Makelaar in San Fernando (Cádiz)

Wat kost kopen in San Fernando in 2026

De markt van La Isla stijgt sterk, maar vanaf een lage basis. Volgens idealista ligt de prijs per vierkante meter op € 2.060/m² in september 2026, met een jaarlijkse stijging van 7,6%. Dat is nog 5% onder het maximum van oktober 2008 (€ 2.178/m²). Tinsa komt, met de mediane prijs, uit op € 1.800/m² in het eerste kwartaal van 2026 en een jaarlijkse stijging van 12,2%.

De cijfers verschillen omdat elke bron iets anders meet: vraagprijs, mediaan of taxatie. Daarom kun je beter onderhandelen met vergelijkbare woningen uit de wijk dan met het gemiddelde van de stad.

• Appartementen met 2-3 slaapkamers in wijken als El Carmen of La Pastora: vanaf zo'n € 110.000-190.000 in de huidige advertenties.
• Rijtjeshuizen in Camposoto en El Carmen: in de orde van € 330.000-370.000.
• Vrijstaande huizen in het oude centrum: kunnen boven € 700.000 uitkomen als ze groot zijn en goed gelegen.

Wijken: waar welke prijs hoort

San Fernando is klein, maar de prijzen verschillen per district. Volgens de waardering van idealista is Camposoto het duurst (zo'n € 2.100/m²), gevolgd door Centro Ciudad (1.900) en El Cristo - Cayetano Roldán (1.830). La Pastora - La Estación zakt naar ongeveer 1.780 en El Carmen naar ongeveer € 1.540/m².

Binnen elk district zijn er grote sprongen. Een gerenoveerd appartement met lift aan de Calle Real kan meer dan € 3.600/m² vragen, terwijl een appartement op de derde verdieping zonder lift in El Cristo voor minder dan € 1.600/m² wordt aangeboden. De verdieping, de lift, de renovatie en de afstand tot de Calle Real of het strand wegen zwaarder dan de wijk.

Als je rendement zoekt, kijk dan naar de kleine appartementen in het centrum en in Hornos Púnicos. Als je gezin en ruimte zoekt, zit het aanbod in Camposoto en in de rijtjeshuizen van Cobreros Viejo en El Carmen.

Camposoto en Mirador de Sancti Petri: de wijk die het meest is veranderd

Camposoto was ongeveer 14 jaar geleden een wijk met nieuwbouw en betaalbare woningen (VPO). Tegenwoordig is het een van de meest gevraagde gebieden van de stad, met gevestigde supermarkten, restaurants en winkels, en het ligt op enkele minuten rijden van het strand van Camposoto. Sommige lokale professionals plaatsen de gemiddelden nu in sommige gebieden tussen € 2.200 en € 2.400/m², tegenover € 1.400/m² enkele jaren geleden. Dat is een marktschatting, geen officiële statistiek.

In het gebied Gallineras en Ronda del Estero ligt het project Mirador de Sancti Petri, met 105 woningen met 1, 2 en 3 slaapkamers, garage, berging, zwembad en solarium met uitzicht op de Caño de Sancti Petri. Op de vastgoedportalen zie je appartementen met drie slaapkamers voor ongeveer € 225.000 tot € 325.000. Voor wie nieuwbouw dicht bij zee wil zonder de prijzen van Cádiz of Chiclana te betalen, is het een referentiepunt.

Huren in San Fernando

De gemiddelde huur ligt volgens idealista rond € 10/m² per maand. In de praktijk wordt een appartement met twee slaapkamers in het centrum of aan de Calle Real aangeboden voor tussen € 700 en € 950 per maand, en een met drie slaapkamers in de buurt van de Plaza de Toros of Hornos Púnicos voor tussen € 800 en € 1.000.

De markt heeft drie eigen kenmerken:

• Stabiele vraag van personeel van de marine en van de Arsenal de La Carraca, van docenten en van mensen die in Cádiz werken en goedkopere huur zoeken.
• Seizoensverhuur voor het schooljaar, vooral zichtbaar in september.
• Zomer in Bahía Sur en Camposoto, met appartementen en bungalows die per week worden verhuurd.

Let op: in La Isla zijn er veel seizoensadvertenties met prijzen die niet voor langdurige verhuur gelden. Vergelijk alleen huurcontracten van 12 maanden.

Wie koopt er in San Fernando

De koper is vooral lokaal en uit de Baai: gezinnen uit San Fernando die verhuizen naar een betere woning en stellen uit de stad Cádiz die meer vierkante meters voor minder geld zoeken. De buitenlandse bevolking is zeer klein, rond de 2%. Het is geen markt van internationale kopers, anders dan Sotogrande of Novo Sancti Petri.

De stad heeft een gemiddeld gezinsinkomen van ongeveer € 34.000 en een gemiddelde leeftijd van 44 jaar. Het bevolkingsregister stagneert al jaren, met 93.338 inwoners in 2025 tegenover een maximum van 96.894 in 2011. Dat gebrek aan demografische druk verklaart waarom de prijzen nog onder de piek van 2008 liggen, ook al is de recente stijging al duidelijk.

Er zijn ook kopers van tweede woningen en investeerders, aangetrokken door Camposoto en door de prijzen ten opzichte van Cádiz.

Vervoer en voorzieningen

San Fernando heeft twee treinstations: San Fernando-Centro en San Fernando-Bahía Sur. Beide liggen aan lijn C-1 van Cercanías Cádiz, die de stad verbindt met de stad Cádiz en met Jerez. Bahía Sur wordt ook aangedaan door treinen voor middellange en lange afstanden.

De luchthaven van Jerez ligt op ongeveer 45 minuten met de auto. Om naar Chiclana, het strand van La Barrosa of Novo Sancti Petri te gaan, gebruikt men de weg CA-33 en het gebied Bahía Sur, waar het winkelcentrum ligt.

In het dagelijks leven vallen de Calle Real als winkel- en voetgangersas, de Plaza del Rey, het Real Teatro de las Cortes en het natuurpark Baai van Cádiz, met moerassen en vogelobservatie, aan de poorten van de stad op. Het gezinsinkomen en het zorgaanbod scoren hoog in de gemeentelijke gegevens.

Hoe wij San Fernando aanpakken

Aurovas heeft momenteel geen woningen online in San Fernando. Dat zeggen we duidelijk, omdat we liever niet willen dat iemand tijd verliest. Wat we doen, is in opdracht zoeken en werven, vanuit het kantoor in El Puerto de Santa María.

• Jij bepaalt wijk, budget, type woning en termijnen.
• Wij bekijken de markt en de echte vergelijkbare woningen per district, niet het gemiddelde van de stad.
• We laten je alleen zien wat past en helpen je onderhandelen.
• Als je verkoopt, maken we een waardering met recente verkopen en biedingen uit jouw wijk.

Als je twijfelt tussen San Fernando, Chiclana of El Puerto, kunnen we de drie gebieden ook met gegevens voor je vergelijken.