Huis kopen in Madrid vanuit Nederland: stappen, belastingen en kosten
In het kort
Ja, vanuit Nederland kunt u een woning in Madrid kopen zonder in Spanje te wonen. U hebt een NIE (het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders), een notariële akte en een rekening om in euro te betalen nodig. Voor de aankoop is geen visum vereist en kopen geeft geen verblijfsrecht, want de golden visa voor vastgoedkopers is in 2025 afgeschaft; als EU-burger hebt u wel vrij verkeer.
Deze gids zet op een rij wat er voor kopers in Nederland verandert: het belastingverdrag, het tarief voor niet-ingezetenen, box 3, volmacht en apostille, directe vluchten en school. Alle cijfers komen uit officiële bronnen met datum (stand 16 oktober 2026). Ze vervangt geen belastingadvies.
De essentie: cijfers en regels, elk met zijn bron
Alles wat deze gids met een cijfer onderbouwt, in één tabel: het gegeven, de bron met link en de datum van de bron. Bedragen in euro, tenzij anders vermeld.
| Onderwerp | Gegeven | Bron en datum |
|---|---|---|
| Belastingen bij de aankoop | ||
| Bestaande woning: ITP, geen btw | Vrijgesteld van btw; er is overdrachtsbelasting (ITP) verschuldigdTweede en latere leveringen van gebouwen zijn vrijgesteld van btw (art. 20.Uno.22 van de Btw-wet). De eerste levering is die van de ontwikkelaar van een afgebouwd object. Bij wederverkoop betaalt men ITP tegen het tarief van de betreffende autonome regio. | BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado |
| ITP in de regio Madrid | 6%Algemeen tarief voor de koop van onroerend goed (art. 28.1 van de geconsolideerde tekst, goedgekeurd bij Wetgevend Besluit 1/2010, van kracht sinds 2014). Madrid heeft geen verhoogde tarieven ingevoerd, dus het tarief verandert niet met de nationaliteit of de woonplaats van de koper. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| Btw op nieuwbouwwoningen | 10%Verlaagd tarief voor gebouwen of delen van gebouwen die geschikt zijn voor bewoning, met maximaal twee parkeerplaatsen en de samen verkochte bijgebouwen (art. 91.Uno.1.7 van de Btw-wet). Bedrijfsruimten tellen niet als bijgebouw. Bij de akte komt de zegelbelasting AJD van de autonome regio. | BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91 |
| AJD in Madrid (akten bij nieuwbouwkoop) | 0,75% algemeen; 0,4% of 0,5% voor woningen van particulieren tot € 120.000 of € 180.000De AJD (zegelbelasting op notariële akten) wordt geheven op de akte wanneer de koop btw-plichtig is. Boven € 180.000 geldt 0,75%. Voor de hoofdwoning tot € 250.000 is er een korting van 10% (art. 38 bis). Als bij een tweede verkoop tussen ondernemers afstand wordt gedaan van de btw-vrijstelling, bedraagt het tarief 1,5%. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| ITP en AJD in Andalusië (inclusief de provincie Cádiz) | ITP 7%; AJD 1,2%Algemeen ITP-tarief (art. 41 van de Andalusische Wet 5/2021, vast sinds 27 oktober 2021). De AJD op notariële akten bedraagt 1,2% (art. 49). De tarieven hangen niet af van nationaliteit of woonplaats van de koper. Voor de hoofdwoning gelden lagere tarieven. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| Notariskosten | Wettelijk tarief, aflopend naar waardeSchaal van Koninklijk Besluit 1426/1989 voor akten met een waarde: € 90,15 tot € 6.010,12; daarna 4,5‰ tot € 30.050,61; 1,5‰ tot € 60.101,21; 1‰ tot € 150.253,03; 0,5‰ tot € 601.012,10 en 0,3‰ tot € 6.010.121,04. Daarboven is het honorarium vrij. Er geldt een korting van 5%; hypothecaire leningen hebben 25% korting. Bij de schaal komen bladzijden en afschriften. | BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2 |
| Kosten van het Registro de la Propiedad | Wettelijk tarief, minimaal € 24,04 en maximaal € 2.181,67Schaal van Koninklijk Besluit 1427/1989 per ingeschreven object: € 24,04 tot € 6.010,12; daarna 1,75‰ tot € 30.050,61; 1,25‰ tot € 60.101,21; 0,75‰ tot € 150.253,03; 0,30‰ tot € 601.012,10 en 0,20‰ over het meerdere. Het totaaltarief van nummer 2 mag niet hoger zijn dan € 2.181,67 en niet lager dan € 24,04. Korting van 5%. | BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2 |
| Wie welke aktekosten draagt | Verkoper: passeren van de akte. Koper: eerste afschrift en wat daarna volgtBehoudens andersluidende afspraak komen de kosten van het passeren van de akte voor rekening van de verkoper en die van het eerste afschrift en alles na de verkoop voor rekening van de koper (art. 1455 van het Código Civil). | BOE, Código Civil, art. 1455 |
| Kosten en prijzen | ||
| Een woning in Spanje in uw Nederlandse aangifte | Een tweede woning in het buitenland valt in box 3Volgens de Belastingdienst is een tweede woning, bijvoorbeeld een vakantiewoning binnen of buiten Nederland, een bezitting in box 3. Voor een woning buiten Nederland geeft u de waarde in het economisch verkeer op, in onbewoonde staat, op 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar. Een woning die u verhuurt is geen tweede woning: u geeft haar op als overige onroerende zaak in box 3. | Belastingdienst, 2e woning (zoals een vakantiewoning) |
| Gemiddelde verkoopprijs, stad Madrid | € 6.458/m²September 2026, vraagprijs. Jaarlijkse verandering +2,4%; historisch maximum van € 6.619/m² in april 2026. | idealista, informe de precios de venta en Madrid |
| Gemiddelde verkoopprijs, district Salamanca | € 10.865/m²September 2026, vraagprijs. Jaarlijkse verandering -1,2%. Het is het duurste district van Madrid. | idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026 |
| Gemiddelde verkoopprijs, Chamberí | € 9.159/m²September 2026, vraagprijs. Jaarlijkse verandering +2,6%; historisch maximum van € 9.359/m² in maart 2026. | idealista, informe de precios de venta en Madrid (Chamberí) |
| Huizenprijsindex van het INE | +12,9% in Madrid en +11,9% in Andalusië (tweede kwartaal 2026)Het landelijk gemiddelde was +12,2%: +7,4% bij nieuwbouw en +12,9% bij bestaande woningen. Alle regio's hadden positieve percentages. Definitieve gegevens, gepubliceerd op 7 september 2026. | INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026 |
| Gemiddelde huur, stad Madrid | € 23,4/m² per maandSeptember 2026, vraagprijs. Jaarlijkse verandering +4,8%. In het district Salamanca € 28,5/m². | idealista, informe de precios de alquiler en Madrid |
| Gemiddelde verkoopprijs, El Puerto de Santa María | € 2.652/m²Juni 2026, vraagprijs en historisch maximum van de gemeente. Jaarlijkse verandering +17,8%. Vistahermosa-Fuentebravía € 4.592/m²; Valdelagrana € 3.466/m². | idealista, informe de precios de venta en El Puerto de Santa María |
