public étranger doit être légalisé pour produire effet en Espagne. Les pays parties à la Convention de La Haye de 1961 remplacent la légalisation par l'apostille de leur propre autorité. Dans les autres, le ministère des Affaires étrangères du pays le légalise d'abord, puis la représentation diplomatique espagnole. S'il n'est pas en espagnol, il faut une traduction officielle. | Ministère des Affaires étrangères, Légalisation et apostille |
| Convention de La Haye sur l'apostille | L'Espagne l'applique depuis 1978La Convention de La Haye du 5 octobre 1961 supprime la légalisation des documents publics étrangers entre États parties et la remplace par l'apostille, qui certifie la signature, la qualité du signataire et le sceau. L'Espagne a publié sa ratification au BOE du 25 septembre 1978. | BOE, instrument de ratification de la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 |
| Documents d'un autre pays de l'UE sans apostille | Actes d'état civil, de résidence ou de nationalité exemptés ; les procurations ne le sont pasLe règlement (UE) 2016/1191, applicable depuis le 16 février 2019, dispense de légalisation et d'apostille les actes publics d'un autre État de l'UE relatifs à la naissance, au mariage, à l'état civil, à la filiation, au domicile ou à la résidence, à la nationalité et aux autres faits de son art. 2. Il ne couvre pas les procurations notariées, qui exigent toujours une apostille. | EUR-Lex, règlement (UE) 2016/1191, art. 2, 4 et 27 |
| La France et la Convention de La Haye sur l'apostille | Partie depuis le 24 janvier 1965La France a ratifié la Convention le 25 novembre 1964 et elle est entrée en vigueur pour elle le 24 janvier 1965 ; pour l'Espagne, elle s'applique depuis le 25 septembre 1978 (tableau d'état de la HCCH, consulté le 16 octobre 2026). Une procuration signée devant un notaire français exige donc une apostille française. | HCCH, tableau d'état de la Convention Apostille de 1961 |
| Prêt immobilier | ||
| Prêt immobilier pour non-résidents | Certaines banques ont un produit spécifique ; le pourcentage maximal n'est pas publicBanco Santander, par exemple, propose un prêt pour l'achat d'une résidence secondaire en Espagne par une personne vivant à l'étranger, sous réserve de l'accord de la banque, sans publier le pourcentage de financement. Aucune source officielle ne donne le pourcentage habituel pour les non-résidents. | Banco Santander, Prêt immobilier pour non-résidents |
| Qui paie les frais du prêt hypothécaire | La banque paie notaire, registre et gestion ; l'acheteur paie l'expertiseLa loi 5/2019 sur le crédit immobilier répartit ainsi les frais : expertise, l'emprunteur ; gestion administrative, le prêteur ; honoraires notariaux de l'acte de prêt, le prêteur (copies : qui les demande) ; inscription de l'hypothèque au Registre, le prêteur (art. 14.1.e). | BOE, loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier, art. 14 et 15 |
| Documents et acte notarié avant de signer un prêt | Documents au moins 10 jours calendaires avant ; acte notarié gratuitLa banque doit remettre la FEIN (fiche européenne d'information normalisée), la fiche d'avertissements normalisée et le projet de contrat au moins dix jours calendaires à l'avance (art. 14). Le notaire dresse un acte de transparence sans honoraires pour l'emprunteur (art. 15.8). | BOE, loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier, art. 14 et 15 |
| Change et virements | ||
| Entrer en Espagne ou en sortir avec de l'argent liquide | Déclaration préalable (modèle S1) à partir de 10 000 €L'entrée ou la sortie de moyens de paiement de 10 000 € ou plus doit être déclarée au préalable, de même que les mouvements à l'intérieur de l'Espagne de 100 000 € ou plus (art. 34 de la loi 10/2010). La loi considère comme moyens de paiement les espèces, les chèques et effets au porteur, les cartes prépayées non nominatives et des matières premières comme l'or. La déclaration se fait avec le modèle S1 (ordre EHA/1439/2006) auprès de l'Agence fiscale. Un virement bancaire n'est pas un moyen de paiement à ce titre. | BOE, loi 10/2010 sur la prévention du blanchiment, art. 34 |
