Agence immobilière à La Moraleja

Combien coûte une maison à La Moraleja en 2026

Le prix dépend du sous-secteur. Idealista situait la urbanización historique autour de 7 700 €/m² en avril 2026, El Soto de la Moraleja à environ 6 800 €/m² et Encinar de los Reyes à environ 6 400 €/m².

En juin 2026, la moyenne de la zone était d’environ 7 570 €/m², en hausse annuelle de 12,8 %. D’autres sources donnent des chiffres un peu différents. Diza et idealista parlent de 7 158 €/m² en moyenne, et Fotocasa affiche un chiffre approximatif de 6 590 €/m². Il vaut donc mieux regarder des maisons précises plutôt que la seule moyenne.

La taille explique le prix final. Une villa de 700 m² et une maison de 350 m² peuvent afficher le même prix d’annonce (4,1 millions) avec des prix au mètre carré très différents.

Un marché avec peu d’offre et moins de transactions

La rareté de l’offre est la caractéristique de ce marché. Le rapport de Diza indique que les ventes ont chuté de 46,3 % depuis décembre 2025, tandis que les prix se maintiennent à des niveaux record. L’acheteur fait face à peu de maisons et à des vendeurs qui n’ont pas besoin de baisser leur prix.

Les transactions se font avec discrétion. Beaucoup de maisons se vendent sans annonce publique. C’est pourquoi la recherche sur demande a du sens ici : on travaille avec des propriétaires et des acheteurs précis, pas seulement avec ce qui apparaît sur les portails.

Si vous achetez avec un prêt, surveillez les taux. Fin août 2026, l’Euribor dépassait 2,9 %, selon la presse locale.

Quel type de logement domine

Idealista recense environ 9 994 logements à La Moraleja. La plupart dépassent 240 m² et ont été construits entre 1980 et 1989. La urbanización principale est faite de villas indépendantes avec jardin et piscine, beaucoup avec logement de personnel et garage. Certaines rues sont très connues, comme Camino del Golf ou Camino de Hoyarrasa.

Beaucoup de maisons de cette époque demandent une rénovation. Un logement rénové se paie plus cher. Il faut bien chiffrer le coût des travaux avant de faire une offre.

• Urbanización principale : villas de plus de 240 m², grandes parcelles.
• El Soto : maisons mitoyennes et appartements de 150-180 m², avec plus d’offre.
• Encinar de los Reyes : urbanizaciones fermées plus récentes (2000-2010).

Qui achète : profil national et international

La Moraleja est le quartier au revenu brut moyen le plus élevé d’Espagne. Le code postal 28109 enregistre environ 196 000 € par contribuable (Agencia Tributaria, données de 2023), soit plus de trois fois la moyenne d’Alcobendas. L’acheteur est un cadre dirigeant, un chef d’entreprise, un professionnel libéral ou une famille internationale.

Diza souligne le poids croissant des capitaux étrangers, et Madrid comme valeur refuge. Pour beaucoup de familles, la distance jusqu’à l’école compte autant que la maison.

L’investissement locatif rapporte peu. Un portail de données estime le rendement locatif médian à 2,5 %. Ici, on achète surtout pour y vivre et préserver son patrimoine.

Écoles internationales et golf

La zone compte l’une des plus fortes concentrations d’écoles internationales du nord de Madrid. On y trouve International College Spain (IB en anglais, Vereda Norte), King's College School La Moraleja, Colegio San Patricio, le Liceo Europeo et le Colegio Los Sauces. Les professionnels du secteur citent la proximité de ces écoles parmi les principales raisons d’achat.

Côté golf, le Real Club La Moraleja possède les parcours 1 et 2 dans la urbanización, dessinés par Jack Nicklaus. Les parcours 3 et 4 sont à Algete. C’est un club privé, fondé en 1973, avec environ 6 000 membres. Le fait que la maison donne sur un parcours ou en soit proche influe sur le prix.

Services, transports et location

L’accès se fait par l’A-1, au km 8,5, et par la M-12, près du terminal T4 de Barajas. Certaines annonces situent la zone à environ 12 km du centre et à 5 km de l’aéroport. Il y a une station de métro dans la zone.

Pour les achats, il y a les centres El Bulevar et Moraleja Green. La urbanización dispose d’une sécurité privée et d’une surveillance 24 heures sur 24.

La location est chère et dépend beaucoup de la taille. Idealista affiche des villas d’environ 7 000 €/mois à Encinar de los Reyes et des annonces dépassant 20 000 €/mois sur les plus grandes parcelles de la urbanización. Les appartements et maisons mitoyennes d’El Soto démarrent à environ 3 700 €/mois dans les annonces récentes.