| Gemiddelde verkoopprijs, stad en provincie Cádiz | € 3.382/m² in de stad Cádiz; € 2.539/m² in de provincieSeptember 2026, vraagprijs. Stad Cádiz +11,7% per jaar en historisch maximum; provincie +9,9% per jaar. | idealista, informe de precios de venta en la provincia de Cádiz |
| Belasting voor niet-ingezetenen (IRNR) | ||
| Wanneer u in Spanje fiscaal inwoner bent | Meer dan 183 dagen per jaar of centrum van economische belangenFiscaal inwoner is wie meer dan 183 dagen van het kalenderjaar in Spanje verblijft (sporadische afwezigheid telt mee, tenzij men fiscale woonplaats in een ander land aantoont) of wie in Spanje de kern van zijn activiteiten of economische belangen heeft (art. 9 van de Wet op de personenbelasting IRPF). Wie dat niet is, betaalt als niet-ingezetene (IRNR). | BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9 |
| IRNR-tarief op inkomsten uit de woning | 19% voor inwoners van de EU of de EERHet tarief van 19% geldt voor inwoners van een andere lidstaat van de EU of de EER met effectieve uitwisseling van fiscale informatie, dus ook voor wie in Nederland woont; de rest betaalt 24% (art. 25.1.a). De Spaanse belastingdienst noemt de EU, IJsland, Noorwegen en sinds 11 juli 2021 Liechtenstein. | BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25 |
| Huur ontvangen door een niet-ingezetene | Inwoners van EU/EER: 19% en aftrek van aangetoonde kostenIn het algemeen is de grondslag het bruto bedrag zonder aftrek van kosten, tegen 24%. Inwoners van de EU of de EER mogen de kosten aftrekken die de IRPF-wet voorziet als zij het directe verband met de in Spanje behaalde inkomsten aantonen, en betalen 19% (art. 24.6 van de IRNR-wet). | Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes) |
| Toegerekend inkomen bij een niet-verhuurde woning | 2% van de kadastrale waarde; 1,1% als de kadastrale waarde is herzienStaat de woning leeg of gebruikt de eigenaar haar zelf, dan betaalt de niet-ingezetene elk jaar over een toegerekend inkomen naar rato van de dagen van eigendom (art. 24.5 van de IRNR-wet, die verwijst naar art. 85 van de IRPF-wet). 1,1% geldt als de algemene waardebepaling in dat jaar of in de tien voorgaande jaren in werking trad. Voor 2023 tot en met 2026 breidt aanvullende bepaling 55, zoals gewijzigd bij Koninklijk Wetsbesluit 29/2026, de 1,1% uit naar waarden die sinds 1 januari 2012 zijn herzien; dat besluit is van kracht sinds 8 oktober 2026 en had op 16 oktober 2026 geen gepubliceerde bekrachtiging. Zonder kadastrale waarde geldt 1,1% over 50% van de hoogste waarde van prijs en vastgestelde waarde. Over dit inkomen wordt 19% of 24% geheven. | BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 85 y disposición adicional 55.ª (texto consolidado) |
| Winst bij verkoop van de woning (niet-ingezetene) | 19%Vermogenswinsten uit de vervreemding van vermogensbestanddelen worden voor alle niet-ingezetenen belast tegen 19%, of ze nu uit de EU komen of niet (art. 25.1.f.3 van de IRNR-wet). | BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25 |
| Inhouding van 3% bij verkoop door een niet-ingezetene | De koper houdt 3% van de prijs in en draagt het af met modelformulier 211De afdracht gebeurt binnen een maand na de overdracht. Wordt niet afgedragen, dan staat het object borg voor het kleinste bedrag van inhouding en belasting van de verkoper. Het is een voorschot op de IRNR van de verkoper (art. 25.2 van de IRNR-wet). | Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones |
| Modelformulier 210: indieningstermijnen | Toegerekend inkomen 2026: van 1 april tot en met 31 december 2027Toegerekend inkomen 2025 en eerder: in het volgende kalenderjaar. Vanaf 2026: van 1 april tot en met 31 december van het volgende jaar. Huur met jaarlijkse groepering: van 1 tot en met 20 april van het volgende jaar, voor inkomsten die vanaf 2026 zijn ontstaan. Winst bij verkoop van een woning: drie maanden die ingaan wanneer een maand na de verkoop is verstreken. De wijzigingen komen uit Orden HAC/623/2026. | Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación |
| Belastingverdrag | ||
| Belastingverdrag Spanje-Nederland | Ja: verdrag van 16 juni 1971 over inkomen en vermogenHet verdrag is op 16 juni 1971 in Madrid ondertekend; het BOE publiceerde de bekrachtigingsakte op 16 oktober 1972 en het BOE-dossier vermeldt de inwerkingtreding op 20 september 1972. Het verdrag omvat belastingen op inkomen en op vermogen. | BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España y el Reino de los Países Bajos para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio, hecho en Madrid el 16 de junio de 1971 |
| Onroerend goed in het verdrag | Inkomsten, winst en vermogen uit vastgoed mogen worden belast in het land waar het ligtVolgens artikel 6 mogen inkomsten uit onroerende zaken worden belast in de staat waar die zaken liggen. Artikel 14 bepaalt hetzelfde voor winst uit de vervreemding van onroerende zaken en artikel 24 voor het vermogen dat uit onroerende zaken bestaat. Voor een woning in Madrid heeft Spanje dus het heffingsrecht. | BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España y el Reino de los Países Bajos para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio, hecho en Madrid el 16 de junio de 1971 |
| Hoe Nederland dubbele belasting voorkomt | Meetellen voor het tarief en evenredige aftrekVolgens artikel 25 mag Nederland de in Spanje belastbare inkomsten of vermogensbestanddelen in de grondslag opnemen en vermindert het de berekende belasting met het deel dat evenredig overeenkomt met die inkomsten of dat vermogen, voor zover Spanje mag heffen volgens onder meer de artikelen 6, 14 en 24. Hoe deze verrekening in uw Nederlandse aangifte uitpakt, hangt af van de Nederlandse belastingregels; laat dat door een belastingadviseur nagaan. | BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España y el Reino de los Países Bajos para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio, hecho en Madrid el 16 de junio de 1971 |
| Nieuw verdrag in voorbereiding | De Spaanse Ministerraad machtigde op 10 maart 2026 de ondertekening van een nieuw verdragHet akkoord machtigt de ondertekening van een verdrag tussen het Koninkrijk Spanje en het Koninkrijk der Nederlanden om dubbele belasting over inkomen te voorkomen, dat het verdrag van 1971 vervangt. Of het is ondertekend of in werking getreden, hebben we niet kunnen verifiëren; tot dan geldt het verdrag van 1971. | La Moncloa, Referencia del Consejo de Ministros de 10 de marzo de 2026 |
| Vermogensbelasting | ||