| Déclaration d'investissement étranger dans l'immobilier | Achats de non-résidents de plus de 500 000 €Les achats d'immeubles en Espagne par des non-résidents pour plus de 500 000 € sont déclarés après coup au Registre des investissements du ministère de l'Industrie, du Commerce et du Tourisme. Si un notaire espagnol intervient et que l'acheteur lui donne toutes les données, le notaire la communique et l'acheteur est dispensé. Si les fonds viennent d'une juridiction non coopérative (paradis fiscal), la déclaration est préalable (art. 4.h et 5 du décret royal 571/2023). | BOE, décret royal 571/2023 sur les investissements étrangers |
| Déclaration des comptes bancaires ouverts à l'étranger | Formulaire 3916 / 3916 bis avec la déclaration de revenus ; amende de 1 500 € par compte non déclaréTout résident fiscal français doit déclarer chaque compte bancaire ouvert, utilisé ou clos à l'étranger pendant l'année, y compris un compte ouvert en Espagne. L'amende est de 1 500 € par compte non déclaré, portée à 10 000 € si le compte est dans un pays sans convention d'échange de renseignements fiscaux avec la France. | impots.gouv.fr, Dois-je déclarer un compte bancaire ouvert à l'étranger ? |
| Résidence et visas | ||
| Citoyens de l'UE, de l'EEE et de Suisse | Libre résidence ; inscription s'ils restent plus de trois moisIls peuvent résider plus de trois mois s'ils travaillent ou disposent de ressources suffisantes et d'une assurance maladie, entre autres cas. Ils doivent demander en personne leur inscription au Registre central des étrangers au Bureau des étrangers ou au commissariat dans les trois mois suivant leur entrée ; le certificat est délivré sur-le-champ (art. 7 du décret royal 240/2007). Les Suisses sont traités de même grâce à l'accord de libre circulation avec l'UE. | BOE, décret royal 240/2007, art. 7 |
| Golden visa | ||
| Visa de résidence par investissement (golden visa) | Supprimé depuis le 3 avril 2025La loi organique 1/2025 (BOE du 3 janvier 2025) a vidé de leur contenu les articles 63 à 67 de la loi 14/2013, qui encadraient le visa et l'autorisation de résidence pour investisseurs, y compris par l'achat d'un bien immobilier. Cette partie est entrée en vigueur trois mois après la publication. Aujourd'hui, acheter un logement ne donne pas le droit de résider en Espagne. | BOE, loi organique 1/2025, dispositions finales 21 et 38 |
| Vols | ||
| Aéroport Adolfo Suárez Madrid-Barajas | 68 179 054 passagers en 2025 (+3 %)C'était l'aéroport du réseau d'Aena avec le plus de passagers en 2025. Le réseau d'Aena en Espagne a totalisé 321 587 316 passagers (+3,9 %). | Aena, communiqué de presse de clôture 2025 |
| Vols directs vers Madrid depuis la France | 10 aéroports français, dont Paris-Charles-de-Gaulle, Orly et BeauvaisLa page des destinations de Madrid-Barajas d'Aena indique : Paris-Charles-de-Gaulle (Iberia, Air France), Paris-Orly (Air Europa, Transavia, Iberia), Paris-Beauvais (Ryanair), Lyon (Air Nostrum, Volotea, easyJet Europe), Marseille (Iberia, Air Nostrum, Ryanair, Pan Européenne), Nice (Iberia, Air Nostrum, easyJet Europe), Toulouse (Air Nostrum, Volotea, Iberia), Bordeaux (Iberia, Volotea, Air Nostrum), Nantes (easyJet Europe, Volotea, Iberia) et Strasbourg (Air Nostrum). La page ne donne ni date ni fréquences. | Aena, destinations de l'aéroport de Madrid-Barajas |
| Communauté à Madrid | ||
| Ressortissants français inscrits au padrón de la ville de Madrid | 12 380 au 1er janvier 2022Registre municipal de la ville de Madrid (données provisoires) : 12 380 Français, contre 11 697 un an plus tôt (+5,84 %). C'est le dernier bulletin par nationalité que nous avons pu consulter. | Mairie de Madrid, Population étrangère dans la ville de Madrid (registre au 1er janvier 2022) |
| Écoles | ||
| Lycée Français de Madrid | Deux campus (Conde de Orgaz et La Moraleja) et plus de 4 300 élèvesÉtablissement en gestion directe de l'AEFE, reconnu par le ministère espagnol de l'Éducation. Il suit les programmes officiels français et prépare au baccalauréat. Conde de Orgaz (Plaza del Liceo 1, 28043 Madrid) accueille de la maternelle (2 ans) à la terminale ; La Moraleja (Camino Ancho 85, 28109 Alcobendas) de la maternelle à la troisième. | Lycée Français de Madrid, site officiel |
Ce qui change (et ne change pas) pour un acheteur français
- Ni visa ni titre de séjour. Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de Suisse ont la libre résidence en Espagne ; s'ils restent plus de trois mois, ils demandent leur inscription en personne dans les trois mois, et le certificat est délivré sur-le-champ.
