Imobiliária em San Fernando (Cádiz)

Quanto custa comprar em San Fernando em 2026

O mercado de La Isla sobe com força, mas a partir de uma base baixa. Segundo o idealista, o metro quadrado está em 2.060 €/m² em setembro de 2026, com alta anual de 7,6%. Ainda fica 5% abaixo do máximo de outubro de 2008 (2.178 €/m²). A Tinsa, com preço mediano, aponta 1.800 €/m² no primeiro trimestre de 2026 e alta anual de 12,2%.

Os números diferem porque cada fonte mede algo distinto: preço de oferta, mediana ou avaliação. Por isso convém negociar com comparáveis do bairro e não com a média da cidade.

• Apartamentos de 2-3 dormitórios em bairros como El Carmen ou La Pastora: a partir de cerca de 110.000-190.000 € nos anúncios atuais.
• Casas geminadas em Camposoto e El Carmen: na ordem de 330.000-370.000 €.
• Casas independentes do centro histórico: podem superar 700.000 € se forem grandes e bem localizadas.

Bairros: onde está cada preço

San Fernando é pequena, mas os preços mudam por distrito. Segundo a avaliação do idealista, Camposoto é o mais caro (cerca de 2.100 €/m²), seguido do Centro Ciudad (1.900) e de El Cristo - Cayetano Roldán (1.830). La Pastora - La Estación cai para cerca de 1.780 e El Carmen para cerca de 1.540 €/m².

Dentro de cada distrito há saltos grandes. Um apartamento reformado com elevador na Calle Real pode pedir mais de 3.600 €/m², enquanto um terceiro andar sem elevador em El Cristo é anunciado por menos de 1.600 €/m². O andar, o elevador, a reforma e a distância até a Calle Real ou até a praia pesam mais do que o bairro.

Se você busca rentabilidade, olhe os apartamentos pequenos do centro e de Hornos Púnicos. Se busca família e espaço, a oferta está em Camposoto e nas casas geminadas de Cobreros Viejo e El Carmen.

Camposoto e Mirador de Sancti Petri: o bairro que mais mudou

Há cerca de 14 anos, Camposoto era um bairro de obras novas e habitação protegida (VPO). Hoje é uma das zonas mais procuradas da cidade, com supermercados, restaurantes e comércio consolidados, e fica a poucos minutos de carro da praia de Camposoto. Há profissionais locais que situam hoje as médias entre 2.200 e 2.400 €/m² em algumas zonas, contra 1.400 €/m² de alguns anos atrás. É uma estimativa de mercado, não uma estatística oficial.

Na zona de Gallineras e da Ronda del Estero fica o empreendimento Mirador de Sancti Petri, com 105 moradias de 1, 2 e 3 dormitórios, garagem, depósito, piscina e solário de frente para o Caño de Sancti Petri. Nos portais imobiliários, veem-se apartamentos de três dormitórios por cerca de 225.000 a 325.000 €. Para quem quer obra nova perto do mar sem pagar preços de Cádiz ou de Chiclana, é uma referência.

Aluguel em San Fernando

O aluguel médio gira em torno de 10 €/m² por mês, segundo o idealista. Na prática, um apartamento de dois dormitórios no centro ou na Calle Real é anunciado entre 700 e 950 €/mês, e um de três dormitórios perto da Plaza de Toros ou de Hornos Púnicos entre 800 e 1.000 €.

O mercado tem três traços próprios:

• Demanda estável de pessoal da Marinha e do Arsenal de La Carraca, de professores e de quem trabalha em Cádiz e busca aluguéis mais baratos.
• Aluguel de temporada escolar, muito visível em setembro.
• Verão em Bahía Sur e Camposoto, com apartamentos e bangalôs alugados por semana.

Aviso: em La Isla há muitos anúncios de temporada com preços que não são de longa duração. Compare apenas aluguéis de 12 meses.

Quem compra em San Fernando

O comprador é sobretudo local e da Baía: famílias de San Fernando que trocam de moradia e casais de Cádiz capital que buscam mais metros por menos dinheiro. A população estrangeira é muito baixa, em torno de 2%. Não é um mercado de compradores internacionais, ao contrário de Sotogrande ou Novo Sancti Petri.

A cidade tem uma renda média por domicílio de cerca de 34.000 € e uma idade média de 44 anos. O registro de habitantes está estagnado há anos, com 93.338 habitantes em 2025 frente a um máximo de 96.894 em 2011. Essa falta de pressão demográfica explica por que os preços continuam abaixo do pico de 2008, embora o avanço recente já seja claro.

Também há compradores de segunda residência e de investimento, atraídos por Camposoto e pelos preços em comparação com Cádiz.

Transporte e serviços

San Fernando tem duas estações de trem: San Fernando-Centro e San Fernando-Bahía Sur. As duas estão na linha C-1 da Cercanías Cádiz, que liga a cidade a Cádiz capital e a Jerez. Bahía Sur recebe também trens de média e longa distância.

O aeroporto de Jerez fica a cerca de 45 minutos de carro. Para ir a Chiclana, à praia de La Barrosa ou a Novo Sancti Petri usa-se a estrada CA-33 e a zona de Bahía Sur, onde fica o shopping center.

No dia a dia, destacam-se a Calle Real como eixo comercial e de pedestres, a Plaza del Rey, o Real Teatro de las Cortes e o Parque Natural da Baía de Cádiz, com marismas e observação de aves, às portas da cidade. A renda dos domicílios e a oferta de saúde pontuam alto nos dados municipais.

Como trabalhamos San Fernando

A Aurovas não tem hoje imóveis publicados em San Fernando. Dizemos isso com clareza porque preferimos que ninguém perca tempo. O que fazemos é buscar e captar sob encomenda, a partir do escritório de El Puerto de Santa María.

• Você define bairro, orçamento, tipo de imóvel e prazos.
• Revisamos o mercado e os comparáveis reais por distrito, não a média da cidade.
• Mostramos apenas o que se encaixa e ajudamos você a negociar.
• Se você vende, preparamos uma avaliação com vendas e ofertas recentes do seu bairro.

Se você está em dúvida entre San Fernando, Chiclana ou El Puerto, também podemos comparar as três zonas para você com dados.