| Spaanse vermogensbelasting voor niet-ingezetenen | Alleen over bezittingen in Spanje; vrijgesteld minimum € 700.000De niet-ingezetene betaalt alleen over goederen en rechten in Spanje. Daaronder vallen niet-beursgenoteerde deelnemingen in entiteiten waarvan het actief, direct of indirect, voor ten minste 50% uit onroerend goed in Spanje bestaat (art. 5 van Wet 19/1991). De belasting ontstaat op 31 december. Het staatsminimum van € 700.000 geldt ook voor niet-ingezetenen (art. 28). | BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5 |
| Korting op de vermogensbelasting in Madrid | 100% van de aanslag, beperkt zolang de belasting op grote vermogens bestaatMadrid verleent een korting van 100% op de aanslag. Zolang de Tijdelijke Solidariteitsbelasting op Grote Vermogens van kracht is, wordt de korting vervangen door het verschil tussen de aanslag vermogensbelasting en die van die belasting (overgangsbepaling 7 van Wetgevend Besluit 1/2010). Is de aanslag grote vermogens nul, dan dekt de korting dus de hele aanslag. Niet-ingezetenen kunnen haar toepassen als in Madrid de grootste waarde van hun bezittingen in Spanje ligt. | Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV |
| Tijdelijke solidariteitsbelasting op grote vermogens | Belast het nettovermogen boven € 3.000.000Landelijke belasting, aanvullend op de vermogensbelasting. Vrijgesteld minimum van € 700.000, dat voor de schaal wordt afgetrokken. Schaal: 0% tot € 3.000.000 belastbare grondslag, 1,7% tot € 5.347.998,03, 2,1% tot € 10.695.996,06 en 3,5% daarboven. Ze ontstaat op 31 december; betaalde vermogensbelasting wordt afgetrokken. Ze is verlengd zolang de vermogensbelasting niet wordt herzien in de hervorming van de regionale financiering (aanvullende bepaling 5.2 van Koninklijk Wetsbesluit 8/2023). Dezelfde belastingplichtigen als bij de vermogensbelasting, ook niet-ingezetenen voor hun bezittingen in Spanje. | BOE, Ley 38/2022, art. 3 |
| Fiscaal vertegenwoordiger voor de belasting op grote vermogens | Verplicht voor niet-ingezetenen buiten de EUBelastingplichtigen die niet in een EU-lidstaat wonen, moeten vóór het einde van de aangiftetermijn een in Spanje wonende vertegenwoordiger aanwijzen. Niet vereist voor inwoners van de EER met regelgeving voor wederzijdse bijstand bij informatie-uitwisseling en invordering (art. 3.Zes van Wet 38/2022). Wie in Nederland woont, een EU-lidstaat, valt niet onder deze verplichting. | BOE, Ley 38/2022, art. 3.Seis |
| NIE, volmacht en apostille | ||
| Wat de NIE is en waar u hem aanvraagt | Persoonlijk nummer voor buitenlanders; vanuit het buitenland via het Spaanse consulaatBuitenlanders met economische, beroepsmatige of sociale belangen in Spanje hebben hem, bijvoorbeeld bij de aankoop van een woning, en hij wordt toegekend door de Directie-Generaal van de Politie (art. 205 van het Vreemdelingenreglement, Koninklijk Besluit 1155/2024). Men vraagt hem persoonlijk aan; wie niet in Spanje is, doet dat via de Spaanse consulaire kantoren. De maximale beslistermijn is vijf dagen na ontvangst bij het bevoegde orgaan; zonder antwoord binnen de termijn geldt de aanvraag als afgewezen. | BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205 |
| Formulier en leges van de NIE | Formulier EX-15 en leges 790 code 012: € 9,84Het toekennen van de NIE op verzoek kost € 9,84 (punt 5.12 van de bijlage bij Orden PJC/617/2025). Verklaringen op verzoek kosten € 7,31 (punt 5.13). De aanvraag gebeurt met het formulier EX-15 en de leges met formulier 790 code 012. | BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo |
| NIE aanvragen bij een consulaat | Aanwezigheid van aanvrager of vertegenwoordiger verplicht; geen bewijs van woonplaatsHet Spaanse Consulaat-Generaal in Parijs geeft aan dat de NIE in Spanje of bij het consulaire kantoor van de woonplaats kan worden aangevraagd, dat de fysieke aanwezigheid van de aanvrager of zijn vertegenwoordiger altijd verplicht is en dat de NIE niet dient om in Spanje te wonen en de woonplaats niet aantoont. Daar wordt hij gemiddeld in ongeveer twee weken afgegeven. Elk consulaat bepaalt afspraak en betaalwijze; de doorlooptijd bij de consulaten in Nederland hebben we niet geverifieerd. | Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en París, NIE |
| Volmacht om op afstand te kopen | Voor de Spaanse consul: zonder apostille. Voor een plaatselijke notaris: met apostille en zo nodig vertalingSpaanse vertegenwoordigingen in het buitenland zijn Spaanse overheid, dus hun documenten worden niet gelegaliseerd: een volmacht die op het consulaat is verleend, hoeft niet te worden gelegaliseerd. Een buitenlands openbaar document moet in principe worden gelegaliseerd; in landen van het Haagse Verdrag van 1961 vervangt de apostille de legalisatie. Is het document niet in het Spaans, dan is een officiële vertaling nodig. Consuls vervullen notariële taken als de wet van het land dat toestaat; honorair consuls mogen dat niet. | Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla |
| Haags Apostilleverdrag | Nederland sinds 8 oktober 1965; Spanje sinds 25 september 1978Volgens de statustabel van de Haagse Conferentie (HCCH) is het verdrag van 5 oktober 1961 voor het Koninkrijk der Nederlanden op 8 oktober 1965 in werking getreden en voor Spanje op 25 september 1978 (bekrachtiging op 27 juli 1978). Tussen beide landen volstaat dus de apostille. | HCCH, Status table: Convention of 5 October 1961 abolishing the requirement of legalisation for foreign public documents (Apostille) |
| Waar u in Nederland een apostille haalt | Bij een rechtbankVolgens Nederland Wereldwijd haalt u een apostille voor een document uit Nederland bij een rechtbank. U kunt alleen een apostille krijgen als het document een handtekening heeft, en iemand anders kan hem ook voor u halen. Soms zijn eerst andere legalisaties nodig. Vraag uw notaris welke stappen voor uw akte gelden. | Nederland Wereldwijd, Waar kan ik een apostille halen? |
| Documenten uit een ander EU-land zonder apostille | Vrijgesteld: akten van burgerlijke stand, woonplaats of nationaliteit; volmachten nietVerordening (EU) 2016/1191, van toepassing sinds 16 februari 2019, stelt openbare documenten uit een andere EU-lidstaat over geboorte, huwelijk, burgerlijke staat, afstamming, woonplaats of verblijf, nationaliteit en andere feiten van artikel 2 vrij van legalisatie en apostille. Notariële volmachten vallen er niet onder en hebben nog steeds een apostille nodig. | EUR-Lex, Reglamento (UE) 2016/1191, arts. 2, 4 y 27 |
| Hypotheek | ||