- IRNR à 19 %. En tant que résident de l'UE, vous payez 19 % au lieu de 24 %, et vous pouvez déduire, pour les loyers, les frais prévus par la loi sur l'IRPF s'ils sont directement liés aux revenus obtenus en Espagne.
- Convention franco-espagnole. En vigueur depuis le 1er juillet 1997, elle évite la double imposition des revenus et plus-values immobiliers.
- Le séjour ne s'achète plus. La golden visa est supprimée depuis le 3 avril 2025, mais elle ne vous concerne pas : vous n'avez pas besoin d'un visa.
Impôts et frais à l'achat à Madrid
L'impôt dépend du type de bien, pas de votre nationalité ni de votre lieu de résidence.
- Logement ancien : exonéré de TVA, mais soumis à l'ITP, qui est de 6 % dans la Communauté de Madrid.
- Logement neuf : TVA de 10 %, plus le droit de timbre (AJD) de 0,75 % en général, ou de 0,4 % ou 0,5 % pour les logements de particuliers jusqu'à 120 000 € ou 180 000 €.
- Notaire et Registre de la propriété : honoraires fixés par la loi selon un barème dégressif. Le tarif du registre va de 24,04 € à 2 181,67 € par bien.
- Frais de l'acte : sauf accord contraire, le vendeur paie l'établissement de l'acte et vous payez la première copie et tout ce qui suit la vente.
Demandez un décompte écrit de tous les frais avant de signer le contrat de réservation. Les frais du prêt sont traités plus bas.
Les prix au mètre carré à Madrid
En septembre 2026, le prix moyen demandé était de 6 458 €/m² dans la ville de Madrid et de 5 065 €/m² dans la Communauté de Madrid. Par district :
- Salamanca : 10 865 €/m²
- Chamberí : 9 159 €/m²
- Retiro : 8 515 €/m²
- Chamartín : 8 127 €/m² (El Viso : 9 402 €/m²)
- Centro : 7 771 €/m²
Le loyer moyen demandé dans la ville de Madrid était de 23,4 €/m² par mois. Ce sont des prix d'annonces, pas de ventes conclues. L'indice de l'INE, qui mesure les ventes réalisées, a progressé de 12,9 % à Madrid sur un an au deuxième trimestre 2026.
NIE, procuration et apostille
Il faut un NIE pour acheter. Il se demande en personne auprès de la Police, au Bureau des étrangers ou au commissariat en Espagne ou, depuis l'étranger, par les bureaux consulaires espagnols, avec le formulaire EX-15 et la taxe 790 code 012 (9,84 €). Le Consulat général d'Espagne à Paris indique que la présence du demandeur ou de son représentant est toujours obligatoire, que le NIE ne prouve pas la résidence et qu'il y est délivré en moyenne en deux semaines environ ; chaque consulat fixe son rendez-vous.
Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour signer l'acte, vous pouvez donner une procuration :
- Devant un consulat d'Espagne : elle ne nécessite ni légalisation ni apostille pour être utilisée en Espagne. Les consuls n'exercent des fonctions notariales que si la loi du pays d'accueil le permet.
- Devant un notaire français : elle exige l'apostille de La Haye, la France étant partie à la Convention depuis le 24 janvier 1965, et une traduction officielle si elle n'est pas en espagnol.
Le règlement (UE) 2016/1191 dispense d'apostille certains actes d'un autre pays de l'UE (naissance, mariage, résidence, nationalité), mais pas les procurations notariées. Définissez les pouvoirs avec précision : le bien, la fourchette de prix et les actes que le mandataire peut accomplir.
Prêt immobilier, virements et espèces
Certaines banques espagnoles proposent un prêt aux non-résidents. Aucune source officielle ne donne le pourcentage habituellement financé : Banco Santander, par exemple, propose un produit pour l'achat d'une résidence secondaire en Espagne par une personne vivant à l'étranger, sous réserve de son accord, sans publier ce pourcentage. La banque doit vous remettre la FEIN (fiche européenne d'information normalisée) au moins 10 jours calendaires avant la signature, et le notaire dresse un acte de transparence sans frais pour vous. Pour l'acte de prêt, la banque paie notaire, registre et gestoría (agent administratif) ; vous payez l'expertise.
- Espèces : l'entrée en Espagne avec 10 000 € ou plus en moyens de paiement exige une déclaration préalable (modèle S1). Un virement bancaire n'est pas un moyen de paiement au sens de cette règle.
- Gros achats : les achats de non-résidents de plus de 500 000 € sont déclarés après coup au Registre des investissements. Le notaire espagnol s'en charge si vous lui donnez toutes les données.
Fiscalité après l'achat : Espagne et France
- Loyers : 19 % en Espagne, après déduction des frais directement liés aux revenus.
- Logement non loué : revenu imputé de 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si la valeur cadastrale a été révisée, taxé à 19 %. Le pourcentage applicable à votre bien est une question pour votre conseiller. Pour 2026, le modèle 210 se dépose du 1er avril au 31 décembre 2027.
- Vente : plus-value taxée à 19 %, et l'acheteur retient 3 % du prix et le verse avec le modèle 211.
- Convention : l'Espagne peut imposer les revenus et plus-values d'un immeuble situé en Espagne (art. 6 et 13), et la France accorde un crédit d'impôt (art. 24), de sorte que vous déclarez aussi ces revenus en France.
- Compte en Espagne : si vous en ouvrez un, vous devez le déclarer en France avec le formulaire 3916, sous peine d'une amende de 1 500 € par compte.
- IFI : les résidents fiscaux français sont imposés sur leurs biens immobiliers situés en France ou à l'étranger dès 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier.
- Impôt sur le patrimoine espagnol : les non-résidents ne le paient que sur leurs biens en Espagne, avec un abattement de 700 000 €. Une déclaration est exigée si un impôt est dû ou si les biens dépassent 2 000 000 €. Madrid réduit l'impôt de 100 %, avec une limite tant que l'impôt sur les grandes fortunes existe.
Ce sont des règles générales, pas un conseil sur votre situation.
Vols, communauté française et lycée à Madrid
Madrid-Barajas a accueilli 68 179 054 passagers en 2025. Aena indique des vols directs depuis 10 aéroports français, dont Paris-Charles-de-Gaulle (Iberia, Air France), Paris-Orly (Air Europa, Transavia, Iberia) et Paris-Beauvais (Ryanair), ainsi que Lyon, Marseille, Nice, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Strasbourg.
Au 1er janvier 2022, dernier bulletin par nationalité que nous avons pu consulter, 12 380 Français étaient inscrits au registre de la ville de Madrid. Le Lycée Français de Madrid compte deux campus (Conde de Orgaz et La Moraleja) et plus de 4 300 élèves ; il est en gestion directe de l'AEFE et prépare au baccalauréat.
Les prix à Madrid, zone par zone
Données de marché des fiches de zone d'Aurovas à Madrid, telles qu'elles y figurent, chacune avec sa source et sa date. Les prix d'annonce et les estimations ne sont pas des prix de ventes conclues.