| Hypotheek voor niet-ingezetenen | Er zijn banken met een specifiek product; het maximale percentage is niet openbaarBanco Santander biedt bijvoorbeeld een hypotheek aan voor wie een tweede woning in Spanje koopt en in het buitenland woont, met financiering onder voorbehoud van goedkeuring door de bank en zonder het financieringspercentage te publiceren. Er is geen officiële bron over het gebruikelijke percentage voor niet-ingezetenen. | Banco Santander, Hipoteca para No Residentes |
| Wie de hypotheekkosten draagt | De bank: notaris, register en gestoría. De koper: taxatieWet 5/2019 verdeelt het zo: taxatie voor rekening van de lener; gestoría, notarishonorarium van de leningsakte en inschrijving van de zekerheid in het register voor rekening van de kredietgever (art. 14.1.e). Afschriften betaalt wie ze aanvraagt. | BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14 |
| AJD op de hypotheekakte | Betaalt de bankBij leningsakten met hypothecaire zekerheid is de kredietgever de belastingplichtige voor de AJD (art. 29 van de geconsolideerde tekst ITPAJD, zoals gewijzigd bij Koninklijk Wetsbesluit 17/2018). | BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29 |
| Termijn en notariële akte vóór de hypotheek | Documenten ten minste 10 kalenderdagen vooraf; notariële akte gratisDe bank moet de FEIN, het gestandaardiseerde waarschuwingsblad en het ontwerpcontract ten minste tien kalenderdagen vóór ondertekening overhandigen (art. 14). De notaris stelt een transparantieakte op die de lener geen notariskosten oplevert (art. 15.8). | BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 14 y 15 |
| Valuta en overboekingen | ||
| Contant geld bij binnenkomst en vertrek | Voorafgaande aangifte (formulier S1) vanaf € 10.000Men moet de in- of uitvoer van betaalmiddelen van € 10.000 of meer vooraf aangeven, en verplaatsingen binnen Spanje van € 100.000 of meer (art. 34 van Wet 10/2010). Als betaalmiddel gelden contant geld, cheques en toonderpapier, niet-persoonlijke prepaidkaarten en grondstoffen zoals goud. De aangifte gebeurt met formulier S1 (Orden EHA/1439/2006) bij de belastingdienst. Een bankoverschrijving is in deze zin geen betaalmiddel. | BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34 |
| Melding van buitenlandse investering in vastgoed | Aankopen door niet-ingezetenen boven € 500.000De koop van vastgoed in Spanje door niet-ingezetenen voor meer dan € 500.000 wordt achteraf gemeld aan het Registro de Inversiones van het Ministerie van Industrie, Handel en Toerisme. Treedt een Spaanse notaris op en geeft de koper hem alle gegevens, dan meldt de notaris het en is de koper ontheven. Komt de investering uit een niet-coöperatief rechtsgebied (belastingparadijs), dan is de melding vooraf (art. 4.h en 5 van Koninklijk Besluit 571/2023). | BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores |
| In euro betalen vanuit Nederland | Nederland gebruikt de euro sinds 1999: geen valutawisselDe ECB vermeldt Nederland onder de EU-lidstaten die de euro gebruiken (euro sinds 1999, contant sinds 2002), net als Spanje. Wie vanaf een Nederlandse eurorekening betaalt, wisselt geen valuta. Vraag uw bank naar kosten en limieten van overboekingen met een hoog bedrag. | Banco Central Europeo, Países de la zona del euro |
| Verblijf en visa | ||
| Verblijf van Nederlanders in Spanje | Vrij verkeer; inschrijving als u langer dan drie maanden blijftBurgers van de EU, de EER en Zwitserland mogen langer dan drie maanden blijven als zij werken of over voldoende middelen en een ziektekostenverzekering beschikken. De inschrijving in het Registro Central de Extranjeros vraagt men persoonlijk aan bij het Oficina de Extranjería of het politiebureau binnen drie maanden na aankomst; het bewijs wordt direct afgegeven (art. 7 van Koninklijk Besluit 240/2007). | BOE, Real Decreto 240/2007, art. 7 |
| Golden visa | ||
| Golden visa voor vastgoedkopers | Afgeschaft sinds 3 april 2025De Organieke Wet 1/2025 (BOE van 3 januari 2025) heeft de artikelen 63 tot en met 67 van Wet 14/2013 uitgehold, die het visum en de verblijfsvergunning voor investeerders regelden, ook bij de aankoop van vastgoed. Dit deel trad drie maanden na publicatie in werking. Wie nu een woning in Spanje koopt, krijgt daardoor geen verblijfsrecht. | BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava |
| Vluchten | ||
| Directe verbindingen met Madrid vanuit Nederland | Amsterdam Schiphol: Air Europa, KLM, Iberia. Eindhoven: RyanairOverzicht van Aena voor Madrid-Barajas (zonder datum, geraadpleegd op 16 oktober 2026). De dienstregelingen wisselen per seizoen: controleer frequenties en tijden bij de luchtvaartmaatschappijen voor u boekt. | Aena, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas: aerolíneas y destinos |
| Luchthaven Adolfo Suárez Madrid-Barajas | 68.179.054 passagiers in 2025 (+3%)Het was de luchthaven van het Aena-netwerk met de meeste passagiers in 2025. Het Aena-netwerk in Spanje telde 321.587.316 passagiers (+3,9%). | Aena, nota de prensa de cierre de 2025 |
| Gemeenschap in Madrid | ||
| Nederlanders in de stad Madrid | 2.313 personen met de Nederlandse nationaliteitIngeschreven inwoners van de stad Madrid op 1 januari 2026 volgens het gemeentelijk bevolkingsregister (Padrón): 2.313 met de Nederlandse nationaliteit, op 3.497.277 inwoners in totaal. Het gaat om ingeschreven personen: eigenaars van een tweede woning zonder woonplaats in Madrid zijn niet meegeteld. | Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal de Habitantes: población por distrito y sexo según continente y país de nacionalidad, 1 de enero de 2026 |
| Scholen | ||
| Nederlands onderwijs in Madrid | NTC Madrid (Nederlandse taal en cultuur), opgericht in 1994Volgens de Inspectie van het Onderwijs (rapport van 16 februari 2024, onderzoek op 4 en 6 oktober 2023) geeft NTC Madrid Nederlands taal- en cultuuronderwijs aan primair- en voortgezet-onderwijsleerlingen, dus geen volledige dagschool. Er is les op maandag, woensdag en donderdag na schooltijd en op zaterdag (van 10.00 tot 12.45 uur) op de campus van Colegio Madrid. Op het moment van het onderzoek had de school 148 leerlingen, van wie 127 in het primair en 21 in het voortgezet onderwijs; ongeveer 80% had de Nederlandse en 20% de Belgische nationaliteit. | Inspectie van het Onderwijs, Kwaliteitsonderzoek NTC La Moraleja (NTC Madrid) |
Kopen zonder visum: wat geldt voor Nederlanders
Spanje eist geen verblijfsstatus om een woning te kopen. Als EU-burger heeft u bovendien vrij verkeer: blijft u langer dan drie maanden, dan vraagt u binnen drie maanden na aankomst persoonlijk inschrijving aan in het Registro Central de Extranjeros en krijgt u het bewijs direct. Voorwaarde is dat u werkt of over voldoende middelen en een ziektekostenverzekering beschikt.