Madrid
| Sujet | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Prix moyen de vente, Madrid ville | 6 458 €/m²-0,2 % sur un mois ; -1,8 % sur un trimestre≈ 7 240 USD/m² | idealista (rapport de prix)septembre 2026 |
| Variation annuelle des prix de vente | +2,4 %Record historique : 6 619 €/m² en avril 2026 | idealistaseptembre 2026 |
| Barrio de Salamanca, vente | 10 865 €/m²-1,2 % sur un an ; Chamberí 9 159 ; Retiro 8 515≈ 12 200 USD/m² | idealistaseptembre 2026 |
| District le moins cher, Villaverde | 3 365 €/m²+23,7 % sur un an≈ 3 770 USD/m² | idealistaseptembre 2026 |
| Loyer moyen, Madrid ville | 23,4 €/m² par mois+4,8 % par an ; Salamanca 28,5 €/m²≈ 26,2 USD/m² par mois | idealistaseptembre 2026 |
| Loyer, Communauté de Madrid | 21,45 €/m² par mois-2,3 % au troisième trimestre ; +0,3 % par an≈ 24 USD/m² par mois | Fotocasa (via MadridActual)septembre 2026 |
| Vente, Communauté de Madrid | 5 065 €/m²+6,9 % par an≈ 5 680 USD/m² | idealistaseptembre 2026 |
Barrio de Salamanca
| Sujet | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Prix moyen de l’offre, vente | 10 865 €/m²Offre moyenne du district ; Madrid capitale : 6 458 €/m².≈ 12 200 USD/m² | idealista (rapport de prix, cité par rentaspasivas.com)Septembre 2026 |
| Loyer moyen | 28,5 €/m² par moisVariation annuelle +5,0 % ; record historique.≈ 31,9 USD/m² par mois | idealista, évolution du prix de la locationSeptembre 2026 |
| Valeur d’expertise | 7 883 €/m² (+17,43 % par an)Logement terminé, neuf et ancien ; appartement de 90 m² à 709 501 €.≈ 8 830 USD/m² | Tinsa2e trimestre 2026 |
| Variation annuelle de la vente | +10,3 %Moyenne de 10 001 €/m² à ce moment-là. | Funciohouse, avec des données d’idealista et IndomioDébut 2026 |
| Population et parc de logements | 146 148 habitants ; 83 575 logementsLa plupart des logements sont antérieurs à 1960. | Ayuntamiento de Madrid, cité par Funciohouse2026 |
Chamberí
| Sujet | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Prix moyen de vente | 9 159 €/m²+2,6 % sur un an ; record historique de 9 359 €/m² en mars 2026≈ 10 300 USD/m² | idealista (rapport de prix, Chamberí)septembre 2026 |
| Loyer moyen | 26,0 €/m² par mois+3,5 % sur un an ; record historique≈ 29,1 USD/m² par mois | idealista (rapport sur les loyers, Madrid)septembre 2026 |
| Prix moyen Madrid ville | 6 458 €/m²+2,4 % sur un an ; Chamberí, deuxième arrondissement le plus cher après Salamanca (10 865 €/m²)≈ 7 240 USD/m² | idealista newsseptembre 2026 |
| Prix d’offre (autre source) | 9 332 €/m² vente ; 27,09 €/m² locationVente +0,54 % et location -1,67 % sur un an | Indomioseptembre 2026 |
| Prix Fotocasa et achat moyen | 9 425 €/m² ; 1 162 679 € d’achat moyen | Fotocasa, cité par The Avenue Real Estatemai 2026 |
| Quartier le plus cher et le moins cher | Almagro 10 503 €/m² ; Vallehermoso 7 921 €/m² | idealista, cité par The Avenue Real Estateavril 2026 |
| Population de l’arrondissement | 140 866 habitantsSix quartiers ; superficie d’environ 4,7 km² | Ayuntamiento de Madrid, recensement municipal (District 07)2020 |
Retiro
| Sujet | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Prix moyen de vente (idealista) | 8 444 €/m²-0,5 % sur un an ; maximum historique de 8 579 €/m² en septembre 2025≈ 9 460 USD/m² | idealista, rapport sur les prix des logements à vendre à Retiroaoût 2026 |
| Prix moyen de vente (Fotocasa) | 8 704 €/m²Troisième district le plus cher de Madrid après Salamanca et Chamberí≈ 9 750 USD/m² | Fotocasa Life, évolution du prix des logements à Madridoctobre 2026 |
| Estimation de vente (idealista) | 7 671 €/m²≈ 8 600 USD/m² | idealista, estimation de biens immobiliers à Madridseptembre 2026 |
| Loyer moyen (idealista) | 24,0 €/m² par mois+2,5 % sur un an ; maximum historique de la série≈ 26,9 USD/m² par mois | idealista, rapport sur les prix de location à Retiroseptembre 2026 |
| Loyer moyen (Fotocasa) | 22,66 €/m² par mois≈ 25,4 USD/m² par mois | Fotocasa Lifeoctobre 2026 |
| Population du district | 119 757 habitants sur 5,48 km² | Hallamadrid (données municipales)2026 |
| Ancienneté du parc de logements | Majorité construite avant 1960 | idealista Maps2026 |
Chamartín
| Sujet | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Prix moyen de vente à Chamartín | 8 127 €/m²Variation annuelle +4,6 % ; mensuelle -1,2 % ; maximum de 8 343 €/m² en mai 2026.≈ 9 110 USD/m² | idealista, rapport sur les prix de venteseptembre 2026 |
| Prix à El Viso | 9 402 €/m²Variation annuelle +2,2 %.≈ 10 500 USD/m² | idealistaseptembre 2026 |
| Prix à Bernabéu-Hispanoamérica | 8 719 €/m²Variation annuelle +12,1 %.≈ 9 770 USD/m² | idealistaseptembre 2026 |
| Prix à Prosperidad | 7 127 €/m²Quartier le plus abordable du district.≈ 7 990 USD/m² | idealistaseptembre 2026 |
| Loyer moyen à Chamartín (dernière donnée vérifiée) | 22,8 €/m² par moisVariation annuelle +11,5 %.≈ 25,5 USD/m² par mois | idealista, rapport sur les prix de locationaoût 2025 |
| Population du district | environ 145 000 habitantsDonnée approximative. | DFlat Madrid (blog)2025 |
| Madrid Nuevo Norte | près de 10 500 logements38 % en gestion municipale ; aménagement de Las Tablas Oeste approuvé le 29 janvier 2026. | Madridiariomars 2026 |
La Moraleja
| Sujet | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Vente, moyenne de La Moraleja | 7 574 €/m² (+12,8 % par an)Maximum historique de 7 715 €/m² en avril 2026.≈ 8 490 USD/m² | idealista (via precioviviendamadrid.es)juin 2026 |
| Prix moyen de vente | 2,15 millions d’eurosAvec 7 158 €/m². Les maisons types dépassent 300 m². | Diza, relayé par idealista (Merca2)septembre 2026 |
| Baisse des ventes | -46,3 % depuis décembre 2025 | Diza (Merca2)septembre 2026 |
| Vente par sous-secteur | Urbanización 7 715 €/m² ; El Soto 6 806 €/m² ; Encinar de los Reyes 6 377 €/m² | idealista (via The Avenue Real Estate)avril 2026 |
| Évolution de l’ensemble | De 5 466 à 6 760 €/m² (+23,7 %)≈ 7 570 USD/m² | idealista (via The Avenue Real Estate)avril 2024 à avril 2026 |
| Loyer moyen | 31,8 €/m² par mois (+7,0 % par an)La fiche idealista de la zone affiche 19 €/m². Cela dépend du type de bien.≈ 35,6 USD/m² par mois | idealista (via precioviviendamadrid.es)juin 2026 |
| Revenu brut moyen, CP 28109 | 196 429 € par contribuableLa moyenne d’Alcobendas est de 60 576 €.≈ 220 000 USD | Agencia Tributaria (via lamoraleja.com)données de 2023 |
| Parc de logements | 9 994 logements ; la plupart de plus de 240 m², construits en 1980-1989 | idealista2026 |
Pozuelo de Alarcón
| Sujet | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Prix moyen de vente | 5 015 €/m²Pic récent de 5 078 €/m² en mai 2026≈ 5 620 USD/m² | idealista (rapport de prix)août 2026 |
| Variation annuelle du prix de vente | +2,6 %Par rapport à août 2025 ; en mai 2026, la hausse annuelle était de 12,3 % | idealista (rapport de prix)août 2026 |