Kopen geeft daarentegen geen verblijfsrecht: de golden visa voor investeerders, ook voor vastgoed, is sinds 3 april 2025 afgeschaft, maar voor Nederlanders is die niet nodig. Belangrijker is de fiscale woonplaats: wie meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft of daar het centrum van zijn economische belangen heeft, wordt daar fiscaal inwoner en valt buiten het regime voor niet-ingezetenen.
De aankoop in Madrid in zes stappen
- Zoeken en bezichtigen: u bepaalt budget, wijken en kenmerken en bezoekt een selectie, ter plaatse of via video.
- NIE aanvragen: zonder het buitenlandernummer kunt u de akte niet passeren en geen belasting betalen. Vanuit Nederland vraagt u het aan via het Spaanse consulaat.
- Reservering en koopcontract: in het onderhandse contract leggen koper en verkoper prijs, termijnen en de gevolgen van terugtrekking vast.
- Controle van de woning: vóór de akte worden registeruittreksel, lasten, VvE-afrekeningen en openstaande belastingen gecontroleerd.
- Akte bij de notaris: koper (of gevolmachtigde) en verkoper tekenen de akte en de prijs wordt betaald.
- Belasting en register: de belasting (ITP of btw met AJD) wordt afgerekend, de akte wordt ingeschreven in het Registro de la Propiedad en de nutsvoorzieningen gaan op uw naam.
NIE, volmacht en apostille: op afstand kopen
De NIE is een persoonlijk en uniek nummer voor buitenlanders met economische belangen in Spanje. Vanuit Nederland vraagt u hem aan via het Spaanse consulaat, met formulier EX-15 en leges 790 code 012 van € 9,84. De aanvrager of zijn vertegenwoordiger moet altijd persoonlijk verschijnen en de NIE bewijst geen woonplaats. De wettelijke maximumtermijn is vijf dagen na ontvangst van de aanvraag; hoe lang het in de praktijk duurt, hangt van het consulaat af.
Wilt u niet naar Madrid reizen voor de akte, dan kunt u een volmacht verlenen. Tekent u die voor de Spaanse consul, dan is geen legalisatie of apostille nodig. Voor een Nederlandse notaris is een apostille nodig volgens het Haagse Verdrag (voor Nederland sinds 8 oktober 1965 en voor Spanje sinds 25 september 1978) en, als de volmacht niet in het Spaans is, een officiële vertaling. Een apostille voor een Nederlands document haalt u bij een rechtbank. Verordening (EU) 2016/1191 stelt akten van burgerlijke stand, woonplaats of nationaliteit vrij, maar geen volmachten. Leg in de volmacht precies vast wat de gevolmachtigde mag doen: prijs, hypotheek, belastingen en ondertekening.
Aankoopkosten: belastingen, notaris en register in Madrid
Bij een bestaande woning betaalt u geen btw maar overdrachtsbelasting (ITP): in de regio Madrid 6%, ongeacht nationaliteit en woonplaats. Bij een nieuwbouwwoning van de ontwikkelaar komt er 10% btw bij plus de zegelbelasting AJD, die in Madrid in het algemeen 0,75% bedraagt.
Notaris en Registro de la Propiedad rekenen volgens wettelijke, aflopende tarieven naar waarde; daar komen bladzijden, afschriften en de gestoría bij als u er een inschakelt. Behoudens andersluidende afspraak betaalt de verkoper de kosten van het passeren van de akte en de koper die van het eerste afschrift en wat daarna volgt. Een forfaitair percentage voor de totale kosten noemen we bewust niet, omdat het afhangt van prijs, type woning en een eventuele hypotheek.
Hypotheek en geld overmaken vanuit Nederland
Er zijn Spaanse banken met hypotheken voor kopers die in het buitenland wonen; Banco Santander biedt bijvoorbeeld een product voor een tweede woning aan, zonder het financieringspercentage te publiceren. Over het gebruikelijke percentage bestaat geen officiële bron, dus noemen we geen richtwaarde. Goed om te weten: de bank overhandigt de documenten ten minste tien kalenderdagen vóór ondertekening en de notaris stelt eerst een kosteloze transparantieakte op. De taxatie betaalt u zelf; notaris, register en gestoría van de hypotheek betaalt de bank, evenals de AJD op de hypotheekakte.
De prijs wordt in euro betaald. Nederland gebruikt de euro, dus wie vanaf een Nederlandse rekening betaalt, wisselt geen valuta. Contant geld en vergelijkbare betaalmiddelen van € 10.000 of meer moet u bij binnenkomst of vertrek vooraf aangeven met formulier S1; een bankoverschrijving valt daar niet onder. Aankopen door niet-ingezetenen boven € 500.000 worden achteraf gemeld aan het Registro de Inversiones, wat de notaris doet als hij alle gegevens krijgt.
Belastingen na de aankoop: Spanje, Nederland en het verdrag
Verdrag. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting over inkomen en vermogen (Madrid, 16 juni 1971). Inkomsten uit een woning, winst bij verkoop en vermogen in vastgoed mogen worden belast in het land waar het ligt, dus in Spanje. Volgens het verdrag neemt Nederland ze in de grondslag op maar verrekent het evenredige deel van de belasting. Op 10 maart 2026 machtigde de Spaanse Ministerraad de ondertekening van een nieuw verdrag dat dat van 1971 vervangt; of het inmiddels in werking is, hebben we niet kunnen verifiëren.
Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Als inwoner van Nederland, een EU-lidstaat, geldt 19%. Verhuurt u, dan mag u de aangetoonde kosten aftrekken. Verhuurt u niet, dan betaalt u elk jaar over een toegerekend inkomen van 2% van de kadastrale waarde (1,1% als de kadastrale waarde is herzien), waarop het tarief wordt toegepast; de regel voor 2023 tot en met 2026 hangt af van een Koninklijk Wetsbesluit waarvan de bekrachtiging op 16 oktober 2026 nog niet was gepubliceerd. U doet aangifte met modelformulier 210; voor het toegerekend inkomen 2026 van 1 april tot en met 31 december 2027. Bij verkoop wordt de winst belast tegen 19% en houdt de koper 3% van de prijs in en draagt die af met formulier 211.
Vermogensbelasting. Niet-ingezetenen betalen de Spaanse vermogensbelasting alleen over hun bezittingen in Spanje; het vrijgestelde minimum is € 700.000. Madrid geeft 100% korting op de aanslag, met de beperking die geldt zolang de belasting op grote vermogens bestaat, die het nettovermogen boven € 3.000.000 raakt. Als inwoner van Nederland hoeft u voor die belasting geen vertegenwoordiger aan te wijzen.
In Nederland. Een tweede woning in het buitenland valt in box 3, tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar; een verhuurde woning geeft u op als overige onroerende zaak. Dit is geen persoonlijk belastingadvies: laat uw situatie controleren door een belastingadviseur.
Madrid in het dagelijks leven: vluchten, gemeenschap, school en prijzen
Vluchten. Volgens de lijst van Aena vliegen Air Europa, KLM en Iberia tussen Amsterdam Schiphol en Madrid, en Ryanair vanaf Eindhoven. Madrid-Barajas telde in 2025 68.179.054 passagiers. Frequenties en tijden wisselen per seizoen.
Gemeenschap en school. Op 1 januari 2026 stonden 2.313 personen met de Nederlandse nationaliteit ingeschreven in het bevolkingsregister van de stad Madrid. NTC Madrid, opgericht in 1994, geeft Nederlands taal- en cultuuronderwijs na schooltijd en op zaterdag; het is geen volledige Nederlandse dagschool.
Prijzen. In september 2026 was de gemiddelde vraagprijs in de stad Madrid € 6.458/m²; in het district Salamanca € 10.865/m² en in Chamberí € 9.159/m². De huizenprijsindex van het INE voor gesloten koopovereenkomsten steeg in Madrid in het tweede kwartaal van 2026 met 12,9% op jaarbasis, en de gemiddelde vraaghuur was € 23,4/m² per maand. Vraagprijzen zijn geen afgesloten verkopen.
Prijzen in Madrid, gebied voor gebied
Marktgegevens uit de gebiedspagina's van Aurovas voor Madrid, zoals ze daar staan, elk met bron en datum. Vraagprijzen en taxaties zijn geen prijzen van afgeronde verkopen.
Madrid
| Onderwerp | Waarde | Bron en datum |
|---|---|---|
| Gemiddelde verkoopprijs, Madrid stad | 6.458 €/m²-0,2% per maand; -1,8% per kwartaal≈ 7.240 USD/m² | idealista (prijsrapport)september 2026 |
| Jaarlijkse verandering verkoopprijs | +2,4%Historisch maximum: 6.619 €/m² in april 2026 | idealistaseptember 2026 |
| Barrio de Salamanca, verkoop | 10.865 €/m²-1,2% op jaarbasis; Chamberí 9.159; Retiro 8.515≈ 12.200 USD/m² | idealistaseptember 2026 |
| Goedkoopste district, Villaverde | 3.365 €/m²+23,7% op jaarbasis≈ 3.770 USD/m² | idealistaseptember 2026 |
| Gemiddelde huur, Madrid stad | 23,4 €/m² per maand+4,8% per jaar; Salamanca 28,5 €/m²≈ 26,2 USD/m² per maand | idealistaseptember 2026 |
| Huur, Comunidad de Madrid | 21,45 €/m² per maand-2,3% in het derde kwartaal; +0,3% per jaar≈ 24 USD/m² per maand | Fotocasa (via MadridActual)september 2026 |
| Verkoop, Comunidad de Madrid | 5.065 €/m²+6,9% per jaar≈ 5.680 USD/m² | idealistaseptember 2026 |
Barrio de Salamanca
| Onderwerp | Waarde | Bron en datum |
|---|---|---|
| Gemiddelde vraagprijs, koop | 10.865 €/m²Gemiddelde vraagprijs van het district; stad Madrid: 6.458 €/m².≈ 12.200 USD/m² | idealista (prijsrapport, aangehaald door rentaspasivas.com)September 2026 |
| Gemiddelde huur | 28,5 €/m² per maandJaarlijkse verandering +5,0 %; historisch record.≈ 31,9 USD/m² per maand | idealista, ontwikkeling van de huurprijsSeptember 2026 |
| Taxatiewaarde | 7.883 €/m² (+17,43 % per jaar)Afgewerkte woning, nieuw en gebruikt; appartement van 90 m² voor 709.501 €.≈ 8.830 USD/m² | Tinsa2e kwartaal 2026 |
| Jaarlijkse verandering koopprijs | +10,3 %Gemiddelde van 10.001 €/m² op dat moment. | Funciohouse, met gegevens van idealista en IndomioBegin 2026 |
| Bevolking en woningbestand | 146.148 inwoners; 83.575 woningenDe meeste woningen zijn van vóór 1960. | Ayuntamiento de Madrid, aangehaald door Funciohouse2026 |
Chamberí
| Onderwerp | Waarde | Bron en datum |
|---|---|---|
| Gemiddelde verkoopprijs | 9.159 €/m²+2,6% op jaarbasis; historisch maximum 9.359 €/m² in maart 2026≈ 10.300 USD/m² | idealista (prijsrapport, Chamberí)september 2026 |
| Gemiddelde huurprijs | 26,0 €/m² per maand+3,5% op jaarbasis; historisch maximum≈ 29,1 USD/m² per maand | idealista (huurrapport, Madrid)september 2026 |
| Gemiddelde prijs stad Madrid | 6.458 €/m²+2,4% op jaarbasis; Chamberí, op één na duurste district na Salamanca (10.865 €/m²)≈ 7.240 USD/m² | idealista newsseptember 2026 |
| Vraagprijs (andere bron) | 9.332 €/m² verkoop; 27,09 €/m² huurVerkoop +0,54% en huur -1,67% op jaarbasis | Indomioseptember 2026 |