| Prix moyen de location | 16,6 €/m² par moisVariation annuelle de +9,5 %≈ 18,6 USD/m² par mois | idealista (rapport de prix)avril 2026 |
| Zona Avenida de Europa | 5 612 €/m²Variation annuelle de -3,9 %≈ 6 290 USD/m² | idealista (rapport de prix)août 2026 |
| Somosaguas | 5 039 €/m²Variation annuelle de +22,2 %≈ 5 650 USD/m² | idealista (rapport de prix)août 2026 |
| Zona Pueblo | 4 319 €/m²Variation annuelle de -0,4 %≈ 4 840 USD/m² | idealista (rapport de prix)août 2026 |
| Fourchette de prix par zone | 4 100 à 5 656 €/m²Moyenne communale de 4 951 €/m² ; minimum à Monte Claro, maximum à Prado de Somosaguas≈ 6 340 USD/m² | Indomiojuillet 2026 |
| Population et revenu | 89 770 habitants ; revenu net moyen de 30 524 € par habitantDonnée de revenu de l’année 2023≈ 34 200 USD | The Avenue (cite l’INE, Atlas de Renta 2023)2026 |
Les montants précédés de « ≈ » sont une conversion indicative en USD d'après le taux de référence de la BCE du 22 octobre 2026. Le montant réel dépend du taux du jour du paiement.
La côte de Cadix, pour comparer
Beaucoup d'acheteurs regardent aussi la côte de Cadix : Sotogrande, Vistahermosa à El Puerto de Santa María, Sancti Petri, ainsi que Tarifa et Zahara. Les mêmes règles de NIE et de fiscalité des non-résidents s'appliquent, mais l'ITP est de 7 % en Andalousie contre 6 % à Madrid.
Les prix demandés y sont plus bas : 2 652 €/m² à El Puerto de Santa María en juin 2026 (Vistahermosa-Fuentebravía : 4 592 €/m²) et 2 539 €/m² en moyenne dans la province de Cadix en septembre 2026, contre 6 458 €/m² dans la ville de Madrid. Ce sont des prix d'annonces de mois différents. L'indice de l'INE a progressé de 11,9 % en Andalousie sur un an au deuxième trimestre 2026.
Fiches de zone: El Puerto de Santa María · Vistahermosa · Sotogrande · Sancti Petri et La Barrosa · Tarifa · Zahara de los Atunes
Comment Aurovas peut vous aider
Aurovas est une agence immobilière boutique avec un bureau à El Puerto de Santa María (Cadix) et une équipe à Madrid. Nous cherchons les biens qui correspondent à votre projet, organisons les visites, négocions avec le vendeur et vous accompagnons jusqu'à la signature chez le notaire. Nous vous répondons en espagnol, en anglais et en français.
Nous ne sommes pas conseillers fiscaux : pour votre situation en Espagne et en France, consultez un conseiller qualifié avant de signer.
Questions fréquentes
Un Français peut-il acheter un logement à Madrid ?
Oui. L'Espagne ne limite pas l'achat selon la nationalité. Il faut un NIE, un compte bancaire espagnol pour les paiements et un notaire pour l'acte. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, une procuration signée devant un consulat d'Espagne ne nécessite ni légalisation ni apostille.
Ai-je besoin d'un visa ou d'un titre de séjour ?
Non. Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de Suisse ont la libre résidence en Espagne. S'ils restent plus de trois mois, ils demandent leur inscription au Registre central des étrangers en personne dans les trois mois suivant leur entrée.
Quels impôts dois-je payer à l'achat ?
Pour un logement ancien dans la Communauté de Madrid, 6 % d'ITP et pas de TVA. Pour un logement neuf, 10 % de TVA plus, en général, 0,75 % de droit de timbre (AJD). Les honoraires du notaire et du registre, fixés par la loi, s'y ajoutent.
Comment sont imposés mes loyers espagnols ?