| Fotocasa-prijs en gemiddelde koopsom | 9.425 €/m²; 1.162.679 € gemiddelde koopsom | Fotocasa, geciteerd door The Avenue Real Estatemei 2026 |
| Duurste en goedkoopste wijk | Almagro 10.503 €/m²; Vallehermoso 7.921 €/m² | idealista, geciteerd door The Avenue Real Estateapril 2026 |
| Bevolking van het district | 140.866 inwonersZes wijken; oppervlakte van circa 4,7 km² | Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal (Distrito 07)2020 |
Retiro
| Onderwerp | Waarde | Bron en datum |
|---|---|---|
| Gemiddelde verkoopprijs (idealista) | 8.444 €/m²-0,5 % op jaarbasis; historisch hoogtepunt van 8.579 €/m² in september 2025≈ 9.460 USD/m² | idealista, prijsrapport woningen te koop in Retiroaugustus 2026 |
| Gemiddelde verkoopprijs (Fotocasa) | 8.704 €/m²Op twee na duurste district van Madrid na Salamanca en Chamberí≈ 9.750 USD/m² | Fotocasa Life, ontwikkeling van de woningprijs in Madridoktober 2026 |
| Verkoopwaardering (idealista) | 7.671 €/m²≈ 8.600 USD/m² | idealista, waardering van woningen in Madridseptember 2026 |
| Gemiddelde huur (idealista) | 24,0 €/m² per maand+2,5 % op jaarbasis; historisch hoogtepunt van de reeks≈ 26,9 USD/m² per maand | idealista, prijsrapport huurwoningen in Retiroseptember 2026 |
| Gemiddelde huur (Fotocasa) | 22,66 €/m² per maand≈ 25,4 USD/m² per maand | Fotocasa Lifeoktober 2026 |
| Bevolking van het district | 119.757 inwoners op 5,48 km² | Hallamadrid (gemeentelijke gegevens)2026 |
| Leeftijd van het woningbestand | Merendeel gebouwd vóór 1960 | idealista Maps2026 |
Chamartín
| Onderwerp | Waarde | Bron en datum |
|---|---|---|
| Gemiddelde verkoopprijs in Chamartín | 8.127 €/m²Jaarlijkse verandering +4,6%; maandelijks -1,2%; piek 8.343 €/m² in mei 2026.≈ 9.110 USD/m² | idealista, verkoopprijsrapportseptember 2026 |
| Prijs in El Viso | 9.402 €/m²Jaarlijkse verandering +2,2%.≈ 10.500 USD/m² | idealistaseptember 2026 |
| Prijs in Bernabéu-Hispanoamérica | 8.719 €/m²Jaarlijkse verandering +12,1%.≈ 9.770 USD/m² | idealistaseptember 2026 |
| Prijs in Prosperidad | 7.127 €/m²Meest betaalbare wijk van het district.≈ 7.990 USD/m² | idealistaseptember 2026 |
| Gemiddelde huur in Chamartín (laatste geverifieerde cijfer) | 22,8 €/m² per maandJaarlijkse verandering +11,5%.≈ 25,5 USD/m² per maand | idealista, huurprijsrapportaugustus 2025 |
| Bevolking van het district | circa 145.000 inwonersBij benadering. | DFlat Madrid (blog)2025 |
| Madrid Nuevo Norte | bijna 10.500 woningen38% onder gemeentelijk beheer; urbanisatie van Las Tablas Oeste goedgekeurd op 29 januari 2026. | Madridiariomaart 2026 |
La Moraleja
| Onderwerp | Waarde | Bron en datum |
|---|---|---|
| Verkoop, gemiddelde van La Moraleja | 7.574 €/m² (+12,8% per jaar)Historisch hoogtepunt van 7.715 €/m² in april 2026.≈ 8.490 USD/m² | idealista (via precioviviendamadrid.es)juni 2026 |
| Gemiddelde verkoopprijs | 2,15 miljoen euroMet 7.158 €/m². De typische woningen zijn groter dan 300 m². | Diza, verspreid door idealista (Merca2)september 2026 |
| Daling van het aantal verkopen | -46,3% sinds december 2025 | Diza (Merca2)september 2026 |
| Verkoop per deelgebied | Urbanisatie 7.715 €/m²; El Soto 6.806 €/m²; Encinar de los Reyes 6.377 €/m² | idealista (via The Avenue Real Estate)april 2026 |
| Ontwikkeling van het geheel | Van 5.466 tot 6.760 €/m² (+23,7%)≈ 7.570 USD/m² | idealista (via The Avenue Real Estate)april 2024 tot april 2026 |
| Gemiddelde huur | 31,8 €/m² per maand (+7,0% per jaar)De idealista-pagina van de zone toont 19 €/m². Dit hangt af van het type woning.≈ 35,6 USD/m² per maand | idealista (via precioviviendamadrid.es)juni 2026 |
| Gemiddeld bruto inkomen, postcode 28109 | 196.429 € per belastingplichtigeHet gemiddelde van Alcobendas is 60.576 €.≈ 220.000 USD | Agencia Tributaria (via lamoraleja.com)gegevens van 2023 |
| Woningvoorraad | 9.994 woningen; de meeste groter dan 240 m², gebouwd in 1980-1989 | idealista2026 |
Pozuelo de Alarcón
| Onderwerp | Waarde | Bron en datum |
|---|---|---|
| Gemiddelde verkoopprijs | 5.015 €/m²Recent maximum van 5.078 €/m² in mei 2026≈ 5.620 USD/m² | idealista (prijsrapport)augustus 2026 |
| Jaarlijkse verandering verkoopprijs | +2,6 %Ten opzichte van augustus 2025; in mei 2026 was de jaarlijkse stijging 12,3 % | idealista (prijsrapport)augustus 2026 |
| Gemiddelde huurprijs | 16,6 €/m² per maandJaarlijkse verandering van +9,5 %≈ 18,6 USD/m² per maand | idealista (prijsrapport)april 2026 |
| Zona Avenida de Europa | 5.612 €/m²Jaarlijkse verandering van -3,9 %≈ 6.290 USD/m² | idealista (prijsrapport)augustus 2026 |
| Somosaguas | 5.039 €/m²Jaarlijkse verandering van +22,2 %≈ 5.650 USD/m² | idealista (prijsrapport)augustus 2026 |
| Zona Pueblo | 4.319 €/m²Jaarlijkse verandering van -0,4 %≈ 4.840 USD/m² | idealista (prijsrapport)augustus 2026 |
| Prijsbandbreedte per zone | 4.100 tot 5.656 €/m²Gemeentelijk gemiddelde van 4.951 €/m²; minimum in Monte Claro, maximum in Prado de Somosaguas≈ 6.340 USD/m² | Indomiojuli 2026 |
| Bevolking en inkomen | 89.770 inwoners; gemiddeld netto-inkomen van 30.524 € per inwonerInkomensgegeven uit 2023≈ 34.200 USD | The Avenue (citeert INE, Atlas de Renta 2023)2026 |
Bedragen met “≈” zijn een indicatieve omrekening naar USD volgens de referentiekoers van de ECB van 22 oktober 2026. Het werkelijke bedrag hangt af van de wisselkoers op de dag van betaling.
De kust van Cádiz, ter vergelijking
Wie in Spanje koopt, kan naast Madrid ook de kust van Cádiz bekijken: Sotogrande, Vistahermosa in El Puerto de Santa María, Sancti Petri, Tarifa en Zahara de los Atunes zijn gebieden waar veel kopers een tweede woning zoeken. Aurovas heeft zijn kantoor in El Puerto de Santa María. In de provincie Cádiz geldt Andalusisch recht: 7% ITP in plaats van 6% in Madrid en 1,2% AJD bij nieuwbouw. De gemiddelde vraagprijs in El Puerto was in juni 2026 € 2.652/m² (Vistahermosa-Fuentebravía € 4.592/m²) en in de provincie Cádiz in september 2026 € 2.539/m², tegenover € 6.458/m² in de stad Madrid.
Gebiedspagina's: El Puerto de Santa María · Vistahermosa · Sotogrande · Sancti Petri en La Barrosa · Tarifa · Zahara de los Atunes
Zo begeleidt Aurovas u
Aurovas is een boutique-makelaar met kantoor in El Puerto de Santa María en een team in Madrid. Wij zoeken mee, organiseren de bezichtigingen, onderhandelen met de verkopers en begeleiden u tot de akte bij de notaris. Wij helpen in het Spaans, Engels en Frans; voor fiscale en juridische vragen raden wij u een adviseur in Nederland en een in Spanje aan. Neem contact met ons op via de website, dan bespreken we uw plannen vrijblijvend.
Veelgestelde vragen
Heb ik een visum nodig om vanuit Nederland een woning in Madrid te kopen?
Nee. Voor de aankoop is geen verblijfsvergunning nodig en als EU-burger schrijft u zich, als u langer dan drie maanden blijft, in het Registro Central de Extranjeros in als u werkt of over voldoende middelen en een ziektekostenverzekering beschikt. De golden visa voor vastgoedkopers is sinds 3 april 2025 afgeschaft.
Welke belastingen en kosten komen er bij de aankoop in Madrid?
Bij een bestaande woning 6% ITP in de regio Madrid. Bij nieuwbouw 10% btw plus AJD, in Madrid in het algemeen 0,75%. Daar komen notaris en register (wettelijke tarieven), gestoría en eventuele hypotheekkosten bij. We noemen geen forfaitair percentage, omdat het per geval verschilt.
Hoe word ik belast als ik in Nederland woon en een woning in Madrid heb?
Spanje belast als niet-ingezetene (IRNR) de huur, het toegerekend inkomen bij eigen gebruik en de verkoopwinst (19%). Voor inwoners van Nederland is het tarief op de inkomsten 19% en bij verhuur mag u aangetoonde kosten aftrekken. In Nederland valt de woning in box 3. Laat uw situatie controleren door een belastingadviseur.
Kan ik kopen zonder naar Madrid te reizen?
Ja, met een volmacht. Voor de Spaanse consul getekend hoeft ze geen apostille; voor een Nederlandse notaris is een apostille nodig, die u bij een rechtbank haalt, en een officiële vertaling als de volmacht niet in het Spaans is. De NIE vraagt u aan via het Spaanse consulaat, met persoonlijke aanwezigheid van de aanvrager of zijn vertegenwoordiger.
Hoe betaal ik de koopsom vanuit Nederland?
In euro, per bankoverschrijving: Nederland gebruikt de euro en er is geen valutawissel. Contant geld vanaf € 10.000 moet u bij binnenkomst of vertrek vooraf aangeven met formulier S1. Aankopen door niet-ingezetenen boven € 500.000 worden achteraf gemeld aan het Registro de Inversiones, meestal via de notaris.
Zijn er directe vluchten van Nederland naar Madrid en Nederlands onderwijs?
Ja. Volgens Aena vliegen Air Europa, KLM en Iberia tussen Amsterdam Schiphol en Madrid, en Ryanair vanaf Eindhoven. NTC Madrid geeft Nederlands taal- en cultuuronderwijs, en op 1 januari 2026 stonden 2.313 Nederlanders ingeschreven in het bevolkingsregister van de stad Madrid.
Bronnen
Wetten, statistieken en officiële of marktpagina's waarop deze gids steunt. Ze openen in een nieuw tabblad.
- BOE, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava
- BOE, Real Decreto 240/2007, art. 7
- BOE, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado
- Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV
- BOE, Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios, número 2
- BOE, Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad, número 2
- BOE, Código Civil, art. 1455
- Banco Santander, Hipoteca para No Residentes
- BOE, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14
- BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 29
- BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 9
- BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la Ley del IRNR), art. 25
- Agencia Tributaria, Rendimientos de inmuebles arrendados (no residentes)
- Agencia Tributaria, Modelo 211, instrucciones
- Agencia Tributaria, Manual de Tributación de No Residentes (octubre 2026), Modelo y plazo de presentación
- BOE, Instrumento de ratificación del Convenio entre España y el Reino de los Países Bajos para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio, hecho en Madrid el 16 de junio de 1971
- La Moncloa, Referencia del Consejo de Ministros de 10 de marzo de 2026
- Belastingdienst, 2e woning (zoals een vakantiewoning)
- BOE, Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, art. 5
- BOE, Ley 38/2022, art. 3
- BOE, Real Decreto 1155/2024, Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, art. 205
- BOE, Orden PJC/617/2025, tasas de extranjería, anexo
- Ministerio de Asuntos Exteriores, Consulado General de España en París, NIE
- Ministerio de Asuntos Exteriores, Legalización y apostilla
- HCCH, Status table: Convention of 5 October 1961 abolishing the requirement of legalisation for foreign public documents (Apostille)
- Nederland Wereldwijd, Waar kan ik een apostille halen?
- EUR-Lex, Reglamento (UE) 2016/1191, arts. 2, 4 y 27
- BOE, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, art. 34
- BOE, Real Decreto 571/2023 sobre inversiones exteriores
- Banco Central Europeo, Países de la zona del euro
- Aena, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas: aerolíneas y destinos
- Aena, nota de prensa de cierre de 2025
- Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal de Habitantes: población por distrito y sexo según continente y país de nacionalidad, 1 de enero de 2026
- Inspectie van het Onderwijs, Kwaliteitsonderzoek NTC La Moraleja (NTC Madrid)
- idealista, informe de precios de venta en Madrid
- idealista news, precio de la vivienda en Madrid en septiembre de 2026
- INE, Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, segundo trimestre de 2026
- idealista, informe de precios de alquiler en Madrid
- idealista, informe de precios de venta en El Puerto de Santa María
- idealista, informe de precios de venta en la provincia de Cádiz
Controle
Gecontroleerd op . Deze gids is informatief: hij vervangt geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies, en regels en prijzen veranderen.
Spreek met Aurovas
Wij helpen u in het Spaans, Engels en Frans. In het Nederlands bieden wij geen begeleiding: schrijf ons in een van die talen, dan vertellen wij u wat u nodig hebt om in Madrid te kopen.