En Espagne, à 19 % en tant que résident de l'UE, après déduction des frais directement liés aux revenus, avec le modèle 210. La convention permet à l'Espagne d'imposer les loyers d'un immeuble situé en Espagne et la France accorde un crédit d'impôt, mais vous déclarez aussi ces revenus en France.
Dois-je déclarer mon compte bancaire espagnol en France ?
Oui. Un résident fiscal français doit déclarer chaque compte ouvert à l'étranger avec le formulaire 3916, joint à la déclaration de revenus. L'amende est de 1 500 € par compte non déclaré.
Qu'est-ce que l'IFI change pour un bien en Espagne ?
Les résidents fiscaux français sont imposés à l'IFI sur leurs biens immobiliers en France ou à l'étranger si leur patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Un bien à Madrid entre donc dans le calcul ; la convention prévoit un crédit pour l'impôt espagnol payé sur le patrimoine.
Sources
Lois, statistiques et pages officielles ou de marché sur lesquelles s'appuie ce guide. Elles s'ouvrent dans un nouvel onglet.
- Agence fiscale, Revenus d'immeubles loués (non-résidents)
- BOE, Convention entre l'Espagne et la France pour éviter la double imposition
- Ministère des Finances, texte synthétique de la convention et de la convention multilatérale (France)
- BOE, loi 35/2006 sur l'IRPF, art. 9, art. 85 et disposition additionnelle 55 (texte consolidé)
- BOE, décret législatif royal 5/2004 (texte refondu de la loi sur l'IRNR), art. 25
- Agence fiscale, modèle 211, instructions
- Agence fiscale, Manuel de fiscalité des non-résidents (octobre 2026), Modèle et délai de dépôt
- BOE, loi 37/1992 sur la TVA, texte consolidé
- Ministère des Finances, Fiscalité autonomique. Mesures 2026, chapitre IV
- BOE, décret royal 1155/2024, règlement de la loi organique 4/2000, art. 205
- BOE, ordre PJC/617/2025, taxes d'étrangers, annexe
- Ministère des Affaires étrangères, Consulat général d'Espagne à Paris, NIE
- Ministère des Affaires étrangères, Légalisation et apostille
- BOE, instrument de ratification de la Convention de La Haye du 5 octobre 1961
- EUR-Lex, règlement (UE) 2016/1191, art. 2, 4 et 27
- HCCH, tableau d'état de la Convention Apostille de 1961
- Banco Santander, Prêt immobilier pour non-résidents
- BOE, loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier, art. 14 et 15
- BOE, loi 10/2010 sur la prévention du blanchiment, art. 34
- BOE, décret royal 571/2023 sur les investissements étrangers
- impots.gouv.fr, Dois-je déclarer un compte bancaire ouvert à l'étranger ?
- Aena, communiqué de presse de clôture 2025
- Aena, destinations de l'aéroport de Madrid-Barajas
- Mairie de Madrid, Population étrangère dans la ville de Madrid (registre au 1er janvier 2022)
- Lycée Français de Madrid, site officiel
- BOE, décret royal 240/2007, art. 7
- BOE, loi organique 1/2025, dispositions finales 21 et 38
- BOE, loi 19/1991 sur l'impôt sur le patrimoine, art. 5, 28 et 37 et disposition additionnelle 4
- BOE, loi 38/2022, art. 3
- impots.gouv.fr, Personnes imposables à l'IFI
- BOE, décret royal 1426/1989, tarif des notaires, numéro 2
- BOE, décret royal 1427/1989, tarif des registrateurs de la propriété, numéro 2
- BOE, Code civil, art. 1455
- idealista, rapport des prix de vente à Madrid
- idealista, rapport des prix de vente dans la Communauté de Madrid
- idealista news, prix du logement à Madrid en septembre 2026
- idealista, rapport des prix de vente à Chamartín
- idealista, rapport des prix de vente à Centro
- idealista, rapport des loyers à Madrid
- INE, indice des prix du logement (IPV), base 2025, deuxième trimestre 2026
- idealista, rapport des prix de vente à El Puerto de Santa María
- idealista, rapport des prix de vente dans la province de Cadix
Vérification
Vérifié le . Ce guide est informatif : il ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé, et les règles et les prix évoluent.
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